《贵阳宏观经济及房地产市场分析20111105资料讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贵阳宏观经济及房地产市场分析20111105资料讲解（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、贵阳市宏观经济及房地产市场分析,报告结构,PART1 贵阳市宏观经济分析 PART2 贵阳房产整体市场情况分析 PART 3 贵阳市场重点竞争项目情况分析 PART4 未来趋势篇,PART1 贵阳市宏观经济分析,贵阳市宏观经济分析,2006-2010年贵阳市GDP及增长率,今年上半年，贵阳市实现生产总值556.13亿元，同比增长17%，增速比上年同期提高3.2个百分点,预计全年GDP可轻松突破1000亿元。,2006年-2010年贵阳市GDP保持高速增长，年增长率均超过13%，2010年更是突破千亿大关。,数据来源：贵阳市统计局,贵阳市GDP近年保持高速增长，年均增长率超过13%，潜力巨大,贵
2、阳市宏观经济分析,2006-2010年贵阳市固定资产投资及增长速度,2006-2010年，贵阳市固定资产投资保持快速增长，增长幅度均达到20%以上； 2011年1-9，贵阳市固定资产投资达1201元，比上年同期增长76%。,贵阳市全社会固定资产投资保持平稳快速增长，2011年表现更为强劲,贵阳市宏观经济分析,资料来源：贵阳统计局,2010年贵阳市房地产投资额达311亿元，在固定资产投资额的比重为30.5%； 2011年上半年，贵阳市房地产投资额达198.57亿元，比上年同期增长75.9%。,房投在固投中占比约三成，贵阳房地产开发投资活跃，2011年，房地产开发投资力度更大,贵阳市宏观经济分析,
3、2006-2010年贵阳市社会消费品零售总额及增长速度,2006-2010年，社会销费品零售总额增长迅速； 2011年上半年，全市社会消费品零售总额达267.88亿元，比上年同期增长20.4%。,数据来源：贵阳市统计局,社会消费品零售总额增长迅速，贵阳消费品市场繁荣活跃,贵阳市宏观经济分析,2006-2010年贵阳市城乡居民储蓄存款余额及增长速度,数据来源：贵阳市统计局,贵阳市财政增收，金融信贷平稳增长,贵阳市宏观经济分析,2006-2010年贵阳市城市居民人均可支配收入,数据来源：贵阳市统计局,2006-2010年，城市居民人均可支配收入逐年增加； 2011年上半年，城市居民人均可支配收入达
4、9777元，比上年同期增长15.1%。,贵阳市城市居民人均可支配收入稳步增加,贵阳市宏观经济分析,2006-2010年贵阳市全部工业增加值及增长速度,2006年-2010年贵阳市全部工业增加值平稳上涨，2010年全部工业增加值352.77亿元，比上年增长14.9% 2011年伊始，工业增加值增长迅速，1-9月达到270.23亿元，同比上涨23.1%,贵阳市全部工业增加值增长迅速，企业效益明显提高,贵阳市宏观经济分析,贵阳目前经济水平较西部其他城市有一定差距贵阳市GDP近年保持高速增长，年增长率均超过13%贵阳市全社会固定资产投资保持平稳快速增长房投在固投中占比约三成，贵阳房地产开发投资活跃社会
5、消费品零售总额增长迅速贵阳市财政增收，金融信贷平稳增长贵阳市全部工业增加值增长迅速，企业效益明显提高,贵阳市GDP总量落后于成都重庆等其他西部城市，但增长速度较快，经济潜力巨大,贵阳市处于工业化发展强劲期，经济增长潜力巨大,贵阳市宏观经济分析,十二五期间：实施工业强省战略，促进产业全面发展,实施“百亿企业”、“千亿产业”行动计划和工业园区建设计划，做大总量，做强企业，做优产品，全面提高工业经济发展质量和效益，带动一产、促进三产，推进三次产业联动加快发展。到2015年，产业结构日趋合理，经济发展方式转变取得成效。 摘自贵州省“十二五”规划纲要,贵阳市宏观经济分析,十二五期间：主打资源型工业，大力
