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1、【给我一个支点，我可以撬动整个地球 】,光华路商业整体构想,开 发 商：河北泽龙房地产开发有限公司 品牌整合：惹目地产顾问机构 时间版本: 1.0 (080226),惹 目 任 务,一、摆脱区域及项目前期的阴霾，使项目重新立于市场。 二、项目实现利润最大化，成功的促成最大化销售。 三、通过项目是项目品牌及开发商品牌得到双赢。,目录 Contents,PART 1市场研判 Market analysis,PART 2策略定位 Positioning strategy,PART 3客群分析 Groups of passengers,PART 4产品建议 Product recommendation
2、s,PART6视觉表现 Visual performance,PART 5营销推广 Marketing,按事物的本来面目去认识它 按事物的应有面目去创造它,帕特里克 格迪斯,PART 1市场研判 Market analysis,1、项目烂尾楼形象,2、旁边临近电厂,3、光华路商务氛围不浓,4、交通目前不方便,5、临近CBD竞争激烈,6、周边商务配套不完善,7、光华路面临改造周边形象不好,8、外在支撑力较弱,项 目 八 大 不 利 因 素,石家庄规划“精品长安”区域，光华路身处长安区规划范围之内，未来道路、交通、绿化、配套都会相对提高。,我们与CBD商业圈较近，未来将收到商务氛围的辐射。,我们贩
3、卖的 是一种远景未来,未来电厂的重建，电厂街的道路规划，我们项目将处有利位置。,项 目 未 来 四 大 期 望 值,光华路拓宽改造，前景良好，道路交通将有所改善。,市 场 总 结,一、市场目前提供不了有力的环境。 二、我们所贩卖的其实是一种未来憧憬。 三、我们的项目启动销售还是有较大的困难。,开发商对价格的高期望,区域的目前现状,项 目 方 向,在区域不能提供有力支持的同时，我们的项目就是产 品，产品支撑不过要靠硬性的支持，还要有概念的软性 支持，那么我们的中心就落在了突围概念。,PART 2策略定位 Positioning strategy,预测未来的最佳方式就是创造未来DENNIS GAB
4、OR,注：丹尼斯 加博尔（DENNIS GABOR）英国物理学家 1971诺贝尔物理奖获得者 全息摄影技术发明者,观 察（Observation）,美东国际,中宏汇景国际,时代方舟,世纪方舟,蓝天商务,汇金大厦,新浩城商务,天滋国际,发 现（Found）,高端型：打造现代精品商务概念（代表作：美东国际、汇景国际）,现代型：整体走类似5A级写字楼（代表作：时代方舟、世纪方舟）,实用型：走的相对低端，突出实用性（代表作：汇金大厦、蓝天商务）,讨 论（Discuss）,我们的选择何去何从，是仍旧以目前形式商务路线进行，还是另辟蹊径 找到全新的利益兴奋点，我们当然选择后者，很显然我们的选择应该是 从市
5、场空白出发，打造新的商务理念，吸引一部分固定的消费客群，这 样我们的区域不良印象，并且可以支撑相应的价格,选 择（Choice）,LOFT时尚商务空间,与达芬奇的艺术性对话,L O F T 由 来,在英语里，LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建 筑”。最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间，艺术家们在 这高大的空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创作行为艺术，或办 画展、雕塑展。所以19世纪50年代，这种有着高大空间和多种可能的使 用方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集， 使LOFT与艺术结下了不解之缘。时至今日，LOFT已经不再只是艺术家 的
6、专利，它慢慢地进入了更多人的生活视野，成为了一种追求个性、向 往自由的生活方式。,LOFT 产 品 市 场 研 究 结 论,LOFT,个性化，时尚化，吸引相关企业的青睐。,层高多为5.25.5米，设置夹层，形式新颖。,装修容易出效果，体现艺术性。,多为年轻人所喜爱。,设置夹层，可达到动静分区，时尚、实用。,智力型企业的首选。,概念前沿，受区域位置影响小。,有新意的产品，也可提升区域价值。,泽 龙 & L O F T,一、鲜明的特点，与周边商务形成差异化竞争。 二、产品形式新颖，使消费者更多的关注产品，忽视区域影响。 三、以国际化的商务最新形势，再加以华丽装修，可支撑一个预期价格。 四、石家庄既
7、中国盒子及非常空间后，有一个性化商务，可对开发商品牌树立。,疑 问,我们的产品确定，那么我们的客群在何方，也就是说那些企业会不顾一切 选择我们的LOFT产品。,如果不能对我们所希望的未来有一个明确的概念的话，那么，我们就会被当前存在的一些潜意识所左右。 The Edge,PART 3客群分析 Groups of passengers,权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层,目 标 客 群（Object Client）,年龄较为年轻，但是拥有积极向上的心态，事业心较强，面对新事物更容易接受，会去尝试一定的挑战性事务，有一定的经济基础，但不稳定，永远坚信钱能生钱
