《对住房问题的一点认识》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对住房问题的一点认识（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、对住房问题的一点认识（季柏青）引言大家好。最近房价开始局部性地跌了，这是2003年国家开始调控房价以来的第一次真正下跌，很多没买房的人都很高兴。会不会一直跌下去？跌到什么时候可能炒底了？谁也说不清，就像一直以来，房价一直在疯涨，涨到让人心惊肉跳，在这个过程中，有很多很多的专家学者说，中国的房价泡沫已吹得很大，马上要破灭了，但是事实证明一直没有破，一直不断上涨。这就是中国的楼市迷局！是改革开放以来最为热门，最经久不衰、最令人纠结，最为难政府、最牵动人心、最影响全局的话题，似乎谁都看不清，搞不懂。今晚我壮胆和大家聊一下住房问题，谈谈我对这个迷局一些粗浅看法。供大家参考，不妥之处请指正。提纲我想谈四
2、个问题：一、影响房价的因素有哪些？二、是谁支撑起高得离谱的房价？三、高房价有哪些危害？四、解决民众住房问题的出路在哪里？分述一、影响房价的因素有哪些？ （一）城市化趋势是房价上涨的根本驱动力。所谓城市化趋势就是一个国家发展，必须会经历农村人口流向城市，导致城市人口持续性地增加，城市规模不断扩大、而农村人口不断萎缩的这样一个过程。城市化是一种趋势，是一种不以人的意志为转移的社会发展规律。新兴国家正处于城市化的进程当中，发达国家早已完成了城市化。材料：2010年开展的第六次人口普查公布的城市化率(备份).xls 上表可见，我们的城市化进程正酣。城市化率：全国49.86%、浙江省61.62%、丽水4
3、8.40%、景宁40.36%。浙江全省较高，我们景宁还很低。按发达国家城市化的一般规律，当城市化率达到80-85%时，一个国家的城市化进程基本结束。因此我国正处在城市化进程当中，而且远未结束。2000年到2010年的十年间，全国的城市化率提高了13.46%，大约将近有1.7亿人进住城市。这就是坚实的住房刚性需求，这是中国楼市十几年来坚挺不倒、如日中天的根本原因所在。这种城市化浪潮带来的刚性住房需求将在未来20至25年内持续存在，因此说中国楼市将还有20-25年的美好未来。材料1：国务院住建部住房发展研究中心主任：陈淮材料2: 任志强：全国知名的房地产大佬，以大胆直言著称，人称“任大炮”，有很深
4、的理论功底和地产从业经验。（二）社会成员收入增长和购房能力的提高是推动房价上涨的首要现实因素。从两方面理解：1、以往的十几年社会全体成员的收入水平有大幅度的提高。我们都深有感触，记得96年我参加工作的时候，月工资是450元，年收入不足万元，现在以五万算吧，至少增长了五倍吧；还有我记得1989年我哥参加工作的时候，月工资是145元，年收入大约是三千块钱不到，和现在比就涨得更历害了。想必大家心中也有个数吧。材料有四：2、未来全体社会成员的收入将增长更快更多。理由是：从美国、殴洲的包括主权债务危机反映出美国、殴洲的债务水平已很深重，西方民众和政府那种大胆前卫的借债消费习惯和脱离社会能力的高福利模式是
5、一种懒汉式的生活模式，已经难以为继下去。他们已开始反思，开始量入为出、缩减开支，希望从根本上改变原有生活模式，过节俭的日子。这就造成外部市场的严重萎缩。要知道我国GDP的60%来自出口！因此这对中国影响是很大，大量外向型企业要倒闭。这就是为什么国家提出要扩大内需，经济转型，实现以内需拉动为主要动力的经济增长模式。社会成员收入的增长是拉动内需、实现经济转型的关键。对此国家提出了在五年内居民收入培增计划。我想现在国家完全具备了这个财力。但是主要要解决公平分配问题，特别是如何提高农民收入的问题要解决。这样我们全体社会成员就能进入收入增长的快车道，实现高收入高消费。（三）经常性、趋势性的货币贬值和通货
