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1、黄宇奘 2015.11.12,从设计角度看产品选择,项目总,外人眼中的项目总霸气土豪,外人眼中的项目总千杯不倒,外人眼中的项目总应酬不断,外人眼中的项目总苦干工程,外人眼中的项目总成功人士,项目总心声：,当年，让我干工程的时候，作为一名刚毕业的小鲜肉， 其实我是拒绝的。然并卵，为了公司利益，为了实现自身价值， 我放弃了只想安静地当一个美男子的心愿，去了工地。从此， 我终日风里来、雨里去、背井离乡、四海为家，在经历了一个 又一个项目的锻炼后，我终于成为了一名“外人眼中的项目 总”。但我发现外界其实对我们有太多的误解。 那么，问题来了：“怎么才能成为一名合格的项目总？”,项目总工作重点,土地拓展,
2、产品策划,开发建设,销售回款,成功的项目总=优秀的资源整合者,个人能力极其强，熟知投资拓展、策划、设计、工程、销 售、财务、成本，等全方位知识，并且“特别能吃苦”、“特 别能战斗”、“特别能奉献”的一群高端人才及成功人士。,成功的项目有两个主要的因素 土地、产品,产品策划要点,产品策划要点？（分组讨论）,规划,单体,装修,园林 叠山理水 景观功能化 展示区重点打造 和市政管线衔接 “点、线、面”系统景观 ,成本 总成本 单项成本 动态成本 阶段性成本 全周期成本 ,三角关系,客户,政府,开发商,客 户,卖一块地、够花一年 政绩、形象、升迁 地价永远涨、涨、涨,免费拿地、高价卖楼,上午拿地、下午
3、卖楼 房价永远涨、涨、涨 100%纯住宅,买两房、得三房 买厕所、送客厅 零首付 结合部的价格 CBD的配套,项目策划的关键因素一,成 功 的 项 目,最大化 利用周边 有利因素,最大化 挖掘 溢价空间,最大化 排除 不利因素,=,+,-,项目策划的关键因素二,产品策划的关键是要在把握政府、客户心理的基础上，因地制宜， 充分发挥用地价值，追求公司的最大利益，实现多方共赢。,实 战 模 拟 （分组讨论）,案例一：贵阳贵安新区项目,案例二：杭州萧山项目,规则 1、项目多方案介绍 2、分组讨论（6分钟） 3、分组上台介绍选择的方案及理由（2分钟） 4、导师公布答案并释疑,实战模拟,贵阳贵安新区项目,
4、贵安 新区,区位一： 贵安新区位于贵阳市与安顺市交界的位置，属于国家级高 新区，主要通过沪昆高铁以及沪昆高速与贵阳市、安顺市形成交 通联系。,贵阳老城区,鹅,潭,大 道,北,中心 百 马 路,贵安新区,沪昆高铁,天 贵安高铁站,SITE,斗,湖,路,大 道 金 马 路,项目基地位于贵安新区范围内靠贵阳一侧，近邻沪昆高铁，西侧约1KM处规划有贵安高铁站；,安 顺 市,道,SITE,百,马,路,天,鹅,潭,大,道,马,金,路,中,心,大,道,大,安,贵,兴,安,大,道,星月湖公园,车田河公园,规划地铁线,沪,昆,高,铁,贵安高铁站,项目总用地面积约910亩。 项目基地临近沪昆高铁， 西侧约1KM处
5、规划有贵安高铁 站； 项目周边的百马大道（道路 红线宽度100M）、金马大道 （道路红线宽度70M）、中心大 道（道路红线宽度80M）等城市 主干道已经修好并通车，且有规 划地铁线贯穿规划区，交通条件 优越。,项目片区目前有总体规划，但暂 未编制控制性详细规划，地块具体指 标未确定。,基地西侧和北侧分别为规划的车 田河公园和星月湖公园，目前为水系 和生态绿地，生态基底条件较为理想。,目前地块内有少量拆迁户便于快 速开工建设；地质情况属喀斯特地貌； 项目周边配套尚未完善 。,百,天,鹅,潭,大,道,马,金,中,心,道,兴,安,大,道,车田河公园,车田河公园,马,贵安高铁站,大,往南5Km接贵安大
