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1、第九章 城市房屋管理制度及住房制度改革,一、住房公积金制度,（一）概念：住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。,（二）住房公积金的缴存、提取和使用、管理,1缴存 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。,缴存住房公积金的职工，
2、在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。,3. 住房公积金的管理,住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住
3、房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。,（三）住房公积金制度存在的问题,1.住房公积金覆盖率低，融资渠道狭窄。 在一些大城市，如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%，约4000万职工还未参加住房公积金制度。总体覆盖率较低使公积金的作用受到一定限制。另外，公积金来源仅为城镇在职职工，尚未建立自愿式住宅储蓄制度作为住房公积金制度的补充，公积金筹集渠道过于狭窄。,2.住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不够。由于监督机制不健全，违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，抑制了公积金作用的正常发挥。一方面，公积金管理中心和委托银行双方权
4、利与义务不明确，造成资金沉淀，而一些委托银行则将这笔资金用于弥补自身的资金缺口，导致公积金的流失。另一方面，相当一部分城市的住房公积金管理中心从未对外公布过公积金的归集和使用情况，又没有独立的外部审计部门对其进行必要的审计，为公积金的违规操作提供了可能。,二、廉租房制度,（一）廉租房的概念 （二）申请廉租房的对象：城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。,（三）廉租住房的保障方式：,1.货币补贴： 采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。,2.
5、实物配租 采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。,（四）保障资金及房屋来源,1.廉租住房保障资金来源包括：(1)年度财政预算安排的廉租住房保障资金；(2)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额； (3)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 ；(4)政府的廉租住房租金收入；（5）社会捐赠及其他方式筹集的资金。提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。,2. 实物配租的廉租住房来源主要包括：（1）政府新建、收购的住房；（2）腾退的公有住房
6、；（3）社会捐赠的住房；（4）其他渠道筹集的住房。,3.廉租住房的建设：,（1)廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。,(2)廉租住房建设应当坚持经济、适用原则. 廉租住房应当符合国家质量安全标准。新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。 (3)面积:将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构,（五）廉租住房的申请与核准、管理,1. 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：（1）家庭收入情况的证明材料； （2）家庭住
7、房状况的证明材料；（3）家庭成员身份证和户口簿；（4）市、县人民政府规定的其他证明材料。 2. 申请廉租住房保障的程序： 3.监督管理: 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。,（六）廉租住房制度存在的问题,第一，廉租住房制度覆盖面小、实施面小. 第二，各地差异较大。 第三，确定主体对象困难。在执行过程中难以合理确定廉租主体对象的收入(水平)线。 第四，资金来源不稳定。,三、经济适用住房制度,（一）概念：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低
8、收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。,（二）经济适用房的开发及优惠和支持政策,1.建设用地：经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 2.购房贷款：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。,（三）开发建设管理,1.经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
9、2.面积：经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。,3.建设单位：经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。 4.经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求 .经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。,（四）销售和价格管理,确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格
10、主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。,经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。,（五）
11、准入和退出管理,1.城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： （1）具有当地城镇户口；（2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 2.购买的程序：,3. 对经济适用房的限制条件：,（1）经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由
12、市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。,(2)已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。 （3）个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。,（六）经济适用房制度存在的问题,1.购买对象界定不准，涵盖面过广。 2.投资比重下降，供求矛盾尖锐化。 2004年全国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%。 3.监管无序、审核不力，导致腐败、分配不公，经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效监管。,