6、发展工业产业园区,把产业园区作为工业集聚发展的主要载体，把园区经济作为工业经济发展的重要形式。 “十二五”期间，全省建成和完善100个左右具有一定规模的产业园区，其中30个产值达到100亿元以上；创建5-10个国家级新型工业化产业示范基地。,十二五期间贵阳市重点发展十大工业园区,贵阳市宏观经济分析,十二五期间：发展旅游产业，将贵州建设成为旅游经济大省,着力开发特色旅游资源，将贵州打造成为全国最佳避暑度假基地、新型国民休闲基地、特色乡村旅游基地、养生与老龄度假基地、原生态民族文化体验基地、山地户外活动基地、自驾车与自行车自助旅游基地。 力争通过三到五年的努力，把我省建设成为旅游经济大省，把旅游业
7、培育成为战略性支柱产业；到2015年，接待旅游总人数达到2.2亿人次左右，旅游总收入达到2200亿元以上。 摘自贵州省“十二五”规划纲要,贵阳市宏观经济分析,提升改造商贸服务业，积极发展以连锁经营、特许经营、仓储超市和物流配送为重点的新型商贸流通业态，加快商贸批发和零售市场建设，培育发展商贸聚集区，积极推进农产品批发市场升级改造工程、“万村千乡市场工程”、“农超对接工程”、“双百市场工程”等商贸流通工程，建立完善城乡商贸服务网络。 推进房地产业健康有序发展，引导房地产合理布局，优化商品住宅供应结构，重点发展普通商品住房，控制大户型高档商品房，保障住房供给，稳定房价，促进住房梯次消费。 摘自贵州
8、省“十二五”规划纲要,十二五期间：积极发展生活服务业，推进房地产业健康发展,十二五期间：各产业发展潜力综合分析,工业地产,旅游地产,商业地产,处于工业化强劲时期，同时具备良好的资源优势。,具备良好的自然景观资源，但全国知名度与基础设施建设有限。,经济发展水平发展有限，还不具备大范围开发商业地产的条件。,PART2 贵阳房产整体市场情况分析,贵阳房产市场情况分析整体楼市,贵阳商品房市场：1-9月均价稳步缓慢上涨，但整体供需在新政影响下下滑较为明显,商品住宅受政策影响较大，供需均出现下滑。 2011年1-9月新增供应470万，同比去年同期下滑16%； 2011年1-9月成交465.36万，同比去年
9、同期下滑2.8%; 贵阳9月整体均价为6031元/，同比去年同期上涨10.7%，比8月5739元/的均价上涨4.9%。,贵阳整体商品房市场供求情况,区域结构分析受近期规模项目影响，金阳新区的市场份额被两城区挤压明显,2010年区域成交占比,2011年1-9月区域成交占比,2010年区域供应占比,2011年1-9月区域供应占比,从区域结构来看，金阳新区由于供应的减少，成交占比亦出现下滑； 与此同时，两城区住宅供需占比则出现较大幅度的增长。,主要由于南明区花果园项目的上市热销，使得区域占比上升明显。,贵阳房产市场情况分析整体楼市,产品结构分析中高端产品占比加大，紧凑实用户型为市场主力，70-90
10、、110-130供需两旺,共占市场5成以上成交量,贵阳房产市场情况分析整体楼市,产品结构分析两房与三房是市场成交主力，占总成交8成以上，总价段集中在30-60万元之间约占总成交6成以上。,贵阳房产市场情况分析整体楼市,2011年1-9月土地市场供应面积达到686.59万，同比去年同期上升11.8%。 随着贵阳城市化进程的高速发展，旧城改造的力度加大，再加上保障房的建设，未来市场供应压力将增加。 主要的供应集中于南明区五里冲地块和云岩渔安片区，五里冲未来供应将达1300多万。,贵阳土地市场：整体土地供应较为稳定，未来供应压力增大,贵阳房产市场情况分析土地市场,贵阳整体土地市场供应情况,贵阳房产市
11、场情况分析土地市场,贵阳土地市场：整体土地成交较弱，开发商下半年拿地热情降低,2011年1-9月土地市场成交面积达到553.59万，同比去年同期下降3.2%。 2011年9月共有2幅土地成交，成交面积为2.88万，为工业性质及商服用地，并且都位于白云区，第三季度贵阳土地成交较弱，开发商的拿地热情不高。,土地热点区域热点“再次”回归老城区，老城区土地成交占大头,2011年1-9月土地市场热点区域集中在两城区，随着贵阳旧城改造建设力度的加大，五里冲片区、渔安片区大幅土地的出让，使得老城区的土地市场热度明显高于金阳新区。 未来近郊区域住宅供应将会增加。,贵阳房产市场情况分析土地市场,名企拿地诸侯大军
