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1、黄宇奘 2015.11.12,从设计角度看产品选择,项目总,外人眼中的项目总霸气土豪,外人眼中的项目总千杯不倒,外人眼中的项目总应酬不断,外人眼中的项目总苦干工程,外人眼中的项目总成功人士,项目总心声:,当年,让我干工程的时候,作为一名刚毕业的小鲜肉, 其实我是拒绝的。然并卵,为了公司利益,为了实现自身价值, 我放弃了只想安静地当一个美男子的心愿,去了工地。从此, 我终日风里来、雨里去、背井离乡、四海为家,在经历了一个 又一个项目的锻炼后,我终于成为了一名“外人眼中的项目 总”。但我发现外界其实对我们有太多的误解。 那么,问题来了:“怎么才能成为一名合格的项目总?”,项目总工作重点,土地拓展,
2、产品策划,开发建设,销售回款,成功的项目总=优秀的资源整合者,个人能力极其强,熟知投资拓展、策划、设计、工程、销 售、财务、成本,等全方位知识,并且“特别能吃苦”、“特 别能战斗”、“特别能奉献”的一群高端人才及成功人士。,成功的项目有两个主要的因素 土地、产品,产品策划要点,产品策划要点?(分组讨论),规划,单体,装修,园林 叠山理水 景观功能化 展示区重点打造 和市政管线衔接 “点、线、面”系统景观 ,成本 总成本 单项成本 动态成本 阶段性成本 全周期成本 ,三角关系,客户,政府,开发商,客 户,卖一块地、够花一年 政绩、形象、升迁 地价永远涨、涨、涨,免费拿地、高价卖楼,上午拿地、下午
3、卖楼 房价永远涨、涨、涨 100%纯住宅,买两房、得三房 买厕所、送客厅 零首付 结合部的价格 CBD的配套,项目策划的关键因素一,成 功 的 项 目,最大化 利用周边 有利因素,最大化 挖掘 溢价空间,最大化 排除 不利因素,=,+,-,项目策划的关键因素二,产品策划的关键是要在把握政府、客户心理的基础上,因地制宜, 充分发挥用地价值,追求公司的最大利益,实现多方共赢。,实 战 模 拟 (分组讨论),案例一:贵阳贵安新区项目,案例二:杭州萧山项目,规则 1、项目多方案介绍 2、分组讨论(6分钟) 3、分组上台介绍选择的方案及理由(2分钟) 4、导师公布答案并释疑,实战模拟,贵阳贵安新区项目,
4、贵安 新区,区位一: 贵安新区位于贵阳市与安顺市交界的位置,属于国家级高 新区,主要通过沪昆高铁以及沪昆高速与贵阳市、安顺市形成交 通联系。,贵阳老城区,鹅,潭,大 道,北,中心 百 马 路,贵安新区,沪昆高铁,天 贵安高铁站,SITE,斗,湖,路,大 道 金 马 路,项目基地位于贵安新区范围内靠贵阳一侧,近邻沪昆高铁,西侧约1KM处规划有贵安高铁站;,安 顺 市,道,SITE,百,马,路,天,鹅,潭,大,道,马,金,路,中,心,大,道,大,安,贵,兴,安,大,道,星月湖公园,车田河公园,规划地铁线,沪,昆,高,铁,贵安高铁站,项目总用地面积约910亩。 项目基地临近沪昆高铁, 西侧约1KM处
5、规划有贵安高铁 站; 项目周边的百马大道(道路 红线宽度100M)、金马大道 (道路红线宽度70M)、中心大 道(道路红线宽度80M)等城市 主干道已经修好并通车,且有规 划地铁线贯穿规划区,交通条件 优越。,项目片区目前有总体规划,但暂 未编制控制性详细规划,地块具体指 标未确定。,基地西侧和北侧分别为规划的车 田河公园和星月湖公园,目前为水系 和生态绿地,生态基底条件较为理想。,目前地块内有少量拆迁户便于快 速开工建设;地质情况属喀斯特地貌; 项目周边配套尚未完善 。,百,天,鹅,潭,大,道,马,金,中,心,道,兴,安,大,道,车田河公园,车田河公园,马,贵安高铁站,大,往南5Km接贵安大
