中海地产房地产开发成本控制的几个阶段S知识分享

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1、,浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段,2010年8月,目录,一、什么是管理,二、房地产开发项目的成本管理,三、前期开发成本及控制简述,四、设计阶段对建安成本的管控,五、招标阶段对建安成本的管控,一、什么是管理,管理是指使活动完成得更有效的过程。这里的过程表示管理者发挥的职能，概括地称为计划、组织、领导、控制。 效率是管理极其重要的组成部分。管理还必须使活动的实现预定的目标，即追求活动的效果。,（1） 房地产的全成本 概念和范围,（一）对成本的基本认识,（2） 房地产成本 管理的特点,（1）房地产项目的全成本概念和范围,房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设

2、计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。,（1）房地产项目的全成本概念和范围,项目的开发成本基本可以分为六大部分: 1、土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。 工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。,（2）房地产项目成本管理的特点,（二）集团性地产公司的成本管理体系,1、成本管理架构,在总部成立项目成本 管理工作小组,总部发展管理部为项目 成本管理日常工作机构,总部各部门的职责分工,建立总部组织架构,财务资金部,投资管理部,规划设计中心,发展管理部,营销策划中心,中海总部,1、成本管理架构(中海),2020/8/11,万达组织机构

3、,各公司成本部,1、成本管理架构(万达),万达成本控制部,成本目标组,招标合约组,过程控制组,集中采购组,指导检查组,1、成本管理架构(万达),1、成本管理架构,1、成本管理架构（中海）,财务负责人统领本公司的成本管理工作,各地区公司应根据本公司架构和部门 分工，建立有效的部门成本归口管理 责任制，把目标成本分解落实到相应 部门。,执行统一成本科目,建立地区公司组织架构,1、成本管理架构（万达）,成本负责人统领本公司的成本管理工作,各城市公司应根据本公司架构和部门 分工，建立有效的部门成本归口管理 责任制，把目标成本分解落实到相应 部门。,执行统一成本管理制度,建立城市公司组织架构,2、成本管

4、理制度,万达材料万达成本管理制度-文字稿.doc,中海材料合约管理地区公司工程合约管理制度（定稿）,万达材料成本审批权限和时限.xls,万达材料成本管理操作手册.doc,（三）集团性地产公司的成本管理思路,1、全过程目标成本管理（中海）,可研阶段,市场定位阶段,规划设计阶段,施工阶段,上报资料： 项目成本盈利预测表、建安成本目标控制表、 项目现金流量预测表、 项目建安成本预测明细表。,1、全过程目标成本管理（万达）,可研目标成本 土地招拍挂（拿地）前完成 原则上不同阶段 的目标成本小于可研究目标成本 是审核商业计划书的依据,预目标成本 开工前30天完成 确定工程成本 是审批工程招标的依据,计划

5、目标成本 成立项目公司前完成 用以指导项目的规划方案设计评审方案设计的依据之一,目标控制成本 规划、建筑方案经政府批准30天内完成 是指导初步设计和施工图设计的依据,初步设计和施工图设计阶段,目标成本 开盘前30天完成 确定所有非工程成本 是签订该项目经营管理责任书的依据,2、动态成本管理,实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及 时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的 和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。 中海模式：以ERP项目管理系统为主要监控手段，总部 各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同 科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈

6、和 对超支情况的有效控制。,2、动态成本管理,（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个 阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。,（2）对处在不同阶段的项目，地区公司应编制并上报成本、 盈利测算资料,确定为下一阶段成本控制的目标值。,2、动态成本管理,（3）.成本预警 项目施工阶段出现总成本预计超支2或建安成本超支5%的情况时， 应及时上项目成本超支审批表或建安成本超支审批表，并附上 成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、 应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。,2、动态成本管理,过程监督控制,2、动态成本管理,过程监督控制,