8、。,代表群体,建筑设计工作室,策划代理公司,装饰公司,网络公司,艺术演艺公司,时尚服务类公司,音乐制作室,服装设计公司,年轻的公司,婚庆公司,群 体 洞 悉,他们是 他们是个性代言 他们渴求着更多的变化 他们对工作空间充满着挑剔 他们诞生在个性的时代并诠释着另类 他们愿意付出更多只为最完美的工作空间 他们是一群工作狂且在工作中能可以找到更多的美,四方形的空间让我们厌倦 更多的陌生 更多的无奈 内心的个性音符再隐隐作怪 心门在即将关闭的那一刹那 我找到了 虽然我们仍旧从事不同的职业 但我们有着相似的冲动 那就是追求 更多的是一种个性,他们是 追求个性的群体,我们称他们为,ART OFFICER,
9、ART：艺术的 OFFICER：办公者,办公室的艺术家,你、我，共同的理念 拒绝平庸,惹目地产顾问机构,PART 4产品建议 Product recommendations,外 立 面 建 议,整体以冷色调为主，玻璃纯钢结 构建造，打造质感型外立面效果。,内 部 装 修 效 果（太空印象）,配合夹层，内部整体以蓝玻璃及金属材 料，体现出冷峻的特点，显示出强烈的质 感性，展示我们的独特魅力。,内 部 装 修 效 果（极度诱惑）,加之长吊灯，显出我们开阔的空间。,内 部 装 修 效 果（阶梯时代）,楼梯的美妙曲线，展示着我 们独特的艺术气息，艺术办 公深刻的诠释。,内 部 装 修 效 果（我的地盘
10、）,内 部 装 修 效 果（疯狂罗马）,楼 间 公 共 花 园,楼层设置公共花园，满足办公人员休憩的需求，从内部改善环境，避免旁边电厂带来的影响，还可增加项目卖点。,私享入户花园,售 楼 部 建 议,整体以一个LOFT面世，装修体现出强烈的艺术质感，配合灯光打造效果。,售 楼 部 建 议,内部以质感体现，配以艺术性的装 饰，展现出我们的个性艺术主题。,底 商 建 议（结构）,底商建造要保持小进深，大面宽的原则，是底层商业看上去大气，有利于后期的 招商工作，也好进行商业布局，并有利于招进品牌化商业。,底 商 建 议（经营）,招商要突出实用性，针对我们商务群 体招进配套商业，完善周边商气不足 的情
11、况。,招商种类包括：银行办公厅、移动营业 厅、便利店、小型餐饮、干洗店等。,如果给我一个支点，我可以撬动整个地球,阿基米德杜伊,PART 5营销推广 Marketing,关于营销,About Marketing,营 销 总 原 则,热点营销+针对性营销+体验营销+事件营销,热点营销：配合新闻媒体对我们的稀有概念进行炒作，达到预热效果。 针对性营销：针对我们的产品寻找目标客群，以圈内特有语言进行宣讲。 体验营销：体验的不只是产品，通过一系列的活动，让其深刻体验我们的内涵。 事件营销：配合与项目内涵相同的活动进行社会宣讲，达到轰动。,热 点 营 销,LOFT怎么住？,21世纪时尚生活方式剖析,联合
12、各大媒体，举行项目推介 会，从而宣导出我们的新办公理 念，配以媒体炒作，达到一定的 预热效果，让社会各界明白LOFT 的办公理念，从而进行追捧。,点 对 点 营 销,LOFT生活，舍我其谁。,让一部分人先住进来,通过针对性的语言或无聊，采用 直投，发布会，邮寄的方式让目 标人群直接接触产品，针对广告 公司、设计公司、策划公司等针 对性企业，进行传播。,体 验 营 销,与达芬奇PK奇思妙想,让我们将艺术深入骨髓。,通过的对后期样板间的展示， 或者通过产品发布会，让客户 真正了解LOFT的优势所在， 进而形成追捧。,事 件 营 销,公园2008，我们与LOFT的终极对话,通过举办活动，达到宣传产品
13、， 提高参与性，展示事件营销，与 业主达到互动如：与大师对话活 动，空间设计完美征集活动。,关于推广,Regarding the promotion of,1,2,3,4,关于推广思路,关于销售,三横两纵品牌立体传播,第一阶段,推 广 共 分 三 大 阶 段,预热期,推广核心： 人们需要个性,推广方式： 新闻炒作、软文及报纸广告三管齐下。主推LOFT核心理念,第二阶段,开盘强销期,推广核心： 5.2米层高,推广方式： 活动、软文及报纸广告三管齐下。以现实角度阐述5.2米层高的优势,第三阶段,收尾期,推广核心： 非常空间的理念,推广方式： 软硬报纸广告强势打造LOFT的未来价值。,后续,项目品牌
14、传播,集团品牌传播,关 于 推 广 策 略 架 构,LOGO及VI 系统应用,行销主轴,硬广策略,D M策略,网站策略,目标客户群策略,行销阶段,软宣策略,公关,活 动 推 广,挑战达芬奇，行为艺术论坛。 何谓LOFT大型学术讨论。 最新空间装修大赛。 我自由，我创业。,推 广 物 料,前期：网络、户外、车体、配少量报广。 （前期以媒体和固定广告形式，达到预热，目标客群频繁接触。）,中期：DM单、报广、活动。 （进入开盘热销，我们要以主动的形式推广达到一定的全城认知度。）,后期：户外、少量报广。 （后期基本销售完毕，少数的以硬性的形式进行传达。）,推 广 案 名,达芬奇密语,异想时代,新引力商务,果壳商务,空间蒙太奇,推 广 主 广 告 语,让一部分人先住进来,世界是大家的，未来是你们的,给我一个支点，我可以撬动整个地球,明白了表情，明白了内心，明白了世界。,卢梭,PART6视觉表现 Visual performance,* IDEA ONE,* IDEA TWO,* IDEA THREE,Thanks,惹目地产顾问机构,项目的成功源自双方的沟通与配合，让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！,