6、道,往北10Km接沪昆高速,路,规划地铁换乘站 SITE 路,星月湖公园,方案一 1、商业集中在西南角临公园， 以街铺及公寓为主，便于销售； 2、商业以现代风格为主； 3、酒店临公园布置，景观环境 优越，符合公司一贯做法； 4、住宅为高层和小高层，且成 组团布置，组团内考虑水系引入； 5、学校区位居中，服务半径好； 6、首开区无住宅用地指标；,总体指标 总用地 ： 6 0 . 7 公 顷 总建筑面积：103万 住宅： 62万 商业： 20.3万 酒店： 3万 办公： 8万 公寓 ：6.7万 配套： 3万 容积率 ： 1.7,方案二 1、商业集中在西南角临公园，以商 业综合体带动街铺和公寓的销售
7、； 2、酒店及商业综合体临十字交叉口 布置，有利城市形象展示，沿公园 设置风情商业街； 3、规划创客中心及总部经济，提升 片区综合性，创造就业； 4、住宅为高层和小高层，且成组团 布置，组团内考虑水系引入； 5、首开区无住宅用地指标； 总体指标 总用地 ： 6 0 . 7 公 顷 总建筑面积：103万 住宅： 62万 商业： 20.3万 酒店： 3万 办公： 8万 公寓： 6.7万 配套： 3万 容积率：1.7,方案三 1、商业以TOD概念布置在轨道交通 换乘站上盖，最大化发掘商业价值； 2、商业以街铺及次主力店为主，便 于销售； 3、轨道交通换乘站南北商业通过立 体交通和公园绿化衔接，打造购
8、物 公园的先进理念； 4、住宅以Art-deco风格为主，大气、 耐看； 5、首开区用地全改为住宅用地，住 宅占据最好的景观资源； 总体指标 总用地： 60.7公顷 总建筑面积：103万 住宅：68.2万 商业： 20.3万 酒店： 3万 办公： 3.2万 公寓： 5.3万 配套： 3万 容积率 ：1.7,方案四 1、商业分两个区块分别布置在南侧主干道 旁和轨道交通换乘站上盖； 2、酒店及商业综合体临十字交叉口布置； 3、规划“一河三轴”的景观轴线，将滨河 景观引入各个地块； 4、首期用地规划了一线临河住宅地块，争 取公司利益； 5、洋房住宅组团设计了体现贵州当地民族 风格的屋顶形式； 6、学
9、校移到南侧临路布置； 7、临河为低、多层住宅，容积率降低； 8、首开区争取了部分住宅用地； 总体指标 总用地： 60.7公顷 总建筑面积：85万 住宅： 56.3万 商业： 20.3万 酒 店 ： 3 万 公寓： 3.4万 配 套 ： 2 万 容积率：1.4,方案二,方案一,方案三,方案四,总体指标,总用地： 60.7公顷,总建筑面积：103万 住宅：62万 商业： 20.3万,酒店：3万 办公：8万,公寓 ：6.7万 配套：3万,容积率 ： 1.7,总体指标 总用地： 60.7公顷,总建筑面积：103万 住宅：62万 商业： 20.3万,酒店：3万 办公：8万,公寓： 6.7万,配套：3万
10、容积率：1.7,总体指标 总用地： 60.7公 顷,总建筑面积：103万 住宅：68.2万 商业： 20.3万 酒店：3万 办公： 3.2万 公寓： 5.3万 配套：3万,总体指标 总用地： 60.7公顷,总建筑面积： 85万 住宅： 56.3万 商业： 20.3万,酒 店 ： 3 万 公寓： 3.4万 配 套 ： 2 万 容积率：1.4,你会选哪个方案（分组讨论）,西北视角整体鸟瞰图,沿河商业综合体鸟瞰图,公寓及英伦风情街鸟瞰图,五星级酒店,酒店入口透视图,滨水英伦风情街,英伦风情 商业街,英伦风情,商业MALL,沿街透视图,轨道商业中心鸟瞰图,生态居住区组团,政府意图对项目拿地的成败和开发