7、（三）房地产开发项目成本管理的思路,成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。,房地产开项目成本管理的总思路,（三）房地产开发项目成本管理的思路,三、前期开发成本及控制简述,前期开发成本,前期成本分类,（一）土地成本管理,土地成本（约占项目总成本的20-80%左右均有 可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出 ，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土 地契税等。,概念,（二）设计费用管理,设计费用（约占项目总成本的1%左右），主 要包括了项目开发前

8、期各专项的设计费用，如施工 图设计费、环境设计费、装饰设计费等。,概念,（二）设计费用管理,对于设计费用，主要从以下几方面进行控制： （1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮 次招标，以争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指 标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支 付亦与之挂钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计 等对工程造价影响大的内容； （4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工 程造价的影响。 （5）对设计费用进行限额控制。,（三）对设计费用进行限额控制,设计

9、费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。,（三）对设计费用进行限额控制,一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基 础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为 设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身 应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到 限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的 设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪费。,控制设计的意义,四、设计阶段的成本管控,房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采 购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。 成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重

10、最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大 的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收 入和成本的阶段。,四、设计阶段的工程成本管控,初步设计阶段的成本管理,开展限额设计，有效控制造价,采用合同措施，有效控制造价,设计阶段成本管控,设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。,（一）初步设计阶段的工程成本控制,（一）初步设计阶段的工程成本控制,通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一 个主要方式。 具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细 研究营销

11、和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多 方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专 业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方 案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定 费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议 ，考虑最低造价方案的可行性。,（二）开展限额设计，有效控制工程成本,中海材料成本经验数据.ppt 中海材料全过程成本经验数据及分析.ppt 中海地产限额设计标准： （1）项目档次界定 超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。 高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。 中档：售价

12、为当地平均房价80140%的项目。 低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。 别墅项目，以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 1、结构设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 4、公共部位装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计

13、4、公共部位装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 4、公共部位装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 5、电梯选型,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计 6、安防功能和其他附加功能,推行限量与限额设计,7、室外工程设计 7.1 应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。 7.2限额指标：,推行限量与限额设计,8、精装修工程 精装修工程必须先行制定物料配置清单，并经内部充分讨论确定后执行，切忌一味追求奢华。对于高档非别墅类物业，其室内精装修单方造价（以室内装饰面积计算，不包括空调系统）应控制在1,500元m2

14、以下；中档应控制在700800元m2。,万达建造标准,万达材料万达建造标准.doc,二、工程成本科目介绍,（2）建安成本经验数据及控制要点,按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型建安成本造价一般约在1,700元m22,100元m2左右（毛胚房），别墅类型普遍在2,300元/m2以上。,1、前期工程,价格水平：按建筑面积计算，单方造价在20-50元m2。 与设计环节无关，与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定成本水平。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，另一个注 意点就是围墙。,2、基础工程,以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80120 元m2。以建

15、筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600 800元m2。 2.1地基处理：完全与场地的地质条件有关。 2.2桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价的重要原因。,3、地下室,地下室工程的造价，一般是2,2003,000元m2。 影响地下室造价的因素： 3.1地下室面积 3.2地下室的层数 3.3设计的经济性 目前的水平是钢筋140200kg/m2，砼是1.0m3/m2以上。 3.4顶板覆土 3.6土方工程 3.8人防工程,3.5基坑支护 3.7地下室的装修标准 3.9防水工程,地下室哪些部位在设计上做法上可以优化呢？,地下室机电工程,a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场

16、修改，以致造成浪费； b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制； c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度； d. 合理选用各管材。,4、地面以上建筑,以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,6501,850元m2（不含户内装饰）。,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,配套设施及配套工程,5、配套设施： 标准是学校约1,600元m2全包，会所3,5004,000元 m2全包（含建造与装修）。 6、配套工程：具备一些弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2,000元KVA左右。 a.高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要 b.电缆的设计 c.发电机房的位置,7、室外工程,7.1景观工程 目前室外工程的造价水平，我们一般