商业地产项目专题培训课件

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1、1,麒麟嘉城商业培训,2010-10-29,2,提纲,一、商业地产分类 二、商业模型 三、商业定位及开发理念 四、商业业态规划 五、商业经营管理 六、商业销售 七、项目发展优势,3,一、商业地产分类,商业地产形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等，与住宅类有很大区别。 商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,4,商业地产按照开发形式分为：

2、,1.商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。,5,2.市场类商铺 在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。,6,3.社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内

3、的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。,- 本资料来自 -,7,4.百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。,8,5.商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、

4、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。,- 本资料来自 -,9,6.交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺。,- 本资料来自 -,10,二、商业模型,- 本资料来自 -,11,麒麟嘉城项目商业模型-城市综合体 城市综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。,- 本资料来自 -,12,在中国，尤其是近两年，综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产，尤其是商业地产投资

5、商的主流模式，中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。,- 本资料来自 -,13,城市综合体在中国这几年成了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。 城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。,- 本资料来自 -,14,一个城市综合体应该说具备五重的价值空间。 1、可销售的住宅、公寓，包括写字

6、楼，甚至部分实现的短期现金； 2、酒店商业持续经营和租金的回报； 3、随着城市化进程加快、交通的改善、消费力的提高，尤其是人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值； 4、资本的价值，价值的提升主要通过基金、上市、债券以及其他的资本通道乘数的变现；,- 本资料来自 -,15,5、它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例；,- 本资料来自 -,16,政府、市长愿意做综合体？是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的形象，满足政绩工程的需求，拉动区域

7、经济和文化的发展。 开发商为什么会做综合体？是因为综合体不仅是一个集约的产品模型，更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环，有效解决变现和运营的的矛盾。 投资者和消费者为什么会买，愿意去投资综合体？无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的空间。,- 本资料来自 -,17,一般来讲，城市综合体基本需建15万平方米的面积，要辐射20万30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。第一、写字楼会成为一个

8、城市商务人群集合的场所；第二、酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所；公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心，尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果再和城市的中心广场结合在一起，必定成为市民公共活动文化中心。,- 本资料来自 -,18,城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合一定会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍，甚至几十倍。中国的销售价格很高，就资产价格而言，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售

9、价格和我们平方米销售的价格是一样的，尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。当然，资产价格以及租金模式，最后都可以通过资本市场得到一个更大的提升。,- 本资料来自 -,19,三、商业定位及开发理念,- 本资料来自 -,20,商业定位,项目是一个商业综合体，有大型商业体，有休闲步行街，20万平方米超大体量，占据南市中心区位，定位为曲靖南片区商业中心。,- 本资料来自 -,21,包含了国际知名大型超市、3D国际影院、名车博览会、精品百货店等六大商业主力店和10大次主力店，融合了餐饮、休闲、娱乐、购物、文化等业态的近2000个时尚品牌。 依托高星级酒店和商务写字楼，项目区定位为“曲靖

10、商务会客厅”，以餐饮、休闲、娱乐、康体等业态的主题旗舰店。,- 本资料来自 -,22,以“台北京华城”中国第一个“Living Mall”为蓝本，结合当地消费需求，开创曲靖商业地产开发的全新模式。,开发理念,- 本资料来自 -,23,“Living Mall”，即“全生活广场”，是最新一代的城市生活商业综合体。“Living Mall”以超前的设计理念和创新的体验式消费，区别于传统的以“购物消费”为主导的商业地产模式，而是以“休闲、娱乐、体验和消费”为主导的崭新商业地产开发模式。注重的是消费者体验、消费环境和一站式服务，强调的是以人为本的生活享受。,- 本资料来自 -,24,四、商业业态规划,

