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1、2020/8/11,万科集团 简介,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。,万科公司发展主要经历了以下四个阶段：,从做贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段。,1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房
2、地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。,1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。,2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。,1984年5月
3、组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。,2020/8/11,公司业务范围,公司以房地产为核心业务。万科于1988年开始介入房地产开发领域，是国内较早从事住宅商品房开发的企业之一。截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米。,从2001年地产收入和利润的区域构成看，主要来源于深圳、上海、北京、沈阳和成都，其中深圳贡献39%的营业收入和43%的净利润，上海贡献25.79%的营业收入和2
4、3.89%的净利润，沈阳贡献10.2%的营业收入和27.9%的净利润。2002年，万科公司在成都、武汉、南京、长春、南昌的新开住宅项目也将贡献利润。,2020/8/11,万科模式,企业发展目标： 中国房地产业的领跑者 企业消费者选择与细分市场目标：全国范围内有重点的普通大众住宅市场,业务范围选择： 专业化经营战略先作先作减法，后作加法。 以品牌策略为核心的营销策略： 品牌建设 物业服务 产品开发 全程品质管理 技术领先 企业形象 利润策略,企业资源： 品牌资源 企业文化 人力资源 财务资源 土地资源 知识资源：市场化管理运作模式,资源战略： 规模化经营战略整合 战略联盟战略供应商 制度。 资源
5、共享：全国性思维，本土化运作。,2020/8/11,业务范围选择：专业化经营战略先作减法，后作加法。,从多元化经营向，专营房地产集中。,从房地产多品种，经营向住宅集中。,在房地产的投资地域上，投放的资源由 十二个城市向北京、深圳、上海和天津集中。,在股权投资上，从1994年起，万科对 在全国30多家企业持有的股份，开始分期转让。,万科专业化经营战略目标是： 以房地产为主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量，集中资源，建立竞争优势。,2020/8/11,2001年，万佳的成功转让，标志万科已经完成了从多元化向专业化的调整。,万佳成立于1991，从事零售业务，于1994年进行股份制改组，注册资本7
6、500万元，总股本7500万元。2001年5月提出增资扩股计划，股本由7500万元增加至11, 250万元。万科及其附属公司在万佳增资扩股前后的持股比例均为72。万佳以商品与日用品为主要经营品种，经过历年发展，已经初步形成连锁经营架构，并建立了完整的配送设施。目前，万佳在深圳拥有4间分店，总营业面积达7.65万平方米，目前尚有5间分店筹建开业在即。万佳2000年实现营业收入128,825万元，利润3,529万元。,万科是在万佳盈利的情况下出售万佳的，目的在于： 进一步优化公司资源配置，集中资源发展房地产业务； 万佳已进入自身快速发展的轨道，需要通过扩张扩大经营规模和市场份额，大量需要资金投入，
7、万科没有足够的资源同时支持两个已进入快速发展轨道的行业； 万科第一大股东华润集团的第一大业务为分销，并在国内拥有庞大的连锁零售系统，华润集团有意将万佳零售业务纳入其支柱业务，使万佳获得更大发展。,北京盛世誉华管理咨询公司,2020/8/11,细分市场的定位分析,消费者群体市场定位 普通大众,市场地理定位 万科的发展将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标。,城市房地产土地位置定位 万科的房地产土地位置定位策略是以城市新区大规模住
8、宅开发为主，辅以城市旧区改造或中心区域中高档精品住宅开发，前者将占据80%的业务比重，后者占20%。,细分市场的定位分析,2020/8/11,品牌策略,品牌建设 万科把品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心，提出“建筑无限生活”这一品牌口号。,以服务树品牌 截止至2001年9月，万科物业管理公司辖下的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个。 同时，万科继续提升物业管理服务的层次。“网格式安全管理模式”、“15分钟快速反应维修”、“零打扰”等十大基础服务，以及全功能家庭服务中心，为住
9、户提供舒适、便利的生活保障。,全程品质管理 万科从2001年开始启动“合金计划”，把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起，煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。从2002年3月起，项目设计流程、项目设计成果标准等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。万科拥有一支经验丰富的工程管理队伍，并通过战略联盟、招投标等形式，在工程发包和监理发包环节，与具有一流资质的施工、监理单位建立了稳定的合作关系，以保证工程质量。,北京盛世誉华管理咨询公司,企业形象专业化地产商的形象。 回顾万科18年的发展史和万科企业品牌的形成的过程，我们常常可