6、膨胀引发房价有上涨的趋势性。为什么货币贬值会经常发生？是由于经常性的“货币超发”引起，就是货币管理当局发行的货币经常有意无意地超过经济实际增长水平，就会引发货币贬值。材料：货币贬值三例（四）建筑成本长期趋势性上涨，推动房价合理性上涨。一是建设材料受通涨和稀缺性影响，其价格呈趋势性上涨；二是建设人工成本受通涨和社会成员收入整体提高影响，有长期上涨的趋势。举个例子：我分别在2002年和2009年两次盖房子，钢材、水泥、沙石料、砖块以及工人工资简直不可同日而语，成本成倍地的提高（由于时间关系具体说明）。（五）人口高峰大约在未来20-25年内才能到来，当前人口数量还处于增长的状态。虽然我国实行严格的计
7、划生育，但由于人口基数大，目前又正值生育高峰，同时由于我国已进入人口老龄化时期，计划生育有逐步放松的迹象。说明：我这里讲的人口高峰到来的时间不是我个人的想像，一是这是著名人口学家易富贤观点；二是本人依据第六次人口普查结果反映情况作出的判断。（六）城市土地越来越稀缺，商品房的土地成本越来越高。（七）房地产业的暴利吸引了规模庞大的产业资本向房地产业转移，使得房地产业空前高涨。（材料）2011年福布斯中国富豪榜（八）房地产暴利引来的各路“民间炒房资金”像洪水猛兽，将房价变成一匹疯狂的野马。全国的炒房者，顷其所有、想尽办法，将各路资金都汇集到房地产上来，引发房地产高热不退，房价哪有不涨的道理？有代表性
8、如著名的“温州炒房团”，所到之处，房价水涨船高，遐尔闻名，甚至美国的华尔街都知道有个温州炒房团。（九）城市规划可局部地影响房价。比如一条路、一个商场、一个公路、一所学校等等，周边的房价都会应声而动。（十）货币政策对房价有直接的影响。松了就涨，紧了，就可能跌；（十一）高房价地区的辐射带动作用。（十二）地王、楼王的助涨作用。l 对房价影响因素总结分析上面12个因素，它们对房价的作用和影响程度是不同的，有些是决定性因素，有些是助长困素，有些是长期影响因素，有些是短期影响。归类总结如下：“城市化浪潮、社会成员收入增长、经常性的货币贬值、建设成本、人口增长”是决定性的因素，对房价有长期性的影响；产业资本
9、转移、炒房资金、城市规划、货币政策、高房价的辐射带动、地王楼王是助长因素，对房价有短期影响。国家从2003年开始一轮又一轮的调控，但每次都变成空调，房价就一条龙，一匹野马，难以驾驭，一直疯涨至今天。为什么会这样呢？原因是政府的调控改变不了影响房价的决定性因素。调控只能改变影响房价的短期因素和短期购房预期。这次调控为什么房价被调下来了？我觉得不是政府改变了房地产，而是高位房价引发的社会政治问题已使政府无法容忍，不得已用了“限购、限贷、限价”等非常规化、非市场化的手段，坚定决心和恒心，改变民众购房预期，民众的观望情绪拉紧了开发商资金链，引起房价下跌。但是不管你调控还是不调控，影响房价的决定性因素就
10、在那里，改变不了。因此政府要解决好中国的住房问题，必须承认这些决定性因素的存在，在国家层面进行系统的顶层设计。也就是“房地产的出路问题”，下面再讲。下面讲第二个问题：二、谁支撑起高得离谱的房价？ 我们都理解不了，动不动就几万甚至十几万一平米的房价，谁在买单？原因何在？我认为“贪富差距是高房价的罪魁祸首！均贪富就没有高房价。富者越富，穷者越穷。富人不断以标杠性的买价不断推升着整个社会的房价，穷人只能望房兴叹。这就是高房价现实。实证材料：中国基尼系数超0.5造成贪富差距拉大的原因有：（一）不合理的分配制度。表面在垄断行业、国企等，他们凭借政策和对资源、行业的垄断优势，取得超额收益，这本来是国家的钱
