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1、模式概述,三大模式案例分析,共性分析,发展背景,发展趋势,模式简介,模式简介,以文化为核心，结合商业、商务办公等形式，以实现 文化价值和经济价值,打造价值：文化价值+经济价值,打造方向：特色文化商业、酒店、商务公寓,文化遗址打造商业模式：将文化、商业有机结合，以修缮巩固为主，历史建筑重建为辅，打造出具有独特人文内涵、建筑风貌的文化商业区，提高城市文化底蕴，刺激旅游发展。部分通过酒店、商务公寓等项目的导入，实现更大的经济效益。,成都宽窄巷子,打造原则：坚持延续地方历史文脉和可持续性发展两个基本原则。,打造特点：修复原有建筑风貌、诠释自身文化内涵、引进特色文化产业、完善配套服务。,发展背景,发展趋
2、势,模式简介,3000美金的影响,3000美金,6000美金,10000美金,2011年我国人均GDP超过3000美金，由休闲游转向度假游，文化旅游地产进入快速发展阶段,据国际货币基金组织公布数据，2011年我国人均GDP为5414美金。处于文化旅游地产快速发展阶段，旅游形式从休闲游迈向了度假游，旅游市场需求被进一步扩大。,发展背景,GDP的增长带动商业、旅游业的发展，促使文化遗址打造 商业模式的诞生,商业 :经济转型、第三产业发展、消费水平增加带动商业物业进入黄金发展时期。,旅游业 :交通改善、中产崛起、汽车消费增长带来旅游渡假消费旺盛，也促使旅游地区发展和旅游渡假休闲型地产项目成长迅速。,
3、发展背景：2011年我国人均GDP已经超过3000美金的分水岭，居民消费水平提高，生活方式发生改变，扩大了商业和旅游业的市场需求，文化遗址打造商业的模式即文化与商业结合开发的模式顺势而生。,发展背景,发展趋势,模式简介,发展阶段,目前市场处于专业型发展阶段，即文化、多元化商业和配 套服务相结合发展阶段,初级阶段,发展阶段,成熟阶段,特点： 文化+简单配套型商业=粗放型文化地产,特点： 文化+多元化商业+配套服务=专业型文化地产,特点： 文化+多元化商业+ 配套服务+办公+居住=综合型文化地产,模式概述,旅游消费型模式为目前专业性发展阶段市场运用最广泛的 开发模式,专业型发展阶段按功能划分的三大
4、模式： 旅游消费型模式 、文化创意园型模式 、多功能综合型模式。,模式概述,三大模式分析,共性分析,旅游消费型案例,文化创意园型案例,多功能综合型案例,旅游消费型案例 宽窄巷子,项目概况,成都宽窄巷子成都“第一会客厅”,规划布局,城市中心位置，三条巷子布局紧凑，相互连通,地理位置： 位于成都市青羊区金河路口，成都市中心位置。 整体布局： 由宽巷子、窄巷子和井巷子三条步行街组成，步行街中间有通道连通。另在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场。 每条步行街长400 米，宽巷子宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米。,业态组合,涵盖高中低端餐饮、休闲娱乐、购物业态，其中酒吧咖啡、 茶馆占比最大,目
5、标客群,中产阶级为准，大众群体为辅,目标客户群：以政要商贾和都市新贵为主，再到普罗大众，商业档次高中低均有涵盖。,文化特色,将为文化融入建筑，融入商业,文化墙,成都原真生活体验馆,文化墙,建筑特色,保留传统四川民居，融合外来文化建筑特色,黛堡嘉莱,MY COFFEE,Starbucks,创意盒子,业态特色,休闲娱乐业态，尽享繁华都市中的休闲生活,琉璃会会馆,白 夜 酒 吧,咖啡厅,宽窄巷子经济效应,目前平均租金500元/月，处于成都上游水平,租金：窄巷子商铺价格据具体位置和经营业态规模而定，一楼最低100元/月，2012年平均租金500元/月（春盐商圈水平），位于成都商圈上游水平。,成都201
6、1年各大商圈租金水平,宽窄巷子社会效应,融历史文化于现代商业，浓缩一座城市的市井生活,宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。,“老成都底片、新都市客厅”,成都新十景之一、 “第一会客厅”,2011年4月17日，宽窄巷子以创意特点入选，被评为成都新十景之一。也是成都“第一会客厅”。,旅游消费型案例 南京1912,项目概况,南京1912昔日总统府邸，今朝城市客厅,规划布局,三街四广场，呈L型分布,整体规划： 4大主题风情休闲广场、3大功能分区、17栋民
