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1、其它业态楼盘考察分析,龙湖时代天街,规划总平图,占地面积:253346平方米 建筑面积:1300000平方米 开发商:重庆龙湖成恒地产开发有限公司 项目规模：项目规划总体量超过100万平方米，商业面积逾60万平方米，按照福布斯去年发布的世界购物中心排名测算，这将是亚洲最大的单项目购物中心，规模超过4个北城天街之大。 建材装修：1期住宅为精装修,龙湖时代天街,商业规划理念,龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体，商业 规模亚洲第一，近60万的商业体量超过4个龙湖北 城天街！项目规划“两条商业街”、“三大 Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态 涵盖购物中心、商务楼宇、soho空
2、间、豪华住宅、 城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级 酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业 、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界 的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标！,一期住宅为5880平米的精装房，1号楼为3梯12户 空中商铺首批将以两栋15层跃层形态面世，每层24 套，每栋5部电梯。而在户型上，分别又有层高5.8 米和3.5米两种，单层套内面积为41,龙湖时代天街,户型特色,龙湖时代天街,龙湖天街系商业,时代天街效果图,北城天街实景图,龙湖天街是龙湖商业地产的主要产品线。最早项目发端重庆，其定位是大型超区域及区域型购物中心。 重庆龙湖北城天街于2003年开业，
3、这是龙湖天街第一个项目，位于重庆市江北区，目前已成为重庆第二大商圈； 2008年3月，第二个项目西城天街亦顺利开业，开业仅1年便实现了常规购物中心需23年才能实现的成绩，将重庆老工业区杨家坪商圈从百货时代直接带入了“购物中心”时代，重塑了重庆主城西区的商业格局。,2010年5月6日，西安龙湖北城天街项目正式启动。项目地处西安二环内大兴新区核心区域，项目总投资近90亿元。这里将成为大兴新区乃至西安的“地标性建筑群”及商业中心。 2010年9月28日，成都龙湖北城天街问世。该项目位于城东二环路与建设北路交汇处，建成后与周边的商业共同形成近100万平方米的商业规模，成为仅次于春熙路商圈的成都第二商圈
4、。 2010年11月18日北京龙湖商业项目“长楹天街” 已动工。该项目将是龙湖在北京的第一个大型商业项目总体规划建筑面积为46平方米。,龙湖时代天街,龙湖天街系商业,重庆北城天街实景图,成都北城天街效果图,总体量超100万方的商业住宅项目，商业体量60万方，龙湖天街系的大手笔，无论在商业规划上，还是 招商，管理，运营，都是极度考量一家公司对商业地产的把握能力。龙湖地产从物业做起，到成为高端 产品先行者，再到商业地产新贵，每一步都是成功的典范，非常值得业内学习和研究。,龙湖时代天街,综合小结,占地面积:138140平方米 建筑面积:78039平方米 开发商:万科重庆房地产开发有限公司 建筑形态：
5、联排别墅、双拼别墅 建材装修：毛坯 容积率：0.7 停车位:每套别墅1到3个停车位,万科悦府,规划总平图,万科悦峰总建筑面积24万平米，由7栋高层和3栋规划中的超高层U5精装修住宅组成；万科悦峰建筑为纯正Art deco建筑风格，Art deco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔,给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品位，同时建立社区的独特性，将“以人为本、健康生活、高品质居住”贯穿于设计的全过程。,万科悦府,规划理念,由于容积率达到了0.7，在园林设计上无法营造出大型集中景观区。解决办法： 减少公共景观，拉大每家的花园面积，把客户注意力拉到自家花园