11、过程中顺利与否具有关键影响，作 为项目总一定要能很好的理解政府意图（台面的、台下的），担当政府、 集团、设计院之间的沟通桥梁，确保项目顺利推进，并寻求政府、公司、 客户三方的共赢。,项目启示,实战模拟,杭州萧山项目,本案,钱江世纪城板块 1650017500,奥体板块 2250023500,萧山开发区板块 1400020000,钱江新城板块,项目区位得天独 厚，属于钱江世纪城板 块，临奥体、滨江、萧 山开发区三个板块。项 目距离奥体中心仅有2公 里车程，临高眺望，可 观奥体中心全貌，与前 期热炒的奥体板块距离 最近。 目前奥体板块楼 盘仅有三个，已趋近尾 盘，项目可以打造与包 装奥体板块概念。
12、,奥体中心,滨江板块,项目周边情况： 项目位于钱江世纪城板块，为居住用地。北靠机场高速，东侧临城市主干 道博奥撸，南侧为城市主干道文明路和现状河道，沿河道未来规划为景观绿化 带，沿文明路控规规定不准开出入口，西侧为安置小区钱江世纪城南区。,方案一,两庭、六院、两轴线 别墅、洋房东西布局 入口朝南,下沉会所 内外双泳池 立体庭院 阳光车库 局部采用精工洋房 总用地面积： 6.66万 总建筑面积： 17.18万 容积率：1.8 总停车位: 1065 总户数：845户 别墅户数：56户 115（高层）：252户 125（高层）：144户 140 （高层）：393户,总平面图,方案二,总用地面积： 6
13、.66万 总建筑面积： 17.22万 容积率：1.8 总停车位: 1382辆 总户数：856户 别墅户数：60户 115（高层）：400户 140 （高层）：396户,别墅、洋房南北布局 豪华T形中心庭院,入口朝西 别墅采光好，但洋房有一定 压迫感 首开展示范围小,总用地面积： 6.66万 总建筑面积： 15.92万 容积率：1.8 总停车位: 1119辆 总户数：866户 别墅户数：60户 115（高层）：398户 130 （高层）：204户 140 （高层）：204户,方案三 销售中心前后超大景观 入口商业U街 入口朝西 售楼部分为前后两段，便 于交楼后的分区管理 别墅L形布局 入口朝西,
14、如果你是项目总，会选择哪个方案,两庭、六院、两轴线 别墅、洋房东西布局 局部采用精工洋房 入口朝南 下沉会所 内外双泳池 立体庭院 阳光车库,别墅、洋房南北布局 豪华T形中心庭院 入口朝西 别墅采光好，但洋房对其有 一定压迫感 首开展示范围小,销售中心前后超大景观 入口商业U街 入口朝西 售楼部分为前后两段，便 于交楼后的分区管理 别墅L形布局 入口朝西,最终中标方案一,主入口大气，彰显仪式感和尊贵品质； 利用南面水系景观，避开西侧安置小区主入口； 部分采用了精工洋房产品； 别墅相对独立，有利于其品质提升。,杭州首创下沉会所、内外双泳池，打造完美开盘效果。,立体庭院、阳光车库，高效利用能源,销
15、售中心正立面,销 售 中 心 背 立 面 及 下 沉 泳 池,小 庭 院 景 观,联 排 别 墅 立 面,联 排 别 墅 效 果 图,双 拼 别 墅 效 果 图,洋房效果图,每个项目都有自身的特点，包括有利因素和不利因素，项目要想成功 ，产品策划上就要求我们一定要扬长避短，找准客户痛点，挖掘产品最大 价值，只有这样才能实现最大溢价，加快去化。,项目启示,总结,项目策划的产品选择是一个非常重要、非常综合的工作，它涉及到规 划、单体、装修、园林、成本等多方面的知识，并且往往是项目成败的决 定因素之一，作为项目操盘手的项目总，必须要全程参与其中，协调沟通 好政府、集团、客户等各方利益，提出自己宝贵的意见，控制成本、深挖 项目价值、加快去化，实现“成就双享”。,规划策划要点,户型策划要点,了解户型、活用产品 方正实用、得房率高 动静分区、干湿分离 动线合理、流线便捷 因地制宜、找准痛点 南北通透、注重景观 体型系数小、节约成本,装修策划要点,重软装，轻硬装 竞品对标，找准痛点 新风系统 智能家居 软装标准化 装修模块化 控制成本,景观策划要点,多绿化，少硬铺