7、国风情独栋建筑，呈L型分布，。 动线成井字或着田字型双动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部。,街区布局： 以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数以两层为主，新旧建筑相辅相融。,业态组合,主要业态为中高端餐饮/休闲/娱乐，酒吧占比最大,酒吧区,餐饮区,休闲区,目标客群,中高端休闲娱乐型客群,目标客群：高学历、高收入、高购买力的中高端人群，以休闲娱乐型的中青年为主。,业态特色,酒吧占比最大，带动了南京的夜晚经济,酒吧业态特色： 项目业态布局为酒吧区、餐饮区、休闲区，酒吧除了酒吧区外，餐饮区、休闲区也有酒吧，业态占比中是最大的。
8、 酒吧夜晚经济：激活了夜间经济的，使南京的夜生活延长了4个小时以上。填补了南京白领、小资、文化人群夜晚消费的空白。,酒吧：99HOUSE bar,立煌酒吧 ，乱世佳人（小乱），苏荷酒吧，TOUCH&TOUCH2,7CLUB，TNTCLUB（TNT潮人会所，原A8），TT酒吧，往事吧，百度酒吧，棒棒堂KTV，后街酒吧，传奇1912酒吧，乌克兰风情吧等。,建筑特色,民国建筑风格，青灰色与红色是建筑物主色系,1、与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，民国建筑风格。,2、青灰色、红色的建筑色系；中西文化合璧呈现的尖形屋、弧形的门窗；建筑物之间用透明玻璃廊桥连接。,南京1912经济效应,GDP贡献，拉动周
9、边商业发展，促进就业，激活夜间经济,经济效应：,南京1912社会效应,社会效应: 南京1912街区被命名为中国特色商业街，收到国内100余个城市的合作邀请。 至今有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。 与超过10家国内外知名品牌娱乐餐饮商家达成战略联盟。 已有数十家入驻商户通过1912品牌连锁平台实现了由本地品牌向区域知名品牌的跨越式发展。,中国特色商业街,明星带动效应,商家战略联盟,品牌连锁扩张,旅游消费型总结分析,总结：主要以政府主导开发，占地面积较小，1.5万3万，位于城市中心区，地方特色的休闲娱乐商业街定位，地方民俗文
10、化味浓。,旅游消费型案例,文化创意园型案例,多功能综合型案例,文化创意园型案例 晨光1865科技创意产业园,项目概况,晨光1865科技创意产业园科技文化、商业旅游的 时尚地标,项目区位,城市中心位置，周边文化氛围浓厚,中华门汽车站 ,南京南站,禄口国际机场,车程30分钟,城区井字型主干道,车程10分钟,南京站,车程30分钟,位于南京市秦淮区正学路1号，距市中心仅5分钟车程，交通便捷。周边文化氛围浓厚，中华门城堡、秦淮河、金陵大报恩寺遗址、夫子庙环绕。,1865,车程5分钟,规划布局,5大功能区，不同年代的60余栋建筑,5大功能区：共分为科技创意开发区（A区）、山顶商务办公区（B区）、科技创意博
11、览区（C区）、工艺美术创作区（D区）、时尚生活休闲区（E区）5大功能区。,建筑风格,清代、民国和建国后建筑风格,民国建筑，典型为包豪斯风格建筑，形体简洁、平面高效，墙体为青砖砌筑，窗户高大规则。,建国后典型建筑造型简朴实用，分别为红砖高大厂房或水泥砂浆抹面的多层厂房。,清代留存建筑有重大历史意义与建筑价值，为创意产业园的策划与成立起到了重要作用,目前，园区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑60余幢，,其中清代文物建筑9幢，民国时期建筑19幢。,进驻企业,主要为工艺设计、酒吧餐饮和科技研发企业进驻,代表企业,1.大屋设计工程有限公司,3.江苏东恒集团国贸建设股份有限公司,4.富士
