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1、,编制部门：成都大区工程专业委员会,编制日期： 二一四年五月,CRWY-QEHS-CDDQ-作业指引-GC0506,电梯巡视维护保养操作作业指引,适用范围,2,工作要求,4,职责与分工,3,编制的目的,1,目录,规范成都物业总公司管辖范围内各物业服务 中心电梯系统维修保养操作工作，确保电梯 设备性能良好，运行正常。,目的,适用于成都物业总公司管辖范围 内各物业服务中心电梯系统维护保 养和操作管理。,适用范围,成都物业总公司,工程部,职责分工,电梯系统巡视要求及标准,电梯系统巡视要求及标准,电梯系统巡视要求及标准,电梯系统巡视要求及标准,电梯系统保养要求及标准,总体要求,电梯准用证、年检合格证、
2、维修保养合同完备, 控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能；禁止非维修保养人员进行维修作业。 电梯应设置三方对讲系统与手机信号应覆盖轿厢，电梯运行稳定，开关门灵活，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好，应急照明能维持半小时。 电梯舒适性：电梯启动、停车无明显加减速感觉，运行无明显晃动、上下抖动及异响。 平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负3mm以内。,电梯系统保养要求及标准,曳引机,曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮四角平均间隙小于0.7mm。接触面积不少于70%。制动器线圈温
3、升应不超过相应要求范围，闸皮磨损度符合原厂要求。 曳引机电动机要求：轴承温度应不高于80。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音（电梯噪声对住户的影响应在35分贝以下，超过要求的需要采取控制措施）；每半年更换新的润滑脂。,电梯系统保养要求及标准,曳引机,曳引机减速器：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴联轴器处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/35分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75。油温不高于85。减速器运行平稳无噪声和撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。 曳引轮：绳槽磨损应在标准范围内，防止钢丝
4、绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm，同台电梯钢丝绳与曳引轮磨损度基本一致。 限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好，轮槽清洁，运行无异响。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。,电梯系统保养要求及标准,安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5N。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200300N范围内。 轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地坎间隙为58mm。轿箱地坎对门厅地坎间隙不大于35mm，平行度误差小于2mm。门厅锁啮合长度应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地坎应为35mm。门垂直误差不大于0.5mm
5、。 门导轨、厅（轿）门触点、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；无锈蚀；门厅锁啮合应不小于7mm。 轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。,电梯系统保养要求及标准,轿厢导轨导靴 1）轿厢风扇要保证正常运行，封闭的电梯厅需设置排风设施； 2）导轨自动润滑装置的储油盒油位适中， 3）检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm，间隙应均匀， 4）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。 缓冲器 油压缓冲器用油凝固点应在负10以下，油面高度应保持在最低油位以上； 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀； 缓冲器以低速压
6、到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。,电梯系统保养要求及标准,安全钳 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠； 安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。 钢丝绳 轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀（小于5%）； 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在1个拧距内最大断丝数不允许超过总丝数的10%； 断丝集中在1或2个绳股中，在1个拧距内最大断丝数不允许超过16根； 不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%和断股现象。,电梯系统保养要求及标准,补偿装置 补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无
7、严重磨损； 补偿轮防跳槽装置安全有效，补偿绳长度适中，安装牢固。 电梯电气部分 继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明无缺损，工作正常，灵活可靠。接线端子压接牢固，导线编号清楚无误； 接地电阻小于4。动力线绝缘电阻大于0.5M。控制线绝缘电阻大于0.5M； 带自动平层功能的电梯，在突然停电时，自动平层装置能迅速启动（自动平层装置每月必须进行1次充放电）。,电梯系统保养要求及标准,电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮，无手印、污迹；各类标识齐全；运行无异响。 电梯机房：温度保持在540，承重梁和吊钩上应标明最大允许负荷，电梯盘车操作作业
