契税知识讲座教学案例

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1、2020/8/8,1,2020/8/8,2,各位领导、各位同仁：新年好！ 今天非常荣幸与大家一起来共同学习契税和耕地占用税政策业务知识。本人水平有限，也是刚刚接触“两税”，在政策的理解上可能不是那么透彻。因此，在学习的过程中，如果有讲得不全面、不到位的地方请多包涵，多提宝贵意见建议。你们在工作中如果碰到政策业务方面解决不了的问题可以打电话来我们可以一起来探讨。,2020/8/8,3,契 税 知 识 讲 座,侯晓峰 2011年2月,2020/8/8,5,一、契税的基本概念,（一）契税的概念 什么是契税？ 契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。

2、是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。 它的要点有两个方面： 1、课税对象：课税对象是土地、房屋权属发生转移（请问土地出租是否要缴纳契税）这是一个重要的要点。 2、纳税人：承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。纳税人是承受方而不是出让方，像营业税、土地增值税、所得税往往是取得收入一方缴纳税款。 现行中华人民共和国契税暂行条例是国务院于1997年7月7日发布，从1997年10月1日起施行。,2020/8/8,6,（二）契税的特点,契税有哪些特点？ 契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性三个特点外，还有其自身的特点： 1、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税； 2、契税由承受房屋、

3、土地权属的一方缴纳。 俗称谁买谁纳税。,2020/8/8,7,二、契税的纳税人,契税的纳税人是怎样规定的？ 在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。 1.这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。细则第二条。 2.这里所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。细则第三条。 3.这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税

4、义务人。 这就是对纳税人怎么界定的。,2020/8/8,8,三、税目税率,（一）税目 契税税目有五个： 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3、房屋买卖 4、房屋赠与 5、房屋交换,2020/8/8,9,1.国有土地使用权出让（一级市场） 是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。 （划拨）。 2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（二级市场） 是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。是土地

5、交易二级市场。 注意：土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。,2020/8/8,10,3.房屋买卖； 是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 4.房屋赠与； 是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 5.房屋交换。 是指房屋所有者之间相互交互房屋的行为。 凡是有这5种行为的都属于转移土地、房产权属。,2020/8/8,11,除了条例规定的5种方式外还有4种方式转移土地房屋权属的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税（细则第八条）： 1、以土地、房屋权属作价投资、入股（土地增值税） 2、以土地、房屋权属抵偿债务 3、

6、以获奖的方式承受土地、房屋权属（奥运村） 4、以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。 土地增值税也有这么一条是不征收的，后来又明确凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,是要征土地增值税的。这个契税还是非常明确是要征的，要视同销售、转让。比如说奥运会建的奥运村奖给那些冠军，一个人一套房子，那么像这种获奖方式承受土地、房屋权属也是要缴契税的。 如果是预购方式就会存在退货，退货就会出现退税的现象，按道理应该是取得权属才能征税，预购时期是没有取得权属的，所以这一条我认为还是有它不合理的地方.,2020/8/8,12,（二）税率,1、国

7、家规定： （1）条例规定：契税税率为3%5%。 契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。 （2）财税（2010）94号规定：对个人购买普通住房（144以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 这是去年9月下发的新文件，文件把原来财税2008137号规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%和财税字（1999）210号规定个人购买自用普通住

8、宅，暂减半征收契税第一条都作废了。新文件规定必须同时达到两个条件才能享受优惠政策。,2020/8/8,13,（3）财税【2008】24号规定：对个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税（2%）。 2、湖南省规定： 湖南省实施若干规定：契税税率为4%。,2020/8/8,14,3、株洲市政府规定（停止执行）： 株洲市契税征收管理办法规定：契税税率为2%或4%。 其中普通住房为2%; 商铺、写字楼、非普通住宅、别墅、办公楼以及生产用房、土地使用权出让（转让）等为4%。 关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见规定： 对购买二手住房（不限面积）的，契税税率下调至1%。 （3）契税返还规定：购

9、普通住宅的返1%，非普的返3%，非住宅的返2%。凡是在2009年3月5日到2010年12月31日购买商品房（不含别墅），并按规定税率缴纳契税的购房户，可到市财政局办理返还手续。只要是在这个时间段内签订商品房买卖合同，即可享受契税返还。,2020/8/8,15,四、计税依据的确定,（一）一般规定共有五种： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为计税依据。 计税价格的如何确定？契税在计税依据方面有个重要的概念： 如果评估价格高于成交价格的以评估价格作为计税依据。 如果成交价格高于评估价格的以成交价格作为计税依据。,2

10、020/8/8,16,四、计税依据的确定,但在实际操作中纳税人还是有很多异议，目前我们有些房子的评估价格远远要高于成交价格，纳税人觉得不合理，不愿意按评估价格计税，如果碰到这种情况怎么办？最近省物价局、省国税局、省地税局联合发文关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见（湘价认2010100号）文件，如果税收征纳双方在价格方面发生纠纷，可以委托政府价格主管部门设立的价格认证机构进行计税价格认定。（不收取任何费用）,2020/8/8,17,国有土地使用权以出让方式取得的又分为两种情况（协议、竞价、）： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附

11、着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定: 评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。,2020/8/8,18,以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,2020/8/8,19,2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换

12、、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。（案例1） 4.土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。 5.以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益.（案例2） 以上是确定计税依据的5种一般规定,2020/8/8,20,【案例1】,甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业交换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次厂房交换中，应由谁来缴纳契税？ 【分析】根据规定：房

13、屋交换中，交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。本题中，多交付货币的一方是甲方，因此应该由甲方缴纳契税。 所以在交换价格不等的情况下由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。 等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税 。,2020/8/8,21,【案例2】,某金融机构因机构收缩，将某县（原属行政划拨土地）闲置的土地及房产转让给某房地产开发公司，请问此次转让房产如何缴纳契税？ 【分析】：税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税，即一方面向某金融机构（转让方），另一方面向某房地产公司（承受方）征收契税。大家可能会问契税不是承受方交吗？为什么在一个销售环节既要向承受方

14、征收又要向转让方征收契税？,2020/8/8,22,首先，转让方即银行是契税纳税人，其实质上是对过去受让土地使用权时未缴契税的一种补缴。因为银行所拥有的土地使用权为国家无偿划拨（我国原国有土地一律是无偿划拨方式），当初在取得土地使用权并没有缴纳土地出让金。对过去无偿划拨的土地，承受方在转让时，按照土地法的规定应当补缴土地出让金。根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）文规定：“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。” 所以，银行在转让房屋及土地时，应当按照

15、支付的土地出让金计算补缴契税。,2020/8/8,23,其次，房地产开发公司购买银行房屋及土地行为，房地产开发公司也同样构成契税纳税人。因此税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税，即一方面向银行（转让方），另一方面向某房地产公司（承受方）征收契税。 注：对土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应当从中剔除。,2020/8/8,24,（二）特殊规定： 1.纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的是否征收契税？（工业地变商业地） 根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出

16、让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。那么它的计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 -（国税函2008662号 ）,2020/8/8,25,2.以作价出资方式使用土地是否征收契税 根据中华人民共和国契税暂行条例细则第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税，计税依据应按其作价出资额计征契税。一般都会有个协议，房产土地作价出资相当于多少钱就按这个出资额来征税。 -（国税函2004322号）,2020/8/8,26,3.房屋买卖契税计税价格怎样确定？ 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，那么买卖装修的房屋，装修费用是否包括在内？按照政策是要包括在里面的。 -（国税函2007606号 ）,2020/8/8,27,4、政府以零地价方式出让国有土地使用权的是否征收契税？,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金 ，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 -