11、，全民都有份，但是由制度漏洞，监管缺失，他们把国家的钱当自已的钱分了，分得很多。有些国企老总年薪超百万、甚至过千万的也屡见不鲜。再看看我们身边吧，景宁有些单位的收入的中高层们，年薪都是很惊人的，不说了吧。（二）灰色收入暗流涌动，四处横行。这是一种可怕的资金洪流，肆意泛滥、所到之处所向披靡，在这种资金面前，永远不存在高房价，他们关心的是占有，不在乎房价的高低。目前情况下，这种灰色收入暗流对房地产的影响非常之大。实证材料：可怕的灰色收入暗流上述案例是典型、是个案。我不是说我们国家已无可药救了。但是我在思考，虽然我们党和政府始终将反腐倡廉作为各项工作的首要，作为各项考核的先决条件，但是我个人觉得，国
12、家在反腐倡廉方面的一些有效的实质性制度未建立起来，或未得到真正落实，比如官员财产公示制度、离任审计制度等等，因此我们的反腐更多地是一种“个案反腐”，欠缺的是“制度反腐”。个案反腐是一支枪，一次只能打死一只鸟；制度反腐是一张网，能够网罗很多很多的鱼。所以反腐要靠制度反腐。（三）股市套现资金是高房价的重要推手。实证材料（1）股市套现资金是高房价的重要推手（四）不合理的资源暴利。目前中国对于资源的取得和利用是很廉价的，谁能取得资源的开发利用，谁就是暴发户。比如闻名遐迩山西煤老板，鄂尔多斯煤老板等等。（五）权贵资本暴利。凡和权力存在着某种依附关系，或亲人、或朋友，或同学等等各种与权力有依附关系的人，往
13、往可以取得好项目、好资源，取得超额利润，使得这部分人变得很富有。 （六）确实有一批能人通过合法经营，先富起来了。比如我们景宁的小水电开发、外出开超市的一大批人，他们都挣了很多钱，有较高的经济实力； （七）经济发展不平衡，东部富，西部贫，沿海富，山区贫。富裕地区的资金向贫困地区流动，同样抬高房价。 （八）资产价格泡沫化带来的财富增值效应，导致富者更富，穷者更穷。这个我们都深有体会，比如原来有房子的人，这几年由于房价疯涨，他的个人资产随之水涨船高，这个原因拉大了与原来没有房子的人贫富差距。原来没有早早买房的人吃了很大的亏。 三、高房价有哪些危害？这轮房地产调控从2010年4月开始，2011年4月调
14、控正好一周年，国务院为了解调控效果，曾派出了八个调查组。最后给温总理的报告结论是：“房价尚处高位，房价问题已影响全局”。怎么理解房价问题已影响全局？有几点人个理解：（一）目前的高房价已是普通民众不可承受之重，民不能安居乐业。面对高房价，民怨已沸腾，积聚了和积聚着社会矛盾，房价问题已从经济问题变成了社会问题、政治问题，已影响到社会和政局稳定。材料（1）丽水出租车司机的话、（2）房地产民间集资、高利贷带来的风险和社会影响）。（二）高房价严重影响和扭曲了整个国家的实体经济。表现在：（1）产业资本严重地流向房地产，严重影响其他实体经济的发展，专家称之为“实体经济空心化”，导致我国的实体经济缺乏创新动力
15、。俗一点说就是：其他实体经济都去搞房地产，不务正业了，你说还有创新和发展吗？整个社会还有创新和进步吗？（2）高房价严重制约了居民的消费能力，严重阻碍了内需增长，使国家实体经济失去增长动力。一个正常的经济体必须是“生产、分配、消费”三个环节的良性互动，才能健康发展。就比如一个人，吃进去的东西消化不了，他的身体迟早出问题一样。目前的情况是：买了房的人要省钱付按揭，没有买房的人要省着钱积累首付款准备买房子去，这样就造成整个社会的民众由于房子而省钱不消费的局面，而且这种局面将在持续性地长期存在，对国家的经济影响是相当大。结果是：社会生产出的产品很难卖出去，造成实体企业生存难，民众增收难等等一系列的连环反映。（3）严重危胁国家金融安全和稳定。（4）对普通民众而言，增加生活压力，降低生活品质和幸福指数。四、解决住房问题的出路在哪里？我先举一个现象，就是有几百万元、甚至上千万元一辆的汽车，但好像没有人有怨言说汽车太贵了！为什么？因为汽车市场也能提供足够数量各种价位的汽车，消费者可以根据自身能力和喜好各取所需。因此我觉得中国房地产市场的主要问题不是房价有多高，是否有“泡沫”的问题，而是结构不合理、供不应需问题。老百姓喊房子贵，是因为没有合适他的消费能力房子，数量也少，有钱也买不到。因此要解决住房