6、上来；小区入口处营造景观的仪式感：排场大；对树种的挑选别出心裁，选用重庆少见的树种和草皮，既让客户感到绿化的层次感，又让客户感到了新鲜和独特；,万科悦府,园林设计,样板间展示区施工细节堪称完美，软硬装配合完美。,万科悦府,样板房展示,在景观及朝向的选择上，重庆当地居民首选景观资源。围合建筑设计组团，景观资源得到最大化处理及运用.,万科悦府,示范区园林,细节之处体现定制的特别，彰显高端气质。,万科悦府,细节品质,说辞中主动找竞品，其他产品为非同类产品，不予评价； 陌生拜访电话说辞：告诉客户有新项目、项目定位、区域、业态、大环境配套，其他有关项目细节一概不说，保持神秘感； 饥饿营销，一定要让客户，
7、包括客户的圈层都知道有这个项目，但关于项目细节都不知道； 圈层营销：注重口碑宣传，朋友推荐； 定期举办高端圈层活动，拓展客群；,万科悦府,营销推广,对市场的调查分析透彻，对客群的深入了解是项目一期推出就售磬成功的主要原因； 销售流程流畅，对销售细节把握力强，样板房装修既奢华，又实用，充满情景化的生活场景令到场参观者富于想象； 项目前期定位，营销就开始参与，使得项目与市场结合紧密，也是项目成功的主因之一；,万科悦府,综合小结,项目位于两江新区核心，金 开大道中段，坐拥成熟、便捷的金开城市生活。南侧金开大道与东侧市政道路均为城市主干道。万科悦峰 南面为万科悦府别墅和市政规划的近400亩颐和公园，先
8、天环境优美，视野开阔。区域交通条件良好，具 有良好的地质，地形与生态环境条件。万科悦峰地块位于重庆两江新区重点发展的高新园片区，被定位为 居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区，是重庆高档住宅核心区。,万科悦峰,项目基本概况,项目入口整齐划一的树阵，体现强烈的仪式感。超过2000平米的大面积红线外包装很好的解决了项目工程进度滞后无法实景展示的问题。,草坪、白桦、花木，其实我们可以做的比龙湖好。,树木的养护液挂的朝向一样，高度一样，细节再次体现品质,万科悦峰,项目外部园林展示,工法展示样板间，收纳功能展示的淋漓尽致，一切用数字说话，体现专业水准。,万科悦峰,工法展示空间,悦峰样板房装修整体色
9、调简单明快，装修风格与其首改目标客户群体吻合。,万科悦峰,样板房实际展示,保利江上明珠,规划总平图,占地面积:572094平方米 建筑面积:1250000平方米 开发商:保利重庆投资实业有限公司 建筑形态：别墅、洋房、高层 容积率：2.1 物 业 费 3.50元/平方米月,社区内园林中规中距，没有惊喜， 售楼处前广场绿化面积大，彰显央企气势,保利江上明珠,社区环境,售楼处面 积大，但 销售道具 不完善， 略显空旷； 销售人员 比较冷淡 ，缺乏热 情，可能 与售楼处 太大太冷 有关。,保利江上明珠,售楼处,保利江上明珠,别墅户型,6室3厅5卫2厨341.66,保利江上明珠,别墅户型,5室4厅5卫
10、2厨329.54,6室3厅5卫1厨337.01,保利江上明珠,别墅户型,5室3厅3卫1厨180.14,保利江上明珠,洋房户型,龙湖东桥郡,规划总平图,占地面积:380000平方米 建筑面积:380000平方米 开发商:重庆龙湖凯安地产开发有限公司 建筑风格：意大利托斯卡纳风格 建筑形态：联排别墅、双拼别墅 容积率：1.0 物 业 费 3.50元/平方米月 停车位:车位配比1：2,纯别墅社区，主要为联排、双拼别墅，托斯卡那风格,龙湖东桥郡,产品形态,小区坡地起伏，植被层次丰富，植物物种丰富；重绿植，轻硬装,龙湖东桥郡,园林景观,3房3厅4卫 208.00,龙湖东桥郡,户型,4房3厅4卫 224.
