我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析教学教案

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1、我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析,温馨提示： 扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。,主要内容,一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产企业的传统融资方式 五、房地产企业的创新融资方式 房地产信托的融资创新 房地产产业基金的融资创新 房地产企业的资产证券化,资本市场房地产企业基本概况,1994年以前 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点; 从1994年下半年开始 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策： 1995年中国证监会明令： 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级

2、以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;,资本市场上房地产企业,2001年 国内资本市场恢复 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。 许多房地产公司不得不选择到 境外上市 借壳上市,房地产业基本发展态势,国务院办公厅 2008年12月8日颁布了 关于当前金融促进经济发展的若干意见 2008年12月20日又颁布了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见,房地产业基本发展态势,2010年12月8日 中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年住房绿皮书发布暨20102011年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。 会议正式对外发布由中国社

3、会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果： 住房绿皮书中国住房发展报告（20102011）,房地产业基本发展态势,绿皮书指出： 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头： A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。,房地产业基本发展态势,房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业： 不仅房地产类上市公司为数众多 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。,房

4、地产业基本发展态势,其中： 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。,房地产业基本发展态势,收入中有房地产贡献的前三位是： 1、综合类公司 19家中15家涉足房地产业务，占78.95%； 2、35家建筑与工程业的公司 24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%； 3、批发和零售行业73家 占行业114家公司的64.03%，排在第3位,房地产业基本发展态势,上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业： 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 截至2009年，上市公司共持有账面价值15

5、97.7亿元的物业。,房地产业基本发展态势,绿皮书分析认为： 国内众多企业集中投资房地产行业的原因为： 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 三是民间投资渠道窄，经营环境差。,房地产业基本发展态势,2011年1月4日 在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。 申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首,19992006年我国房地产企业资金来源比例,我国房地产企业资金来源,从上表可以看出： 金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款 在中国房地产

6、企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在19%23%左右的比例 除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。 自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%60%的资金来源于商业银行贷款,我国房地产企业资金来源,根据2008年中国房地产金融报告: 银行贷款是最主要的融资渠道 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55% 超过3040%的国际水平 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响.,我国房地产企业资金来源,根据国际经验 个人住房贷款比重接近或达到1820%时，商业银行整体流动

7、性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫 直至经济泡沫的“灾难式”破灭。,我国房地产企业资金来源状况,2009年 房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2% 其中 定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%， 个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86% 两项各计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。,20082009房地产开发企业资金来源及同比变化,房地产融资渠道,2009

8、年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况,资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况,我国房地产企业融资环境,按照新的房地产市场调控政策： 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。 如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。,我国房地产企业融资环境,央行数据显示： 2010年地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点。 如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那么给地产商的开发贷款增速会继

9、续回落，甚至可能负增长。,我国房地产企业融资环境,按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破,我国房地产企业融资环境,银信合作是指 银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。 这种做法是 将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来,我国房地产企业融资环境,2010年8月起 监管部门要求 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内 也就掐断了这一戏法存在的根源,2010年中国房地产企业再融资搁浅,2010年以来 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失

10、效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭,2010年中国房地产企业再融资搁浅,2010年10月 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。 在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。,2010年中国房地产企业再融资搁浅,资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道： 但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。 在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出

11、的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕。 在短期资本市场融资无望的情况下 加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式 再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证。,房地产预售资金监管,继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来 作为本轮调控令“开路先锋”的北京市于2010年10月25日宣布 自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管 禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金,房地产预售资金监管,按照北京市的要求 房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户 并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工

12、程建设,房地产预售资金监管,若预售资金监管细则能切实落实 则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后 对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。,房地产预售资金监管,国家统计局的数据显示 2010年前三季度 房地产开发企业资金来源50504亿元 其中 定金及预售款12185亿元。 全国范围内，预售资金占行业现金流的25%左右。,房地产预售资金监管,预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途。 预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。,房地产预售

13、资金监管,早在2003年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多方势力的干扰下未能成行。 房屋预售制度 在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而市场供应不足的问题 但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本推高地价的帮凶。 房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的关键。,房地产业资金状况,据东兴证券测算 2010年前三季度房地产上市公司中 长期借款为2790.74亿元 短期借款为836.72亿元，此次加息全年增加利息约为9亿元。,房地产业资金状况,上市房企货币资金为2184.13亿元 如果按一半资金以短期存货款存在银行

14、估算，可获利息2.73亿元。 考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加房地产借款利息超过6亿元 分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%和借款利息的14.52%。 对房地产上市公司业绩影响不大，但财务费用增加幅度较大。,房地产业融资状况,目前，房地产商的融资渠道少得可怜： 首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎； 其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失； 第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而对房地产则“SAY NO”。,房地产业融资状况,于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。 但是，发

15、行债券也要过几关： 发行公司债要获得证监会批准 企业债要获得发改委核准 发行短期融资券也需央行批准。 当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。,政府对房地产行业的监管政策,2001年 商品房销售管理办法 2002年 土地开始招拍挂 2003年 土地转让制度的寿终正寝 2004年 提高拿地门槛,从2004年开始 政府对房地产业实施了调控： 2004年银行“四证齐全”才能办理抵押； 2005年国八条； 2006年国六条、九部委的十五条； 2007年 提高第二套首付、利率 5月23日关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 8月7日国务

16、院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2010年国家先后出台了“新国十条”和“新五条”,政府对房地产行业的监管政策,我国房地产金融政策和市场回顾,1980年6月 中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策。 1984年 开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务 接下来几年 广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。,我国房地产金融政策和市场回顾,1987年底 为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务 我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。 1991年2月 国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意 1991年5月 上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广,我国房地产金融政策和市场回顾,1996年7月1日 中国人民银行贷款通则发布和实行 1997年5月9日 建设部发布城市房地产抵押管理办法 它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。 1998年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知