10、以听到来自消费者、投资者、客户的声音：万科具有关爱客户的理念，万科的物业管理好，万科设计的房子布局很合理，万科很擅长营造社区文化，万科小区的环境和配套考虑很周到，万科是一个透明度很高的公司，万科的运作很规范，万科的职业经理团队很成熟，作为股票代码为000002最早上市的万科难能可贵地保持了业绩的持续增长万科具有专业化地产商的形象。,创新领先的产品开发领先的技术 1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。 2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。2002年3月
11、18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。,2020/8/11,趋势分析,从上表可以看出，万科上市11年以来，除了在1995年因减少股权投资业务使净利润微降以及1996年传统的贸易业务缩减使主营业务收入下降外，其余年份均保持增长，在沪深一千多家上市公司极为少见。,2020/8/11,主营业务增长和净利利润增长,近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%和24%，增幅明显加快，主要原因是在新一轮地产上升周期中，公司竞争优势突出，业务规模快速扩张，表中公司地产业务的各项指标
12、可以直观地反映出这种趋势。,2020/8/11,比率分析,总体上看，万科的各项财务指标在房地产行业以及整个上市公司中都是很好的，各项指标一般来说都很平稳，同时有所进步，这也说明了万科首先立足于稳健的经营风格。,偿债能力 万科公司19992001年的资产负债率为52%、47%和51.7%，与房地产类上市公司的平均资产负债率是75%相比其资产负债率适中；流动比率为1.67、1.99、1.99，速动比率为0.59、0.61、0.45，保持稳健水平，数值都较为正常，均高于同行企业；再考虑到万科是以房地产为主营业务的公司，考虑到行业的特性，应该说这两项指标是不错的。 因此万科在财务杠杆运用上是稳健的，其
13、未来的融资可以考虑股权的形式，也可以考虑债权的形式。利息收入倍数在1999年到2001平均在8倍左右，说明万科的营业利润偿还有息负债是不存在问题的，与同行企业相比，明显可以看出万科的偿债能力更强。,经营效率 在资产管理比率中，总资产周转率也呈逐年升高的趋势，可见资产利用率得到一定的增强。公司过去三年存货周转率较低为0.88、0.94、0.84，这是与行业的特性有关的，但也低于同行企业，下文会有详细分析。应收帐款周转率为9.1、9.7、11.7，提高很大，这从一个侧面反映了万科楼盘热销的情况，在地产上市公司中优势明显。,盈利能力 公司19992001年净资产收益率为10.37%、10.32%和1
14、1.96%，始终保持在绩优水平，而且呈现上升趋势。按照杜邦财务分析法，将净资产收益率分解为销售净利率、总资产周转率和财务杠杆三项指标，则公司2001年销售净利率为8.4%，总资产周转率为0.68，财务杠杆为2.1，各项指标构成均衡。,2020/8/11,会计科目分析,借款,存货分析,现金流分析,北京盛世誉华管理咨询公司,销售收入/应收账款/预收账款,会计科目分析,存货比率逐年上升,从万科的负债来看，负债比率51.8%，其中，短期借款占了绝大部分,占全部负债的90.7%，一般采用抵押和担保的方式。万科在长期贷款上比较慎重，但我们发现在2001年年报显示，其长期借款达到31,134万元，也已经达到
15、了全部负债的9.3%，分别于2003年、2004年到期，从中可以看出在2001年度万科对于资金的需求是迫切的。,比较万科从1998年到2001年中期现金流的情况，可以发现2001年其经营活动的现金流量负向增长相当大，在2000年末还是0.86万元，到2001年已经变为12.04亿元，从报表上显示是其销售收入所得到的现金不能平衡其购置土地等的现金支出，可能在一个侧面也反映了其存货较多的现实。,2020/8/11,筹资分析,国际融资,股权融资,银行授信,债券融资,万科在2000年与中国银行总行签署银企合作协议，中国银行将为深万科提供总额为20亿元人民币的综合授信额度，主要用于其在各地的房地产开发，
16、同时也包括其它金融服务及信贷支持。在2001年7月，万科又与中国农业银行总行签订了银企合作协议。中国农业银行将向万科提供10亿元人民币综合授信额度和8亿元人民币楼宇按揭额度，用于支持其在国内的房地产开发业务。万科大约可获得38亿元的资金。,万科于2002年6月13日发行总规模为15亿元人民币的可转换公司债券。发行可转换债券的募集资金将投资于深圳四季花城二区、深圳下沙项目、上海春申万科城项目、北京青青家园项目和成都万科城市花园项目。可转换债券的期限为5年，利率在1.5以内，计息起始日为可转换债券首日，自发行起每年付息一次。转股期为自可转换债券发行结束后6个月至可转换债券到期日止。根据万科现在的资产结构，如果发行15亿的可转债后，其资产负债率约为60，这个比率在房地产行业中仍然是不高的，对于可转换债券每年的利息费用，依据市场情况和公司发展设想，结合可转债投放项目的资金流量预测，不考虑可转换债券可能转换成股票及其之后相对应的投资情况，预测公司在本次发行的可转换公司债券到期
