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1、房地产设计阶段成本控制 “一分节省，一分利润” - 本杰明富兰克林,YONG 赵 墉 中国人居环境委员会 专家委员 China Human Settlements Board Member 美国建筑师学会国际会员 Intl. Assoc. AIA 英国皇家建筑师学会联合会员 RIBA Affiliate Member 中国一级注册建筑师 , 建设部系统高级建筑师 1st Grade Registered Architect 世界华人建筑师协会 资深会员 World Association of Chinese Architects 1984年起从事建筑设计 主持设计工程40余项，面积累计余30
2、0万平方米，长期活跃在国内外建筑界，目前涉猎高尚居住区，城市综合体、商业建筑、城市设计与景观规划等。 当前课题：（1）建筑设计阶段的建设成本控制 （2）绿色建筑低成本被动节能体系,有效建安成本,设计过程增加,施工过程增加,细分建筑安装费,Where Goes Your Money?,统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17% 是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一 有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节， 再优秀的施工队伍也无力挽回。,成本控制八讲 总图规划中的成本控制 选择优秀设计团体，深入理解规范内涵 成本控制不可极端，哪些成本省不得？
3、 再谈地下车库 时间差法则：设计成本控制的最佳时机 项目创新切忌过度 结构设计成本控制 建筑设计施工图优化的实施,、总图规划中的成本控制 规划设计阶段成本控制的宏观因素 成本、进度、品质关系处理 目标成本与产品品质标准确定 设计过程中实现成本优化与产品精细化方法 2. 规划阶段的成本优化与效果控制 3. 相关案例分析 案例1：建筑形式选择的成本元素 案例2：足尺模型规避修改的成本风险,地产项目 的所谓品质 就是在用户可能 接触到的位置增加足够细节,The Forming Of Ascendant.,什么构成一个楼盘的品质？,夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品,S
4、TREET VIEW,千尺为势,STREET VIEW,千尺为势,千尺为势,百尺为形,百尺为形,咫尺为质,咫尺为质,咫尺为质,最大的无效成本往往出现在总体规划过程 下图为某项目施工图，每层面积约3100平方米的地下停车区，采用双层机械停车方式的情况下，只布置了70个停车位，平均每个车位占用面积达到44平方米，而这一数据通常仅为1825平方米！每层少了50个停车位。专家通过进一步研究分析发现，在目前的平面图中，70个停车位已经接近最大容量,附图2 原施工图（左侧总平面，右侧平面图）,问题在于设计师在规划总平面的时候，忽略了地下室平面形状与停车效率之间的联系。 解决方法：总平面图中所有塔楼 整体旋
5、转5,附图3 优化图纸（左侧总平面，右侧平面图）,建筑形式选择的成本要素 以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度 大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度 文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度 精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度 1:1物理模型研究规避修改的成本风险 足尺规划模型展示组团关系 足尺户型模型体验空间细节 规划设计案例,二、选择优秀设计团体，深入理解规范内涵 庸医误人与良言疗心的警示 地下车库出口的防火卷帘 外窗设计多大的玻璃扇(1.5) 你的基础需要打桩吗？ 窗上口可以不做过梁吗？ 高层塔式住宅两个消防电梯为何更节约？ 十二层以上板楼需要设置多
6、少部电梯？ 地下的基岩如何爆破最节约？ 细分建筑师,规范解读：高层板楼一部电梯设计要点,高层民用建筑设计防火规范要点：,联系廊示例,全国细则,北京市细则,全国细则,北京市细则,北京市细则,全国细则,全国细则,北京市细则,强制性条文 规范 细则,34个单元,松石名第,细分建筑师你愿意做建筑师吗？ 建筑设计取费的大致标准： 国际事务所 3%工程总造价 国内设计院 3% 建安费 88折、85折、80折、75折、6折、5折、 室内设计 502000元/m2 “装饰就是罪恶，少就是多”的误解 限额设计操作案例北京花园,三、成本控制不可极端，哪些成本省不得？ 谁是最好的木匠？ 三合土基坑回填与“水夯法”；
7、 石材与其做法类型、GRC的应用与品质感觉； 省了一根雨水管之后； 瓷砖与涂料的品质差异； 铝板墙板材的厚度多少为宜？ 容积率-效益曲线,效益曲线,北方地区/主力户型：120平米,北方地区/主力户型：120平米,北方地区/主力户型：120平米,四、再谈地下车库设计 1.车库布置在哪里更经济？ 总图1多层 总图2高层 总图3混合体 （“著名发型师马凯妻子的发型”） 2.机械式立体停车库节约了什么？ 3.最经济的车库怎么做？,-中国人居委员会金牌试点宁波紫郡项目,规范解读,规范解读,规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定,8.2 自然排烟 8.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小
8、于该房间面积的2%。 8.2.4 排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。,规范解读,规范解读,规范对敞开式汽车库的界定,规范解读,车库外墙面积的25% -车库出口面积之和 约等于 屋顶面积的3%,规范认为：外墙通风口宜设置在外墙上部较高处或屋顶处。,规范解读,五、时间差法则：设计成本控制的最佳时机 1.开始施工图设计之前必做的工作-标准输入 2.项目设计的一般周期 大型单栋建筑 城市综合体 居住小区 施工图审查公司的选择与沟通方法 施工图审查之前：经济性核查-引入监督机制 施工图审查之后：设计成本控制之施工图优化,激励还是奖励？这是个问题！,Inspirit or Reward? That
