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1、民法与行政法基础知识,感谢清华大学法学院副教授程啸提供课件, 导论,一、组成部分 1、分为两部分： 民事法律基本知识 行政法与行政诉讼法基本知识, 导论,2、理由 一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。 另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。, 导论,三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容 共分为七节 1、概述 2、行政主体 3、行政行为 4、行政法律责任 5、行政复议 6、行政诉讼 7、行政赔偿
2、, 民事法律基本知识,一、民法总论 1、意义 民法是私法的核心，而民法总论是民法的基础理论。通过学习民事权利、主体、客体、法律行为等最基本的知识，可以为掌握物权法、合同法、婚姻家庭法、继承法。, 民事法律基本知识,2、主要内容 （1）民法概述 主要对民法的概念、性质、特征进行了介绍。需要了解的是“民法的概念与特征”。 （2）民法基本原则 三个原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。, 民事法律基本知识,这三个原则都需要“熟悉”。 尤其是意思自治原则，它在不动产登记非常重要，体现为依申请原则，即除非法律规定，否则登记机构不得依职权进行登记；在登记完成前，当事人有权撤回登记申请。, 民事法
3、律基本知识,（3）民事法律关系 民事法律关系的概念、要素（主体、客体、内容）。这是应当“掌握”的内容 （4）民事法律行为 概念、类型。特别重要的内容，必须”掌握”。不动产登记中经常接触的民事法律行为中，双方法律行为是“合同”，如买卖、赠与等。单方法律行为就是遗嘱。, 民事法律基本知识,（5）代理 代理的概念、特征；法定代理、委托代理与指定代理；代理与行纪、居间、委托的区别；无权代理；表见代理。 以上内容应当“熟悉”., 民事法律基本知识,（6）监护 概念、特征与类型。 由于涉及到父母等监护人对未成年人财产的处分，因此监护制度尤其是法定监护，必须“掌握”。 （7）自然人 民事权利能力、民事行为能
4、力、宣告失踪、宣告死亡等都是必须“掌握”的内容。, 民事法律基本知识,（8）法人和其他组织 法人的概念与类型，尤其是企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人这一分类。法人是必须“掌握”的内容。 其他组织主要是指：企业的分支机构；公司的分公司；个人独资企业；合伙组织。, 民事法律基本知识,（9）权利客体 掌握动产与不动产的区分、不动产的范围。 3、配套学习的法律规范 （1）民法通则 （2）最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）, 民事法律基本知识,二、物权法 1、意义 学习掌握物权法的重要性是毋庸置疑的。我们整个不动产登记制度的建立和发展都是以物权法为基础的。
5、 作为基本民事法律，物权法中既有不动产登记的实体法规范，又有不动产登记的程序法规范。, 民事法律基本知识,2、主要内容 （1）物权与物权法概述 物权的概念、特征；物权法的概念、特征与性质；物权的效力、与债权的区分等。 其中，物权的概念、特征；物权与债权的区分，属于最基本的东西，应当“掌握”。至于物权法的概念与特征，“了解”即可。, 民事法律基本知识,（2）物权法的基本原则 物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则。这三个原则都非常重要，直接决定了不动产登记制度的基本内容，必须“掌握”。 （3）物权变动 首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。, 民事法律基本知识,其次
6、，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。 其中，基于法律行为与非基于法律行为的不动产物权变动是必须“掌握”的内容。 （4）所有权 所有权的概念、特征、类型；建筑物区分所有权；共有（按份共有与共同共有）。这些都是必须“掌握”的内容., 民事法律基本知识,（5）用益物权 物权法中规定的用益物权就是四种：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。其中与房屋登记关系最为密切的用益物权，首先是建设用地使用权，其次是宅基地使用权，最后是地役权。故此，前两种权利必须“掌握”，地役权则应当“熟悉”。至于土地承包经营权，了解即可。, 民事法律基本知识,（6）担保物权 担保物权有三种：抵押权、质权与
7、留置权。后两种权利与房屋登记无关，因此需要“掌握”的是抵押权。具体来说就是：房屋抵押权、正在建造的建筑物抵押权。, 民事法律基本知识,3、配套学习的法律规范 （1）物权法 （2）担保法 （3）最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释 （4）房屋登记办法、土地登记办法, 民事法律基本知识,三、合同法 1、意义 合同是最为常见的登记原因证明文件之一。因合同而发生的不动产物权变动是最为重要也最为复杂的情形，这些不动产物权的变动基本上都以登记为生效要件。, 民事法律基本知识,2、主要内容 合同法的内容非常多，能够全部掌握，当然最好。但目前来说，还不现实，需要学习的内容主要分为五个部分。