11、- 本资料来自 -,25,项目商业规划为三大版块，以B区五大主力店为核、两翼特色鲜明的商业为翼，三大版块商业形成互补，并相互带动。,- 本资料来自 -,26,B区,B区商业规划 地处城市主干道，集中式大型商业体，为三大商业版块的中心连接点 以“汽车展销会”和” “3D国际影院”为亮点， 打造“汽车博览(一楼)、大型超市(负一层)、家用电器、数码广场、 精品百货和3D国际影院（四楼）”六大主力店的购物娱乐核心区。,- 本资料来自 -,27,在B区一层打造汽车展销会，突破曲靖传统商业规划，成为曲靖商业一大亮点，同时符合曲靖地区汽车购买力强的情况，每年可吸引曲靖及周边地区数十万的人气前来，拉动整个商

12、业区的消费。,永不落幕的汽车展销会,- 本资料来自 -,28,- 本资料来自 -,29,A区,A区商业特征 地处城市次干道、商业设计面积较大、纯商业体较多， 以“餐饮、娱乐、休闲、康体、SPA等”为主题业态， 规划汇聚20多家装修档次高、环境一流的各类旗舰店， 结合酒店及写字楼打造曲靖“商务会客厅” 。,- 本资料来自 -,30,在区将打造十多家风格各异、主题特色鲜明的娱乐、餐饮、休闲、康体等会所（旗舰店），提升曲靖消费环境和层次，带动项目人气，提升项目形象和商业价值。,商务会客厅,- 本资料来自 -,31,C区,C区商业特征 地处城市主干道、住宅区底商、街区型特点商业， 以“时尚精品、流行前

13、线、休闲购物、休闲餐饮、 美丽服务、特色品牌、国际院线”为主题的风情街区， 可汇聚约800个风格特色各异的品牌。,- 本资料来自 -,32,- 本资料来自 -,33,五、商业经营管理,- 本资料来自 -,34,（一）商业经营管理的目的 通过统一经营管理，提升整体商业潜在价值； 为投资者商铺招商，减少投资风险，给投资者信心； 实现商业资产高投资回报和资产的增值；,- 本资料来自 -,35,（二）商业经营管理平台 由麒麟地产和我方共同成立的麒麟商业管理有限公司作为项目商业经营管理平台（登记办理中）。 聘请世界五百强零售业管理人才负责。,36,企业管理资源网,企业管理资源网,企业管理资源网,企业管理

14、资源网,- 本资料来自 -,37,（三）商业经营管理方式,出售商铺,统一进行招商,自持商业,商管公司经营管理,出 租,联 营,合 资,自 营,- 本资料来自 -,38,（四）商业开发计划 目前，正与国际知名大型零售主力商家洽谈合作事宜，双方签定合作协议后15个月左右B区大型商业体基本就可以建成。届时按照目前商业业态规划，将有5家主力店将会入驻。主力店签定后，就会展开旗舰店和品牌店的招商工作。,- 本资料来自 -,39,六、商业销售,- 本资料来自 -,40,（一）销售方式 目前住宅底商采取直接销售的方式，并由商业管理公司统一帮助投资者进行招商（客户委托，与商业管理公司签定委托协议），如投资者想

15、投资加盟好的品牌，商业管理公司可协助引进。,- 本资料来自 -,41,（二）投资回报率及计算方式 投资回报率：通常在7 %8%，12年15年收回投资。 计算方式： 年投资回报率=年平均租金商铺总价 投资回收期=商铺总价年平均租金 注：年平均租金是一个增长值，要把租金年递增率算在内。,- 本资料来自 -,42,（三）销售策略 1、讲述项目发展优势，突出项目投资风险低，未来发展前景好。 2、告诉客户投资价值高 鼓励客户一次付清房款的好处，对按揭客户计算每月每平米还款额，同时预估未来市场平均租金，告诉客户每月租金基本够支付银行还款，10年后就可得到一个商铺，那时价值要翻35倍，价值多少，现在买只需支付首付多少钱，10年后得到的商铺价值是多少钱。同时举例。 3、告诉客户现在不买，等商业开起来后，价格肯定翻番。,- 本资料来自 -,43,七、项目发展优势,- 本资料来自 -,44,