12、康（南京）通讯有限公司,5.香港恰达思贝德梁有限公司,2.南京科誉家具装饰设计有限公司,2012年项目进驻企业共118家，以工艺设计、酒吧餐饮和科技研发为主，娱乐休闲和酒店会所占比最低。,政策服务支持,完善的商务办公、休闲娱乐服务和优惠政策支持,运作服务：提供物业管理、工商注册、税务登记、项目融资等方面的服务。 生活配套服务：园区内除了配备餐饮、酒吧、会所和酒店企，另有大型停车场和员工食堂，晨光快餐公司、晨光公寓和星级晨光宾馆可提供快餐配送、员工住宿及酒店服务。 优惠政策：入园企业享受政府给予园区的各项优惠政策 ，包括改造经费补贴、房屋租金补贴和规模企业扶持等。,经济效应,118家进驻企业，规
13、模型企业为支撑，文化创意产业为特色 的发展格局,2012年文化特色鲜明的企业进驻： 吴为山雕塑工作室 江苏广电时尚传媒有限公司 富士康（南京）通讯有限公司 江苏骐骥国际贸易有限公司 江苏苏威尔科技有限公司 HEMP淡泊摄影工作室 香港恰达思贝德梁有限公司,截止2012年进驻园区企业达118家，园区逐步形成了以龙头型、高端型企业为主要支撑，文化创意产业为特色的产业发展格局。,社会效应,政府大力支持，为南京十大重点项目之首,园区先后被授予“国家动画产业基地”、“江苏省现代服务业聚集区(创意产业)”、“南京都市产业园”、“南京市文化产业基地”称号,各类荣誉称号,十大重点项目之首,位列南京市“十一五”
14、规划都市型产业园区十大重点推进项目之首。,文化创意园型总结分析,总结：主要以政府主导开发和招商引资，占地面积较大，16万21万，位于城市中心区，交通方便。突出文化创意产业园定位，以产业发展带动商业发展。,旅游消费型案例,文化创意园型案例,多功能综合型案例,多功能综合型案例 上海新天地,项目概况,上海新天地“城市会客厅、国际交流聚会中心”,整体布局,上海城市中心的商业、住宅、写字楼、酒店综合体,整体布局,上海城市中心的商业、住宅、写字楼、酒店综合体,项目整体布局： 以新天地商业街作为亮点打造，带动五星级酒店、住宅和写字楼发展。,人工湖 绿地,企业天地,新天地,翠湖天地 二期 一期,北里 南里,5
15、星级酒店,翠湖天地 三期,商业区布局,商业区分为南里、北里两大部分,北里 南里,商业区布局： 新天地分为南里和北里两个部分。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北里以保留石库门旧建筑为主。 在南里和北里的分水岭的兴业路是中共“一大”会址.,业态组合,国际化与时尚化的餐饮、零售服务业为主,业态组合：餐饮、酒吧、购物、休闲娱乐、酒店、会所、服务教育、艺术会馆等。 业态组合特点: 国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化。,目标客群,高端圈层客户,上海 时装 周开 幕 ，营造个 性时 尚潮流,目标客群：上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，高端圈层客户。,
16、商业区建筑,保留石库门外立面，外面整旧如旧，内部翻新创新,改造原则,外表整旧如旧，内部翻新创新,改造原则：保留原有的旧建筑，用原有的砖、原有的瓦作为建材。通过外表整旧如旧，内部翻新创新呈现出历史与现代的完美结合体。 外表：整旧如旧，以保留房子原貌为原则，按照当年的图纸进行修建，墙、铺地及屋顶，尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近原来的面貌。 内部：翻新创新，内部设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，改造成全新概念的经营消费场所。,经济效应,租金不断攀升，商业带动自身及周边住宅价格,住宅售价：“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始单价高达17000元25000元/ ，最高时每平米接近100000元。,刚开始投入的租金是48元 / /天，而在2011年新天地的最高租金报价已经超过了100元/ /天，租金10年翻12倍，2012年平均租金为30元 / /天。,数据来源：梅花网数据库,带动周边房价,商业带动住宅,“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元10000元，一路飙升。,新天
