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1、房地产融资专题银行贷款培训稿一、中小企业的融资现状 1.融资贵：目前一年以下贷款利率为4.35%，中下企业贷款利率上浮30%左右，达5.655%，但是实际由于聘请中介费用、扣除保证金、咨询费、顾问费、担保分、人情费等可达25%以上。融资难：目前银行贷款难以满足中下企业需要，银行贷款难以满足中下企业的需要。股权、债权很难融资。2.主要原因分析政府政策难以落实到位、信用担保机构运作不规范、抵押品和担保缺乏、直接融资渠道不同，间接融资渠道狭窄、信息不对称、企业经营不稳定风险大二、银行贷程序方面 （一）银行贷款的资格和条件 1.银行贷款的条件根据固定资产贷款管理办法，固定资产贷款借款人应当具备以下条件
2、： 借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记；借款人信用状况良好，无重大不良记录；借款人为新设项目法人的，其控股股东新状况良好，无重大不良记录；国家对 拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；借款用途和还款来源明确；项目符合国家产业，并按规定履行固定资产投资项目的合法程序；符合国家有关投资项目资本金的制度；贷款人其他要求。 2.流动资金贷款管理办法暂行办法的规定，流动资金借款人应符合以下条件：借款人依法设立，借款用途明确、合法；借款人生产经营合法、合规；借款人具有持续经营能力有合法的还款来源；借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；贷款人要求其他条件。（二）银行贷款的分类1
3、.按照贷款用途划分 分为固定资产贷款、流动资金贷款、并购贷款、房地产贷款。（1） 固定资产贷款：用于借款人固定资产投资的本外币贷款。 （2）流动资金贷款：用于借款人日常经营的周转的本外币贷款。（3）并购贷款：用于支付并购交易的贷款。（4）房地产贷款：土地储备贷款仅限于土地一级开发的机构 房地产开发贷款是指借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的贷款个人住房贷款商业用房贷款：用于购置、建造和大修（5）项目贷款：银监会项目融资业务指引第三条规定：本指引所称项目融资，是指符合以下特征的贷款借款用途通常用于在建一个或一组大型装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；
4、借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目的融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事法人；还款主要来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。2.按照还款方式（1）一次还清贷款一次还款是指贷款人到期一次偿还贷款本息，短期贷款通常采取一次还款的还款方式。（2）分期偿还贷款分期偿还贷款是指借款人与贷款人约定在贷款期限内分期偿还贷款本金。中长期贷款通常采取贷款3.按照银行贷款利率（1）固定利率固定利率是指在贷款合同签订时即设定好固定利率，在贷款合同期内，借款人都按照固定的利率支付利息，无需“随行就市”。短期流动贷款均为固定贷款利率（2）
5、浮动利率贷款浮动贷款利率是指在贷款利率在贷款期限内随市场利率或官方利率按约定时间和方法进行自行调整的贷款。4.按照贷款担保方式（1）抵押贷款抵押贷款是指借款人或第三人财产作为抵押发放的贷款，如果借款人不按期偿还贷款本息，银行将行使抵押权，处理抵押物以收回贷款。（2）质押贷款质押贷款是指以借款人或第三人的动产权利或权利作为质押发放的贷款。（3）保证贷款保证贷款是指以第三人承若在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。银行一般要求保证人提供连带保证责任。（三）贷款流程贷款申请-受理与调查-风险评价-贷款审批-合同签订-贷款发放贷款支付-贷后管理-贷款回收与处置。1
6、贷款申请借款人需要贷款资金，应按照贷款人要求的方式和内容提出贷款申请，并恪守诚实守信原则。提供资料：借款人名称、企业性质、经营范围、申请贷款种类、期限、用途、还款计划、还本付息计划以及贷款人要求的其他资料。2.受理与调查银行收到借款人申请后，由信贷员采取有效方式收集借款人的信息，对其资质、信用状况、财务状况、经营情况进行调查分析，评价资信等级，评估项目效益和还本付息能力。同时对担保人的资信、财务状况进行分析，如果涉及抵押（质押）物的还必须分析其权属状况、市场价值、变现能力等，并就具体信贷条件进行初步洽谈。3.风险评价银行信贷员将初步调查结论和初步贷款意见提交审批部门，由审批部门对贷前调查报告及
7、贷款资料进行全面的风险评价，对借款人情况、还款来源、担保情况进行审查，全面评价因素。4.贷款审批银行按照“审贷分离、分级审批”的原则对信贷资金的投向、金额、期限、利率贷款内容和条件进行最终决策，逐级签署审批意见。5.合同签订借款申请经贷款经审查批准后，银行与借款人应签订共同书面借款合同，作为明确借贷借贷双方权利和义务的法律文件。借款合同主要内容包括但不限于：金额、期限、利率、借款种类、用途、支付、还款保障及风险、处置6.贷款发放贷款人在贷款方法前会确认借款人满足合同约定的提款条件，并按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理和控制，监督贷款资金按约定用途使用。7.贷款支付由贷款人受托支付，在贷
8、款审核交易资料符合条件后，将贷款资金通过借款账户支付给借款人的交易对象，采用借款人支付方式的，贷款人会要求借款人定期汇总贷款资金支付情况，检查贷款支付是否按照约定支付。8.贷后管理监督借款人的贷款使用情况、跟踪掌握企业财务状况及其清偿能力、检查贷款抵押（质押）和担保权益的完整性。主要目的是督促借款人按照合同约定用途使用合理使用贷款，及时发现并采取有效措施纠正、处理问题贷款。9.贷款回收与处置贷款到期，贷款人收回贷款本息；贷款人需要展期的，评估展期的合理性和可行性，确定展期期限；对借款人暂时经营困难不能按期还款的与借款人协商重组；对不良贷款，贷款人按照有关规定和方式，予以核销或保全处置。三、固定
9、资产投资融资测算固定资产融资需求的因素包括项目资本金、流动资金、基本预备费和涨价预备费、投资方向调节税（暂停征收）、项目建设期贷款利息。固定资产投资包括建安、设备购置、其他费用（1）项目资本金计算项目资本金的基数项目总投资额，包括固定资产投资和铺底流动 资金。固定资产投资项目的最低资金本金比例按照规定通知如下：城市和交通基础设施项目；城市轨道交通项目为20%,港口、沿海及内河航运、机场项目为25%，铁路、公路项目为20%。房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目为20%，其他项目为25%产能过剩项目：钢铁、电解铝项目为40%，水泥项目为35%，煤炭、电石、铁合金、碱、焦炭、黄磷、多晶硅项目；电力其他项目为20%。（2）基本预备费按照工程费用及其他费用之和的10%计算。（3）涨价预备费按照物价指数的10%计算。（4）利息的测算 （5）流动资金测算参照同等规模的同类企业销售收入或经营成本的流动资金测算。借款年中还息按照半年计算公式：固定资产投资=建设项目投资+流动资产投资-项目资本金。