11、00,龙湖东桥郡,户型,3房3厅4卫 208.00,龙湖东桥郡,户型,占地面积:1198800平方米 建筑面积:1500000平方米 物业管理费:高层：1.8元；洋房：2.8元； 别墅：3.5元 开发商:重庆市金科星聚置业有限公司 物业管理公司:重庆金科物业 户 数:总户数2672户 停车位:总数：1720个 建筑形态：别墅、多层、高层 小区配套：包括五星级会所，恒温游泳池、 高尔夫推杆场、特色幼稚园、综 合多功能健身会所、室外健身场,金科廊桥水乡,规划总平图,销售道具丰富，种类多样，各司其职,金科廊桥水乡,销售道具,大型区位交通图,品鉴本,提示牌,产品信 息展板,注重销售细节，物料制作精细,
12、金科廊桥水乡,销售道具,品鉴架,名片架,液晶屏广告牌,制作精良 的资料架,人性化展现销售道具，无一不体现 开发商对细节的追求,金科廊桥水乡,销售道具,引入航空服务礼仪,销售人员服务打分系统,奖牌奖杯箱,别具一格的销售道具,室内细节的展现,充满绿意，有山有水有桥，山水相融，一派醉人景色；在园林设计中充分利用项目原生水系的资源，看楼路线与景观资源互动充分。,金科廊桥水乡,小区园林实景,景区内提示牌、引导牌、情趣小品随处可见；重要景点节点配有相关介绍铭牌，设计语言转换营销说辞成功且巧妙。,金科廊桥水乡,小区园林实景,危险提示标志,室外水龙头的处理,园林主团介绍,背景音响，石头形状,样板间施工考究，主
13、题鲜明。样板房现场客户引导性和打动性非常强。,金科廊桥水乡,样板房,地下一层露天游泳池,金科廊桥水乡,样板房,地下一层活动室,一层花园,厨房直通 花园门,地面铺设价值10000元/平米的人工天然配 色镶嵌马赛克,金科廊桥水乡,样板房,样板房内温馨的 提醒标志,独特的分隔式卫 生间设计,重庆金科-重庆排名第二的开发商，从销售流程、销售道具、销售动线的设置，到园林打造、园林投入和园林细节的关注；从样板房户型的设计到样板房装修理念的提升，都着实让人看到了一个不一样的金科。,金科廊桥水乡,综合小结,顶楼瑜伽室,值得学习的几点： 销售人员专业度；销售道具精细度；售楼处销 售氛围的设计；园林细节的把握；户
14、型的新颖 人性化；售楼处外围的包装；对品质的追求等,售楼入口地面的项目LOGO,东原1891,售楼处,售楼大厅，奢装随处可感受,项目宣传展板,休息区,影音区,样板房一路都有清晰的引导， 楼梯间清爽明亮； 样板段无处不显示出项目的品 质,东原1891,样板房,装修标准为3000元/平米：杜拉维特马桶； 汉斯格雅水龙头；普罗巴克入户门锁；科勒 五金件；诺克司热水器,东原1891,精装修标准,位于样板段必经之路泳池里的水清澈透明,东原1891,细节处理,卫生间放置高档 洗手液和护手霜， 方便客人使用,沙盘底座、户型底座、沙盘 顶部、模型区周边墙壁使用 统一纹理，统一材质，形成 区域的统一性,东原18
15、91,户型,1室1卫1厨27.35,东原1891,户型,1室1厅1卫1厨37.80,1室2厅1卫1厨65.65,东原1891,户型,东原1891,户型,2室2厅1卫2厨112.03,总结重庆项目的做法,龙湖住宅项目-细致的物业服务让业主备感尊崇和温暖；丰富的园林景观舍得投入并自成一体； 龙湖商业项目-以为业主提供配套为前提而形成了影响周边的大商圈，并把“天街系”复制到全国各地，龙湖的做法令人深思：到底是幸运还是坚守？ 万科悦府-以充分的市场调查为基础，对产品定位做了透彻的分析和比较，前期定位准确；销售推广采用饥饿法，通过对前个项目累积下来的老业主和高端圈层客户的客户做口碑传播，保持项目神秘感，使得项目一举成功；现场样板段展示充分到位，样板房设计迎合高端人群，销售道具设置、营销流程和销售人员的专业化讲解也是成功的因素之一； 金科廊桥水乡-营销包装全面，销售流程流畅规范，销售讲解专业，销售道具齐全且令人耳目一新；园林景色迷人，细节处理令人倍感舒适；户型设计新颖且实用好用；外立面层次丰富，吸引眼球； 东原1891-销售道具的统一性完整性；客户增值服务细致周到；精装修品牌实实在在，一眼明了.,
