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1、房地产企业财务实操培训稿转让销售阶段房地产开发四个阶段：房地产开发经营阶段主要包括四个阶段：项目的成立阶段（已经讲解）、获取土地阶段（已经讲解）、房地产开发建设阶段（已经讲解）、转让及销售阶段。从销售时间上来看 认筹金/诚意金/订金-定金-首付（含全款）-按揭保证金-交房（确权）-退换房-完成从销售方式：自销、委托代理。委托代理又分为：视同买断和收取手续费。从持有方式看：企业自持、出售一、 转让销售阶段特点1. 会计准则的定义：企业已经商品所有权的主要风险和报酬转移给购货方企业通常既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制与交易相关的经济利益很可能流入企业相关的收入
2、与成本可以可靠计量实际操作时：按照房屋竣工交付时确认收入。 二：销售手段前期：认筹金/诚意金/VIP摇号/订金 （一）认筹金/诚意金/定金 认筹金是指开发商正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳认筹金等费用的行为。根据规定，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。由于企业在收取“诚意金”时，没有签订商品房销售合同，所以房地产开发企业在收取的“诚意金”并不是应税行为发生过程中或完成后收取的款项，与房地产企业的预售金有本质区别。案例：齐鲁房地产开发公司10月1日开盘，销售政策是开盘同一选房，按照摇号选房，一共收到1000万的诚意金。账务处理：借 银行存款 1000
3、 贷其他应付款-诚意金 1000由于此认筹金可以退款，因此不能作为预收处理，也就无需预缴增值税开盘当日，部分客户没有选中心仪楼层，需要无条件退回诚意金500万，其余全部认购借 其他应付款 1000 贷：银行存款 500 预收账款-销售定金 500同时计算预缴增值税借：应交税费-预缴增值税 500/(1+11%)*3%= 13.51 贷：银行存款 13.51 （二）购房定金与预售房屋款 1.定金与订金 （1） 定金，定金是指合同当事人为了确保合同履行，所支付一定的数额金钱或替代物，在销售合同签订后转购房款 定金多少由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，给付一方的不履行约定式的债务，物
4、权要求返还定金。接受定金一方未履行义务的，双倍返还定金。定金不得与违约金罚则同时适用。（2）订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订
5、金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:A房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;B签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;C双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;D广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。订金在法律上是不明确的，也是不规范的。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第118条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持由此可见，订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方
6、也应予以退还。 (3)订金与定金的区别：签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发开发商有权没收购房者的定金;若开发商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。2. 定金所涉及的预收款的增值税处理：根据房地产开发经营业务企业所得
7、税处理办法（国税发【2009】31号）第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应当确认为销售收入的实现，具体按照以下规定（一） 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收到价款或者索取价款凭据之日起，确认收入实现。（二） 采取分期收款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定的价款确认收入，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。根据国家税务总局公告（2016年18号）规定：（
8、1） 一般纳税人预缴按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%（2） 小规模纳税人在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 房地产老项目，是指：A:建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日之前的。B：建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日之前的。3. 小规模纳税人与一般纳税人计税方式不同3.1小规模纳税人： A计税方法：简易计税 B税率：5% C应纳增值税税额：全额交税，抵减预缴税款 D预缴税款：预售款/(1+5%)*3%3.2 一般纳税人： 项目分类：如果是
9、老项目既可以选择简易计税也可以选择一般计税方式。 采用简易计税： A计税方法：简易计税 B税率：5% C应纳增值税税额：全额交税，抵减预缴税款 D预缴税款：预售款/(1+5%)*3% 采用一般计税： A计税方法：一般计税 B税率：11% C应纳增值税税额：差额交税，抵减预缴税款 D预缴税款：预售款/(1+11%)*3%新项目则只能用一般计税方式。A计税方法：一般计税 B税率：11% C应纳增值税税额：差额交税，抵减预缴税款 D预缴税款：预售款/(1+11%)*3%4. 差额纳税差额纳税：是指适用一般计税方式，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款余额作为销售额。销售
10、额计算公式=（全部价款及价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+11%)当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售的建筑面积）*支付的土地价款。5. 房地产的预收款（1）分期取得 的预收款（首付+按揭+尾款） （2）全款取得的预收款 （3）定金属于预收款 （4）诚意金、认筹金、订金不属于预收款。 6.房地产预售 （1）是指房地产开发企业将正在开发建设的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。 （2）房地产预售条件 A:已经交付全部土地出让金，取得土地产权证书 B:持有建设工程规划许可证 C:按提供的预收房屋计算，投入开发建设工程项目的资金达到工程
11、总建设投资的25%以上，并已经确定施工进度及竣工日期。 D:向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证备注：房地产开发企业预售商品房时。应先承购人出示“商品房预售许可证”在预售所得的价款，只是属于暂收款、预收性性质的款项。由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入，待开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将预收款转为经营收入。6. 房地产现售（1） 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。（2） 现售的条件A:现售商品房的房地产开发企业持有房地产开企业营业执照及房地产开发企业资质证书。B:取得土地使用权证和土地使
12、用批复的文件C：持有工程规划许可证和施工许可证D:已经竣工验收E:拆迁安置已经落实F:供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用的条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用的条件或者已经确定施工进度和交付日期。G:物业方案已经落实。案例：齐鲁房地产开发公司，开发东海家园项目，采用一般计税方法。东海家园项目，取得土地8万平方米，交纳土地出让金2亿元，A项目总可出售面积是24万平方米。A项目尚未完工，2017年6月份，预售2000万元，对应的建筑面积是4万平方米。8月份办理交房手续，再次收回房款3000万元，确认收入。假设无其他情况收到预收款时：借：银行存款 2000 贷 ：预收账款-A
13、项目-未开票未计税房款 2000次月申报期内，按照3%，计算预缴税款54.05，向项目所在地预缴税款 54.05万元。 借：应交税费-预缴增值税 54.05 贷：银行存款 54,05按预缴的增值税计算缴纳附加税假设城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%。借：应交税费-城市建设维护税 3.78 -教育费附加 1.62 -地方教育费附加 1.08 贷：银行存款 6.49 8月份再次收到3000万元房屋款，给业主开具增值税专用发票，并在本月确认销项税额借 银行存款 3000 预收账款-A项目-开票未计税房款 2000 贷：主营业务收入 4,504.50 应交税费-应交增值税 495.50假设
14、本期允许抵扣的进项税额是395.5万元。则当期应纳增值税额时 495.5-395.5-54.05=45.95月末结转税额： 借：应交税费-应交增值税 45.95 贷：应交税费-未交增值税 45.95下月申报交税时：借：应交税费-未交增值税 45.95 贷：银行存款 45.95预缴税款的抵减税总2016年18号公告 第十四条，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，以当期销售额11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴的税款后，向主管税务机关申报。未抵减完的预缴税款可以结转至下期继续抵减。案例（一）：齐鲁房地产开发公司10月1日开盘，销售政策是开盘同一选房，按照摇号选房，一共收到1000万的诚意金。账务处理：借 银行存款 1000 贷其他应付款-X项目-诚意金 1000由于此认筹金可以退款，因此不能作为预收处理，也就无需预缴增值税开盘当日，部分客户没有选中心仪楼层，需要无条件退回诚意金500万，其余全部认购，假设采用简易征收法 借：其他应付款-X项目-诚意金 1000 贷：银行存