8、（1）合同概述 合同的概念、特征、类型。其中，合同的概念与特征必须“掌握”。这是最基本的知识。, 民事法律基本知识,（2）合同的成立与生效 合同的成立要件、合同的生效要件、合同的效力与物权登记效力的区分。必须“掌握”. （3）合同的内容与形式 合同的条款（必要条款与非必要条款） 合同的形式：口头、书面、电子形式。 以上知识应当“掌握”., 民事法律基本知识,（4）合同的效力 合同的无效、效力待定与可撤销。 尽管房屋登记审核人员无权判断合同的效力，但是“掌握”合同效力的各种类型及其原因，非常重要。 （5）不动产登记中常见的几类合同 借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。应当“熟悉”。
9、, 民事法律基本知识,3、配套学习的法律规范 （1）合同法 （2）最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（一） （3）最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）, 民事法律基本知识,四、婚姻家庭法 1、意义 房屋的夫妻法定共有是最为常见的共有类型，实践中由此产生的问题也相当多。 2、主要内容 需要“掌握”夫妻财产关系制，确切地说就是，婚姻法第17、18、19条。 需要了解的是夫妻人身关系，即结婚和离婚的程序与要件。, 民事法律基本知识,3、配套学习的法律规范 （1）婚姻法 （2）最高人民法院关于中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一） （3）最高人民法院关于中华人民共
10、和国婚姻法若干问题的解释（二）, 民事法律基本知识,五、继承法 1、意义 遗嘱、遗赠、法定继承而发生的不动产物权变动较为常见。此外，物权法第29条规定：“因继承或受遗赠而取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。” 2、主要内容 继承的概念、特征与类型。其中，需要“掌握”的是法定继承、遗嘱继承、遗赠。, 民事法律基本知识,3、配套学习的法律规范 （1）继承法 （2）最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见, 行政法与行政诉讼法基本知识,一、行政法概述 1、需要“掌握”的内容 就是“行政法的基本原则”，包括：行政合法性原则、比例原则、行政信赖保护原则与行政应急性原则。其中就登
11、记机构而言，特别需要注意的是行政合法性原则。 2、需要“熟悉”的内容 行政法的概念与特征 。, 行政法与行政诉讼法基本知识,二、行政主体 1、需要“掌握”的内容 何为行政主体，行政主体具有什么特征。 2、需要“熟悉”的内容 行政公务员的职责 3、需要学习的配套法律规范 （1）公务员法, 行政法与行政诉讼法基本知识,三、行政行为 1、知识点 不动产登记的性质，究竟是民事行为还是行政行为，究竟是行政确认行为，还是特殊的行政行为，这些都有很大的争议。因此，作为不动产登记审核人员应当“掌握”：行政行为的概念、行政登记。, 行政法与行政诉讼法基本知识,2、需要学习的配套法律规范 （1）立法法 （2）行政
12、许可法 （3）行政处罚法, 行政法与行政诉讼法基本知识,四、行政法律责任 1、知识点 需要掌握的内容是：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担。, 行政法与行政诉讼法基本知识,五、行政复议 1、知识点 （1）需要掌握的是：行政复议的范围与管辖、行政复议程序、行政复议决定 （2）需要熟悉的是：行政复议参加人的特征 2、需要学习的配套法律规定 （1）行政复议法, 行政法与行政诉讼法基本知识,六、行政诉讼 1、知识点 （1）需要掌握的是：行政诉讼受案范围与管辖、行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果。 （2）需要熟悉的是：行政诉讼程序。, 行政法与行政诉讼法基本知识,2、需要学习的配套法律规范 （1）行政诉讼法 （2）最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释 （3） 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定, 行政法与行政诉讼法基本知识,七、行政赔偿 1、知识点 （1）需要掌握的是：行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围。 （2）需要熟悉的是：行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序。, 行政法与行政诉讼法基本知识,2、需要学习的配套法律规范 （1）国家赔偿法 （2） 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定,
