土地法第7章课件

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1、TEL:15387525152,第七章 建设用地使用权,7.2,7.3,7.4,7.5,TEL:15387525152,重点与难点,重点 建设用地使用权的概念、特点 建设用地使用权的设立方式 难点 建设用地使用权流转的方式 建设用地使用权消灭的原因及法律后果,TEL:15387525152,7.1.1建设,图中高档建筑的用地使用权， 各应当通过什么方式取得？,TEL:15387525152,7.1建设用地使用权的概念、特征和分类,7.1.1建设用地使用权的概念 建设用地使用权：是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地和集体所有的土地享有的占有、使用、收益的权利，建设用地使用权人有权在该土地上建

2、设建筑物、构筑物及其附属设施。 关于名称的主张： A.土地使用权说 B.地上权说 C.基地使用权说 D.建设用地使用权说 立法中的概念：国有土地使用权、建设用地使用权,TEL:15387525152,7.1建设用地使用权的概念、特征和分类,7.1.2建设用地使用权的特征 设立的目的是为了非农业建设 主体具有广泛性 客体具有特定性 内容具有特殊性 有期限 其取得除划拨的以外，原则是有偿的 设立模式为登记生效主义 可以自由流转,TEL:15387525152,7.1建设用地使用权的概念、特征和分类,7.1.3建设用地使用权的分类,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,7.2.

3、1建设用地使用权的设立概述 建设用地使用权的设立 国家 相对人 特点： 必须在国有土地上设立 主要采取出让或划拨的方式 原则上有偿的 原则上应当进行登记,建设用地使用权 出让、划拨、（受让、赠与、继承)等,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,7.2.2建设用地使用权的出让 1.建设用地使用权出让的概念、性质及特征 建设用地使用权出让：是指国家作为出让人将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用权向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 性质：是一种民事行为 特征： 出让是一种设权行为 出让的主体是国家，以市、县级人民政府的土地管理机关为代表 出让的客体是

4、国有建设用地使用权 出让采用公开竞价的方式 出让是有偿、有期限的,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,2.建设用地使用权出让的方式,2012年7月10日，北京新土地王诞生！经历10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，海淀万柳地块拍卖落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,【案例：建设用地使用权的出让】 某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一

5、直沿用至今。2006年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于经费困难，职业高中表示无力建造。于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5平方米，以每31.5平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。8月26日由镇政府及委托单位物价局拍卖行，司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款97900元。 问：镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,【分析】 （1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。 （2）根据中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定第

6、 9 条规定: 土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。第10条规定 : 土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案,按照批准权限批准后,由土管部门实施。以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。 （3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,3.建设用地使用权出让合同 物权法第138条：

7、 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,7.2.3建设用地使用权的划拨 1.建设用地使用权划拨的概念、性质及特征 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交

8、付给土地使用者使用的行为。 性质：行政行为 特点： 是一种行政行为 具有公益性的目的 是无偿的 原则上没有期限 受到法律的严格限制,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,2.建设用地使用权划拨的法律限制 范围、用途限制 划拨用地目录2001 程序限制 建设用地使用人提出申请土地管理部门审批划拨建设用地划拨建设用地使用权登记核发建设用地使用权

9、证,一、国家机关用地和军事用地 (1)党政机关和人民团体用地 (2)军事用地 二、城市基础设施用地和公益事业用地 (3)城市基础设施用地 (4)非营利性邮政设施用地 (5)非营利性教育设施用地 (6)公益性科研机构用地 (7)非营利性体育设施用地 (8)非营利性公共文化设施用地 (9)非营利性医疗卫生设施用地 (10)非营利性社会福利设施用地 三、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 (11)石油天然气设施用地 (12)煤炭设施用地 (13)电力设施用地 (14)水利设施用地 (15)铁路交通设施用地 (16)公路交通设施用地 (17)水路交通设施用地 (19)民用机场设施用地 四、法

10、律、行政法规规定的其他用地 (19)特殊用地：1.监狱2.劳教所3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。,TEL:15387525152,7.2建设用地使用权的设立,流转限制 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （2）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、

11、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,TEL:15387525152,7.2 建设用地使用权的设立,7.2.4建设用地使用权设立的登记 物权法第139条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。,TEL:15387525152,7.3 建设用地使用权的内容,7.3.1建设用地使用权人的权利 占有、使用、收益的权利 建设用地利用权 保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利 处分建设用地使用权和建筑物、构筑物及其附属设施的权利 自动续期和请求续期的权利 物权法第149条： 住宅建设用地使用权期间届满的，

12、自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,TEL:15387525152,7.3 建设用地使用权的内容,7.3.2建设用地使用权人的义务 合理利用土地的义务 不得改变土地用途的义务 支付出让金、安置补偿费等相关费用的义务,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,7.4.1建设用地使用权流转的概念、特点 建设用地使用权流转的概念 建设用地使用权流转：是指建设用地使用权人依法将建设用地使用权以转让、互换、赠与、出资、抵押等方式加以处分的行为。

13、 特点： 流转的方式类型多样化 流转的性质为权利处分行为 流转的法律后果是导致使用权的转移 流转要采取书面合同形式 流转要受到期限限制,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,7.4.2建设用地使用权流转的具体方式 1.建设用地使用权转让 狭义：是指建设用地使用权人将其建设用地使用权转移给他人并取得价款的行为，即出售行为。 广义：除出售外，还包括互换、赠与。 条件： （1）转让人必须取得合法的建设用地使用权 （2）转让人已经按照合同的约定进行了投资开发 （3）转让的权利必须在权利的有效期内 （4）转让要依法完成一定的程序,城市房地产管理法第三十九条：以出让方式取得土地使用

14、权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,【案例：建设用地使用权的转让】 某外商到某市投资开发房地产，在依法批准成立A公司、取得外商独资企业法人营业执照后，同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，合同规定：A公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩l0万元，

15、共计300万元。在出让合同签订后两个月内交清。在出让合同规定的期限内，A公司仅交付出让金50万元，即向市土地管理局申领国有立地使用证。土地管理局未认真审核，在A公司的出让金未完全交纳，不具备发证条件的情况下，报经市政府批准，给A公司颁发了国有土地使用证。A公司遂在该地块上投入30万元平整地面，随后将该土地使用权作价600万元转让给B公司。后A、B公司就土地使用权转让问题发生纠纷，B公司向法院提起诉讼。 法院经审理认定A、B公司签订的土地使用权转让合同无效，判令B公司将该土地使用权返还A公司，A 公司返还B公司购地款600万元。,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,7.

16、4.2建设用地使用权流转的具体方式 2.建设用地使用权互换 3.建设用地使用权出资 形式： 设立企业法人时的出资 设立合伙企业时的出资 合资、合伙开发房地产时的出资,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,4.建设用地使用权赠与 5.建设用地使用权抵押 登记要件主义 6.建设用地使用权出租,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,【案例：划拨建设用地使用权的出租】 2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房闲置食堂房闲置食堂房闲置食堂房屋办养鸡场。镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某汤某汤某汤某以非法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。 问：镇土地管理所的处理是否合理？,TEL:15387525152,7.4 建设用地使用权的流转,【分析】