9、s a Question!,六、项目切忌过度创新 1“万科项目克隆法”在成本节约上的深远意义 四季花城、情景洋房、V-House、 a)地产项目创新切忌过度 b)聪明的中国设计师失利的一个原因 2与建筑师合作技巧，优秀建筑师的需求层次 a)费用一定要高一点点 b)精神需求高于物质：奖项、知名度、作品、另类作品 c)赞美你的建筑师 vs. 鞭打建筑师 3. 请建筑师设计你的建筑（狼、羊、草）,设计沟通二段法则 正式合作之前：反复考证，精挑细选 a)单位资质 b)单位管理机制 c)单位业绩+团队考察 d)主持人阅历与经验 e)专业负责人阅历与经验 f)设计组成员沟通能力与沟通效果 g)对目标项目的
10、把握能力,设计沟通二段法则 正式合作之中：互帮互助，精诚合作 a)保密条款下的信息对称 b)双赢预期与人员激励 c)设计标准正式导入 d)限额设计实施方法 e)施工图前工程标准互认 f)施工图审查直通车 g)开工前图纸优化-“后悔药” h)工程竣工后经验教训总结-”前事不忘，后事之师”,之前酒肉称兄弟，日后互怨成冤家！ 牢固的人防-人人设防的乙方群体,How about the contrary? 把顺序反过来试试！,七、结构设计成本控制,匡算、估算、概预算与建筑安装费构成,匡算30. 估算20. 概算10. 预算5 估算方法有以下几种： 1)单元估算法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一
11、座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资。 2)单位指标估算法。以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算。土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。 3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 4
12、)概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用： 直接费每平方米造价指标建筑面积， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。,方案设计阶段的结构专业 关键和首要问题选择建筑方案，必须注意远瞻与现实相结合初步设计阶段； 结构专业应密切配合建筑专业，根据使用功能、房屋高度、地区特点选择结构类型； 根据初步了解工程地质情况，提出采用天然地基、复合地基、桩基的可能性； 对结构选型、材料选用、地基基础方案详细说明； 工程举例。,初步设计阶段的结构专业 初步设计阶段是各专业进入实质性的设计阶段，应根据已批准的方案设计文件进行设计。业主或开发商必须落实在方案
13、阶段尚未落实的各项有关手续。 结构专业在此阶段得到地基初勘报告，以便确定地基方案。 地基和基础方案是否技术先进、经济合理，对工程造价关系极大。 地下室及上部楼层的楼盖造型，关系到层高、有效空间及长期能耗。 结构构件设计要既符合有关标准、规范，又应优化和比较，做到经济合理。 初步设计文件应满足建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2003年4月）。 初步设计文件是控制工程规范、标准，投资以及统一交通、绿化、人防、市政等各方面的审批文件，非常重要。因此，各专业有关技术问题在此阶段落实。 设计概算的重要性。 复杂工程的施工图文件审查单位应在此阶段确定。 工程进度与设计配合 。,施工图阶段的结构专业 施
14、工图是设计意图成为建筑产品实施的依据； 施工图表达必须明确，构造做法一定要便于施工，有利于保证工程质量； 设计内容必须切合实际，如材料选用、某些构造做法； 计划进度安排； 施工图文件的完整性。认真做好施工图文件审查意见的修改反馈工作。,研究在主体结构设计之前 抗浮设计水位的确定 地基方案的比较 桩基方案的确定 天然地基复合地基桩基础 参考周边勘测单位的现有结论 天然最省 复合地基其次 尽量把大型建筑避开垃圾填埋场、吹沙造地 一定用桩基，投入自然也就大 每栋建筑地基基础单独核算，不可做标准图复用,结构专项问题探讨（1）,Q&A On Structure,普通梁板、无梁楼板结构比较 0.00结构嵌
15、固层应采用梁板式结构（高层抗震规范） 0.00结构嵌固层宜采用梁板式结构（高层结构规范） 0.00结构嵌固层当时可采用平板式结构（北京市建筑设计细则.结构专业） 有使用功能的地下室有梁板结构通常层高3800 无梁板层高3300空间效果可以做到更好 层数越高、跨度越大（例如9m）底板做无梁楼板价值越高 例如北京24层建筑基础：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 无梁楼板结构混凝土量大、钢筋量也大，但综合造价结论正好相反 工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接钢筋混凝土大板浇注 （北京：级配砂石139元/M3低标号混凝土） 无梁楼板式比普通梁板式综合造价便宜15%20%,结构专项问题探讨（
16、2）,Q&A On Structure,酒店写字楼结构选型 钢框架核心筒结构 钢筋混凝土框支剪力墙结构 钢筋混凝土框架核心筒结构 钢框架剪力墙结构（框架总倾覆力矩不大于50%）,结构专项问题探讨（3）,Q&A On Structure,高层住宅结构如何选型 钢筋混凝土剪力墙结构 钢筋混凝土短肢剪力墙结构 框架剪力墙结构,结构专项问题探讨（4）,Q&A On Structure,多少剪力墙算多 12-17层钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准 18层以上钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准 规范:剪力墙结构最大层间位移比小于1/1000 优化: 小高层最大层间位移比 1/15002000 优化: 高层最大层间位移比 1/20003000 1977年罗马尼亚大地震剪力墙结构建筑倒塌创下世界纪录 这是目前为止地震倒塌唯一的一座。事 后调研结果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是纯框架结构的建筑 （