6、道,往北10Km接沪昆高速,路,规划地铁换乘站 SITE 路,星月湖公园,方案一 1、商业集中在西南角临公园, 以街铺及公寓为主,便于销售; 2、商业以现代风格为主; 3、酒店临公园布置,景观环境 优越,符合公司一贯做法; 4、住宅为高层和小高层,且成 组团布置,组团内考虑水系引入; 5、学校区位居中,服务半径好; 6、首开区无住宅用地指标;,总体指标 总用地 : 6 0 . 7 公 顷 总建筑面积:103万 住宅: 62万 商业: 20.3万 酒店: 3万 办公: 8万 公寓 :6.7万 配套: 3万 容积率 : 1.7,方案二 1、商业集中在西南角临公园,以商 业综合体带动街铺和公寓的销售
7、; 2、酒店及商业综合体临十字交叉口 布置,有利城市形象展示,沿公园 设置风情商业街; 3、规划创客中心及总部经济,提升 片区综合性,创造就业; 4、住宅为高层和小高层,且成组团 布置,组团内考虑水系引入; 5、首开区无住宅用地指标; 总体指标 总用地 : 6 0 . 7 公 顷 总建筑面积:103万 住宅: 62万 商业: 20.3万 酒店: 3万 办公: 8万 公寓: 6.7万 配套: 3万 容积率:1.7,方案三 1、商业以TOD概念布置在轨道交通 换乘站上盖,最大化发掘商业价值; 2、商业以街铺及次主力店为主,便 于销售; 3、轨道交通换乘站南北商业通过立 体交通和公园绿化衔接,打造购
8、物 公园的先进理念; 4、住宅以Art-deco风格为主,大气、 耐看; 5、首开区用地全改为住宅用地,住 宅占据最好的景观资源; 总体指标 总用地: 60.7公顷 总建筑面积:103万 住宅:68.2万 商业: 20.3万 酒店: 3万 办公: 3.2万 公寓: 5.3万 配套: 3万 容积率 :1.7,方案四 1、商业分两个区块分别布置在南侧主干道 旁和轨道交通换乘站上盖; 2、酒店及商业综合体临十字交叉口布置; 3、规划“一河三轴”的景观轴线,将滨河 景观引入各个地块; 4、首期用地规划了一线临河住宅地块,争 取公司利益; 5、洋房住宅组团设计了体现贵州当地民族 风格的屋顶形式; 6、学
9、校移到南侧临路布置; 7、临河为低、多层住宅,容积率降低; 8、首开区争取了部分住宅用地; 总体指标 总用地: 60.7公顷 总建筑面积:85万 住宅: 56.3万 商业: 20.3万 酒 店 : 3 万 公寓: 3.4万 配 套 : 2 万 容积率:1.4,方案二,方案一,方案三,方案四,总体指标,总用地: 60.7公顷,总建筑面积:103万 住宅:62万 商业: 20.3万,酒店:3万 办公:8万,公寓 :6.7万 配套:3万,容积率 : 1.7,总体指标 总用地: 60.7公顷,总建筑面积:103万 住宅:62万 商业: 20.3万,酒店:3万 办公:8万,公寓: 6.7万,配套:3万
10、容积率:1.7,总体指标 总用地: 60.7公 顷,总建筑面积:103万 住宅:68.2万 商业: 20.3万 酒店:3万 办公: 3.2万 公寓: 5.3万 配套:3万,总体指标 总用地: 60.7公顷,总建筑面积: 85万 住宅: 56.3万 商业: 20.3万,酒 店 : 3 万 公寓: 3.4万 配 套 : 2 万 容积率:1.4,你会选哪个方案(分组讨论),西北视角整体鸟瞰图,沿河商业综合体鸟瞰图,公寓及英伦风情街鸟瞰图,五星级酒店,酒店入口透视图,滨水英伦风情街,英伦风情 商业街,英伦风情,商业MALL,沿街透视图,轨道商业中心鸟瞰图,生态居住区组团,政府意图对项目拿地的成败和开发