8、指引清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无积尘。无机房电梯底坑要做好防水与排水的控制措施。 井道照明：井道距离最高和最低位置0.5米处应安装一盏照明灯，中间每隔7米距离安装一盏照明灯。 按时开、关电梯机房送风扇。 对已建立台帐的设备，如进行了大中修及以上等级的维修时，还需把维修情况登记到设备台帐中。,电梯三角钥匙使用管理规定,三角钥匙是电梯维修和紧急情况下打开层门进入电梯井道实施维修或解救的专用工具； 三角钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，并取得国家质量技术监督部门颁发的有效特种设备作业证书，并由专人包管； 任何情况下不具备相应资质的人员不得使用电梯三角钥匙从事与电梯有关的特种作业；
9、三角钥匙的保管人员在上下班时必须进行交接； 三角钥匙管理负责人对钥匙的使用与去向负全责，并在日常工作中做好电梯三角钥匙的使用与出借记录。严禁将钥匙借与其他部门与个人，如有特殊情况确需使用，需经部门负责人批准； 三角钥匙负责管理人遗失钥匙，必须在第一时间汇报部门负责人；,电梯三角钥匙使用管理规定,电梯正常运行时严禁使用三角钥匙开启电梯厅门，只有紧急情况下方可使用电梯三角钥匙进行操作； 开启电梯厅门前需在门口放置一个高度为1.1米并附有警告标志的安全围栏，防止他人闯入； 开启厅门时动作不可过大，应先将厅门开启至100mm，再看清井道内情况后方可将层门全部打开； 特别注意：使用电梯三角钥匙开启厅门进
10、入轿顶前，必须先看清轿厢是否停在该层； 操作完成或电梯维修人员暂时离开时应关上厅门并确认其已锁好，防止他人误入。 非故障及紧急情况下严禁使用。,电梯困人救援,电梯系统发生故障困人，物业服务中心立即组织专人对被困人员进行救援，并及时联系电梯公司维修人员。属于基本和通用标准的项目持证救援人员应在15分钟内到达现场。属于高端标准服务项目5分钟之内应有第一人到达现场进行沟通安抚，持证人员应在15分钟内到达现场做救援处理； 救援中利用电梯对讲系统等通话方式安慰被困乘客保持镇静，并说明援救工作已经展开，不可将身体靠在轿厢门上，更不能人为打开轿厢门，尽量站在轿厢靠里的位置以免发生危险； 救援人员进入机房首先
11、关闭电梯主电源，然后通过平层线观察是否需要盘车救人（平层位置小于300mm，可以直接开门放入）；,电梯困人救援,如需盘车放人应严格按照盘车程序操作，盘车前通过机房对讲告知被困人员现在要移动轿厢请不要惊慌； 开抱闸必须缓慢打开，盘车要多次进行，不可一步到位，严格控制盘车速度，谨防出现飞车现象； 如是停电原因引起电梯困人，人员救助成功后合上电梯电源； 如不是停电原因造成困人,救助成功后不能马上恢复电梯供电，待维修保养分包商排除故障后，电梯才能继续工作； 每次救出被困人员必须将电梯厅、轿门完全关闭才能离开；,电梯机房管理制度,电梯专用机房应标有“机房重地、闲人免进”字样应做到随时上锁，门锁钥匙应由主
12、管人员或专门人员保管； 机房通道畅通、通风良好、照明满足要求、门窗开关灵活、任何季节机房内温度应保持在540之间； 机房内应保持干净、整洁、严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物； 机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐全良好，在有效期内； 电梯机房应每周打扫一次卫生，保持机房干净、整洁； 闲杂人员不准进入机房，若因工作需要需要确定进入时须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房； 未取得“特种作业操作证”人员不得随意动用、操 作电梯设备； 由专业人员依据安全操作规程规定，保持机 房内设备设施表面无积尘、无腐蚀、无油渍、无污物。,电梯安全管理,1.物业服务中心应建立以岗位责任制为核心的
13、电梯使用和运营安全管理制度，并且严格执行； 2.按照要求配备电梯安全员，负责电梯的日常管理； 3.建立电梯突发情况应急预案，定期演练； 4.落实维护保养制度，确保电梯正常运行； 5.按照要求定期检验，确保电梯安全运行； 6.应公司档案管理要求，做好 档案、资料的接收、登记、整 理、保管、借阅等事宜，为电梯 的安全运行提供准确的信息资料.,相关记录,责任人对设施进行定期巡视，将结果分项记录到设备设施巡查记录表中，存在问题及时通知电梯公司进行维修，若有安全隐患及时停梯，并报物业服务中心负责人和城市物业分公司/片区工程管理部门。,与E版的区别,E版体系运行常见问题,出现问题： 一、电梯巡查流于形式：
14、 1、如图电梯主机盛油盒已满，巡查人员都没有看见。 A版体系对此的要求是：4.2.7蜗杆轴联轴器处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/35分钟）。 改进方法：清除漏油，及时补充牙箱油。 2、电梯底坑巡视对缓冲器关注不够，该图为锈蚀报废的缓冲器。 A版体系对此的要求是：每日巡视电梯底坑，缓冲器油量适中，固定可靠，无锈蚀。 改进方法：对于缓冲器注塞没有锈死的采取除锈，注塞表面抹黄油的方法恢复使用。若注塞已锈死应及时更换了。,E版体系运行常见问题,3、不重视电梯钢丝绳平层线 A版体系对此的要求是：牵引钢丝绳上平层线是否清晰。 改进方法：项目安排人员划平层线或联系电梯公司由电梯维保人员划平层线。 4、多数
15、电梯电梯轿厢门、厅门变形 A版体系对此的要求是：检查外门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。 改进方法：联系电梯公司维保人员及时调整电梯厅轿门。,E版体系运行常见问题,二、电梯维保工作质量监督不力 1、电梯维保偷工减料，维保缺项严重 （1）电梯厅门门头长期不做保养； （2）电梯曳引轮轴承长期不注润滑油（3）厅门触点、变频器长期不做保养 A版体系对此的要求是： 5.26维保单位应当履行下列职责：（10）维保单位必须执行每15日1次的维保频次。 改进方法：加强电梯维保监督力度，保证电梯维保频次，提高电梯维保质量。,E版体系运行常见问题,电梯维保质量差，钢丝绳张力不均造成钢丝绳损坏 A版体系对此
16、的要求是： 4.2.17钢丝绳：轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀（小于5%）。 改进方法：加强电梯维保监督力度，保证电梯维保频次，提高电梯维保质量。 电梯机房、机房设备、底坑、轿顶卫生差。,案例库,翡翠城3期16栋2单元2号电梯主机牙箱故障案例,案例回放：2014年3月1号翡翠城3期项目报16栋2单元2号电梯主机异响，电梯运行轻微上下抖动，经电梯公司确认为电梯牙箱故障，后开盖检查发现牙箱内金属铁屑很多，怀疑牙箱蜗杆轴承损坏（造成异响原因）和涡轮齿面损坏（造成上下抖动原因）。停梯时间超过20天。,处理思路： 1、检查电梯运行状态（主机轴承有无异响和运行有无上下抖动现象）； 2、彻底清洁牙箱（放出电梯牙箱油，用柴油清洗出牙箱内金属铁屑）； 3、更换电梯牙箱油（采用日立电梯规定的MWA320机油）。 4、形成每两年更换电梯牙箱油的机制,案例库,翡翠城3期16栋2单元2号电梯主机牙箱故障案例,案例启示： 新梯在使用半年后未进行牙箱油更换（如图：牙箱底部大量金属屑） 后期电梯公司未就电梯更换牙箱油事宜给项目明确提示，导致电梯使用至今近6