12、抢占有利位置，地州大宗用地涌现,绿地 大沙路地块（占地26.89万）,保利 花溪地块（占地15.82万）,中建四局 大营坡地块（占地10.51万,宏立城 五里冲地块（占地187.43万,中天城投 渔安地块（占地140万）,在政策的大力打压下，各知名房企并没有减慢在贵阳拿地扩张的脚步，除已取得的土地外，据了解万科等企业也在积极寻求合作的可能。 另，保利、恒大等企业已不再仅局限于贵阳本土，将触角更多的伸向贵阳周边地区，如遵义、凯里、安顺等地，布局全省。,保利 遵义忠庄南部新城项目占地4500亩，总投资300亿,遵义恒大城 建面148万,凯里恒大城 建面80万,安顺恒大世纪旅游城项目 用地总面积约
13、14000 亩，总投资约350 亿,贵阳房产市场情况分析土地市场,市区主要已拿土地情况,贵阳商业市场整体商业利好明显，供求整体出现一定增幅，价格呈稳步上升态势，但受供求区域影响，价格幅度变化大,2009-2011年上半年商业供求走势,商业物业受到限购政策利好而备受瞩目 2009年商业成交29.81万，价格为10097元/； 2010年29.52万，价格为11446元/； 2011上半年商业新增供应10.58万，成交19.6万，价格为12862元/。 在本轮住宅调控的背景下，商业类物业自去年四季度已开始广受关注，成交量整体出现了一定的增幅，月均成交量达到3万以上，但受到供应和区域商业结构的影响，
14、价格波动较大。,贵阳房产市场情况分析商业市场,贵阳房产市场情况分析商业市场,贵阳商业市场金阳区域商业价格明显高于市区近郊商业，一环外二环内商业的价格处于1W-2W之间,贵阳商业市场项目周边商业价格走势较为平稳，价格处于1W/-1.5W/之间,贵阳房产市场情况分析商业市场,中天世纪新城 1、2009年下半年水东路餐饮商业价格整体均价约9000元/平方米。 2、2010年下半年社区商业均价约7000元/平方米。,保利温泉新城 1、保利温泉新城底商商业价格约1.1W/-1.3W/。,贵阳公寓市场贵阳整体公寓市场价格稳中慢升，成交量近期有所上升,贵阳房产市场情况分析商业市场,从成交量上看，贵阳整体公寓
15、市场成交量从10年1月到11年1月成交量稳步上升，经过11年2月回调之后再次重拾稳步上升的趋势。 从均价变化上看，整体均价比较平稳，稳中有升。,会展成soho产品价格平稳，均价大6千/-6.5千/,整体去货速度亦较快。,贵阳整体市场情况,商品房市场： 贵阳整体上半年均价维持平稳，但整体供需在新政影响下下滑较为明显； 主要成交的产品集中于总价30-65万，两房与三房产品，项目未来开盘可适量增 加这部分产品的比例。 土地市场： 整体土地供应稳中有升，并集中与旧城区，尤其是南明区，未来供应压力将增 加，老城区周边项目竞争将更加激烈。 随贵阳周边地州的发展，地州大宗用地涌现，未来对分流地州本地的客户会
16、造 成一定的影响。 商业市场： 整体商业利好明显，供求整体出现稳步增幅，整体商业价格稳中有升。建议项 目在首期推货适量增加公寓与底商商业类产品。,贵阳房产市场情况分析调控政策下市场表现,PART 3 贵阳市场重点竞争项目情况分析,从知名企业旗下楼盘的营销推广方式来看，企业对政策的应变周期相对往年较短，积极做出相应的促销手法，利用打折、团购、惠民房等手段加大促销的力度，加快项目去化，完成销售目标。,贵阳主要竞争项目应对营销应变及时、准确，多形式打折促销,贵阳市场重点竞争项目情况分析,今年整体成交下滑，1-9月环比减少63%，均价较去年底降约10%,9月成交均价为6088元/， 环比上升1%，成交面积为 42427 57172，环比下降25%； 10年11月开盘，12月、11年1月成交面积均约为19万m2，11年1-9月均成交7.5万m2，环比减少63%， 受新政影响，今年1-9月月均价较去年年底下降约10%。,贵阳市场重点竞争项目情况分析,花果园,花果园,产品成交结构分析,贵阳市场重点竞争项目情况分析,6-