11、过程中顺利与否具有关键影响,作 为项目总一定要能很好的理解政府意图(台面的、台下的),担当政府、 集团、设计院之间的沟通桥梁,确保项目顺利推进,并寻求政府、公司、 客户三方的共赢。,项目启示,实战模拟,杭州萧山项目,本案,钱江世纪城板块 1650017500,奥体板块 2250023500,萧山开发区板块 1400020000,钱江新城板块,项目区位得天独 厚,属于钱江世纪城板 块,临奥体、滨江、萧 山开发区三个板块。项 目距离奥体中心仅有2公 里车程,临高眺望,可 观奥体中心全貌,与前 期热炒的奥体板块距离 最近。 目前奥体板块楼 盘仅有三个,已趋近尾 盘,项目可以打造与包 装奥体板块概念。
12、,奥体中心,滨江板块,项目周边情况: 项目位于钱江世纪城板块,为居住用地。北靠机场高速,东侧临城市主干 道博奥撸,南侧为城市主干道文明路和现状河道,沿河道未来规划为景观绿化 带,沿文明路控规规定不准开出入口,西侧为安置小区钱江世纪城南区。,方案一,两庭、六院、两轴线 别墅、洋房东西布局 入口朝南,下沉会所 内外双泳池 立体庭院 阳光车库 局部采用精工洋房 总用地面积: 6.66万 总建筑面积: 17.18万 容积率:1.8 总停车位: 1065 总户数:845户 别墅户数:56户 115(高层):252户 125(高层):144户 140 (高层):393户,总平面图,方案二,总用地面积: 6
13、.66万 总建筑面积: 17.22万 容积率:1.8 总停车位: 1382辆 总户数:856户 别墅户数:60户 115(高层):400户 140 (高层):396户,别墅、洋房南北布局 豪华T形中心庭院,入口朝西 别墅采光好,但洋房有一定 压迫感 首开展示范围小,总用地面积: 6.66万 总建筑面积: 15.92万 容积率:1.8 总停车位: 1119辆 总户数:866户 别墅户数:60户 115(高层):398户 130 (高层):204户 140 (高层):204户,方案三 销售中心前后超大景观 入口商业U街 入口朝西 售楼部分为前后两段,便 于交楼后的分区管理 别墅L形布局 入口朝西,
14、如果你是项目总,会选择哪个方案,两庭、六院、两轴线 别墅、洋房东西布局 局部采用精工洋房 入口朝南 下沉会所 内外双泳池 立体庭院 阳光车库,别墅、洋房南北布局 豪华T形中心庭院 入口朝西 别墅采光好,但洋房对其有 一定压迫感 首开展示范围小,销售中心前后超大景观 入口商业U街 入口朝西 售楼部分为前后两段,便 于交楼后的分区管理 别墅L形布局 入口朝西,最终中标方案一,主入口大气,彰显仪式感和尊贵品质; 利用南面水系景观,避开西侧安置小区主入口; 部分采用了精工洋房产品; 别墅相对独立,有利于其品质提升。,杭州首创下沉会所、内外双泳池,打造完美开盘效果。,立体庭院、阳光车库,高效利用能源,销
15、售中心正立面,销 售 中 心 背 立 面 及 下 沉 泳 池,小 庭 院 景 观,联 排 别 墅 立 面,联 排 别 墅 效 果 图,双 拼 别 墅 效 果 图,洋房效果图,每个项目都有自身的特点,包括有利因素和不利因素,项目要想成功 ,产品策划上就要求我们一定要扬长避短,找准客户痛点,挖掘产品最大 价值,只有这样才能实现最大溢价,加快去化。,项目启示,总结,项目策划的产品选择是一个非常重要、非常综合的工作,它涉及到规 划、单体、装修、园林、成本等多方面的知识,并且往往是项目成败的决 定因素之一,作为项目操盘手的项目总,必须要全程参与其中,协调沟通 好政府、集团、客户等各方利益,提出自己宝贵的意见,控制成本、深挖 项目价值、加快去化,实现“成就双享”。,规划策划要点,户型策划要点,了解户型、活用产品 方正实用、得房率高 动静分区、干湿分离 动线合理、流线便捷 因地制宜、找准痛点 南北通透、注重景观 体型系数小、节约成本,装修策划要点,重软装,轻硬装 竞品对标,找准痛点 新风系统 智能家居 软装标准化 装修模块化 控制成本,景观策划要点,多绿化,少硬铺