企业所得税税课件讲义资料

《企业所得税税课件讲义资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业所得税税课件讲义资料（84页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,企业所得税 交流学习,尤尼泰（四川）税务师事务所有限公司,交流提纲,房地产开发企业企业所得税概述,房地产开发企业收入确认的主要政策规定,房地产开发企业扣除项目的主要政策规定,为纳税人服务 为国家税收服务,房地产开发企业取得发票的注意事项,房地产开发企业主要的备案事项,第一部分 房地产开发企业所得税政策概述 一、内资房地产企业所得税政策演变 二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定,为纳税人服务 为国家税收服务,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（一）、企业所得税的一般规定 1、征收方法：查账征收和核定征收 2、查账征收企业计税原理 （1）、按年征收、分期

2、预缴、汇算清缴、多退（或抵）少补 （2）、年应纳税额年应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额 （3）、应纳税所得额应税收入（总收入不征税收入免税收入）扣除项目金额（包括应税收入相关的成本、费用、税金和损失，也包括加计扣除）亏损弥补额利润总额纳税调整增加额纳税调整减少额亏损弥补额,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（一）、企业所得税的一般规定 3、政策规定 （1）、收入分为应税收入、不征税收入、免税收入。 （2）、扣除项目应当符合相关、真实、合理、权责发生制及划分收益性支出和资本性支出等原则。 具体的扣除项目，凡没有行业特殊规定的（也

3、即国税发200931号未提及或虽规定不冲突），应按企业所得税法及实施条例的规定进行税务处理：如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费、利息支出、工资附加费、资产税务处理等；税收优惠按税法规定（包括免税、加计扣除）,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法 1、完工开发产品条件 完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一： （1）、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （2）、开发产品已开始投入使用。 （3）、开发产品已取得了初始产权证明。 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条

4、件确认问题的通知（国税函2010201号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法 2、销售未完工产品的计算方法 （1）、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季

5、（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 季度预缴也应按预售收入预计毛利额并入利润总额中缴纳企业所得税。 （2）、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 （3）、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法 3、明确了公共配套设施的扣除原

6、则 在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施按以下原则进行税前扣除： （1）、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用作为公共配套设施费税前扣除。 （2）、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法 4

7、、境外佣金作出限制规定 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 5、转为自用时折旧扣除限制规定 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 6、对合作和合资开发房地产项目的税务处理作了明确（参见国税发200931号第三十一条、三十六条、三十七条）,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法 7、明确了预提费用的范围及限度 国税发200931号第三十二条规定：除以下几项预

8、提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发

9、 企业行业的特殊规定,（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法 8、按行业特点对收入和成本的税务处理作出具体规定 成本对象的确定原则：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。 成本分摊方法：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,二、企业所得税的一般规定与房地产开发 企业行业的特殊规定,（三）、居民企业年度纳税申报表,第一部份 房地产开发企业所得税政策概述,第二部分 房地产开发企业收入确认的主要政策规定 一、收入

10、总额 二、不征税收入 三、免税收入 四、房地产企业销售收入,为纳税人服务 为国家税收服务,一、收入总额,企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。包括： 销售货物收入 提供劳务收入 转让财产收入 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。 股息、红利等权益性投资收益 企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,一、收入总额,利息收入 按照合同约

11、定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。 租金收入 采取先付租金方式的，按权责发生制原则确认收入；采取后付租金方式的，按合同约定的付款日期确认收入。 特许权使用费收入 按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。 接受捐赠收入 按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。 其他收入,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,二、不征税收入,收入总额中的下列收入为不征税收入： 1、财政拨款； 2、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金； 3、国务院规定的其他不征税收入。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,二、不征税收入,根据财税201170号文规

12、定： 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： （1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 如果企业满足上述条件将财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,二、不征税收入,注意：上

13、述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。 计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,三、免税收入,1、国债利息收入：属于事后备案事项。 2、居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益：属于事后备案事项。 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。 3、在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益。 4、符合条件的非营利组织的收入。 除

14、有特殊规定外，企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,四、房地产企业销售收入,（一）、销售收入包括装修费等价外收费 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并且由企业之外的其他收取部门单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产

15、品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，在实际发生损失时可据实扣除。 注意：与营业税和土地增值税的规定有差异。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,四、房地产企业销售收入,（二）、销售收入确认的时间 1、直接销售,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,四、房地产企业销售收入,（二）、销售收入确认的时间 2、采取委托销售：,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,四、房地产企业销售收入,（二）、销售收入确认的时间 2、采取委托销售：,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,四、房地产企业销售收入,（三）、视同销售

16、1、视同销售的类别 企业将开发产品用于以下几个方面应视同销售： 捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、非货币性资产交换等行为。 2、确认视同销售收入的时间 开发产品所有权或使用权转移时，或实际取得利益权利时。 3、确认视同销售收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,第二部份 房地产开发企业收入确认的主要政策规定,第三部分 房地产开发企业扣除项目的主要政策规定 一、税前扣除原则 二、扣除方式 三、经常涉及的主要扣除项目,为纳税人服务 为国家税收服务,一、税前扣除原则,1、真实性原则 2、相关性原则 3、合理性原则 4、权责发生制原则 5、区分收益性支出和资本性支出原则,第三部份 房地产开发企业扣除项目的主要政策规定,二、扣除方式,第三部份 房地产开发企业扣除项目的主要政策规定,三、经