{项目管理项目报告}LEE1财富宁波配套篇奥克斯写字楼项目产品设计任务建议

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1、奥克斯写字楼项目产品设计任务建议,装修方案建议,大堂大厅材质方案,地面材质：维纳斯白麻、1.2厚拉丝不锈钢、10公分土耳其黑水晶 墙面材质：600*600浅灰色微晶石、维纳斯白麻、土耳其黑水晶、12厚钢化玉砂玻璃 电梯门套：紫水晶大理石、 顶面材质(方案一)：轻钢龙骨铝合金 顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆 灯具：150筒灯、80内凹射灯、135*243双头格栅射灯、大吊灯另选,电梯厅材质方案,地面材质(方案一)：800*800抛光砖（灰色）、紫水晶花岗岩条纹围边 地面材质(方案二)：古典灰麻花岗岩、紫水晶花岗岩条纹围边 墙面材质：600*600浅灰色微晶石 电梯门套：紫水晶大

2、理石 顶面材质(方案一)：轻钢龙骨铝合金 顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆 灯具：150筒灯、80内凹射灯、135*243双头格栅射灯,过道材质方案,地面材质(方案一)：800*800抛光砖（灰色）、紫水晶花岗岩条纹围边 地面材质(方案二)：古典灰麻花岗岩、紫水晶花岗岩条纹围边 墙面材质：白色乳胶漆、成品橡木套灰色踢脚线 门：成品橡木套灰色门 顶面材质(方案一)：轻钢龙骨铝合金 顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆 灯具：150筒灯、80内凹射灯,办公室材质方案,地面材质：复合地板 墙面材质：白色乳胶漆、成品橡木套灰色踢脚线 门：成品橡木套灰色门 顶面材质(方案一)

3、：600*600铝合金吸音板 顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆 灯具：600*600格栅灯,公共空间布局建议,整体设计建议, 内部功能先进，具有智能化大厦基本要素。 内部公共空间在宁波已有写字楼产品中处于领先地位，如大堂面积、公共空间设计人性化、过道/卫生间等公共空间设计与项目定位匹配。 充分结合鄞州公园景观资源，在内部绿色生态空间的处理上达到内外统一与融合。 在电梯、空调等设备的选择方面可结合目前宁波高端写字楼产品处于同一水平面。 其他可考虑一些其他鲜明特色，如楼体外部的夜晚灯光效果，如空中花园设计等。 标准层设计需考虑可进行灵活的区隔和拼接，以中小面积为主流，满足中小型企业

4、办公需求，同时兼顾整层办公的合理空间要求。 鉴于对甲级写字楼尚没有确切的标准，因此设计的立足点在不低于市场同类产品的配备和档次前提下适当创新和提高亮点，充分提高性价比，切实控制好成本。,大堂建议, 形象大堂大堂面积应不低于500平方米，同时需要保证一定空间尺度，有利于提高项目品质。 大堂区域除设置物业服务性区域以外，还要有接待台、商务中心、银行、小型便利店及咖啡厅等。 大堂设计建议使用石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。,市场项目大堂情况分析, 宁波市场上，现有写字楼大堂面积分布呈现两种趋势，200-400平方米与500-700平方米，尤其是后者，成为新建写字楼项目的主要技术指标

5、。,大堂建议,电梯建议, 建议电梯能满足不低于1.5吨荷重量和2.5米/秒运行速度，优质电梯是速度和质量的保证。 建议所采用的电梯为国内外比较著名的电梯品牌，能突出内部轿箱空间宽敞舒适性，在实际销售过程中能给客户带来一定吸引力。 考虑到二层主要为商业，将不实行分层进出电梯上行，同在中庭大堂进入电梯空间，通过电梯设置进入不同的空间层。, 宁波写字楼市场上的电梯以中外的合资国产产品为主流，原装进口也存在一定的市场份额。 从品牌选择性来看，三菱电梯占据了绝对主流，占52%的份额，其次为日立，其他的品牌分割剩余20%多的市场份额。,市场项目电梯配置情况分析,电梯建议, 建议采用分户式中央空调，鉴于普通

6、空调管线长度小于15米，分户中央空调管线小于25米，建议在楼体的东西两侧放置空调机，可以放置在柱体外部1.5米的外延区域，外侧采用百叶遮挡，可以减少整体使用玻璃幕墙带来的高能耗，同时也可以减轻东侧交通高架等带来的噪音影响。 办公空间内部采用空调，外部公共空间不使用，基本上采用百叶等遮挡，以减少能耗。 整体档次较高，分户独立控制，节省商务成本。,空调建议,空调建议, 从空调配置情况来看，分户式中央空调占据了市场主流，达到47%，而中央空调的使用只出现在一些中高端写字楼中，在选择空调配置方式的时，应充分考虑企业的办公成本，低能耗、低能耗逐渐成为写字楼市场的选择点之一。,市场项目空调采用情况分析,商

7、务配套建议：餐厅, 基本考虑设置在写字楼三层，相比较设置于建筑物楼层中部，将适当增加写字楼内部通行的繁忙度，但出售较高楼层的办公空间，能获取比较大的利润空间。 项目内部将聚集的办公人群数量=项目总建筑面积/宁波市场人均办公面积，大致在2000人左右，按照人均就餐面积1.2平方米，就餐时间四班倒，则需要就餐空间在600平方米，厨房等操作空间面积一般为营业面积的50%左右，则整个餐厅面积为900-1000平方米左右。 依据实际的餐厅面积需要，再考虑项目的标准层设计及外部自然环境资源，建议餐厅设计在三楼北侧部分。 该餐厅主要满足的为内部员工办公时间就餐需要，基本不考虑对外营业。,商务配套建议：餐厅,

8、 设置考虑：考虑到周边有关配套不成熟以及员工外面就餐卫生和价格问题，解决办公楼员工的就餐是市场比较关注的配套。 经营及产权： 、方案一：算作公摊（会影响到得房率），专业餐饮公司经营或者物业经营； 、方案二：开发商持有，专业餐饮公司经营或者物业经营； 、方案三：独立产权销售； 、建议方案：开发商持有或者整体出售或者招租，不要算入公摊，会对得房率影响较大。 面积：面积约1000平米；位置在北侧可以看到公园景观。 位置： 、第3层：优点低楼层办公销售价格较低；上下水等管道对其他楼层影响小；缺点办公人员就餐距离较长； 、中间层：优点通过此功能层达到区隔大型品牌企业和中小企业的目的；餐厅景观视野更加好；

9、就餐距离上下适中；缺点中间层销售价格会高于第3层，从单纯售价角度看不经济；如果强调本楼层的区隔作用，也会在感觉上降低餐厅层以下楼层的心理价值，同时大客户的数量目前尚不可知，实际销售后的楼层客户分布尚无法预知。 3、建议：设置于第3层。,商务配套建议：咖啡厅、茶吧, 设置考虑：考虑到商务洽谈、会客、休憩的需要和一定程度上提升办公楼的档次。 经营及产权： 、方案一：算作公摊（会影响到得房率），专业餐饮公司经营或者物业经营； 、方案二：开发商持有，专业餐饮公司经营或者物业经营； 、方案三：独立产权销售； 、建议方案：考虑到咖啡厅主要为办公楼配套，经营效益可能会比较一般，建议寻找合适的经营公司；如果没

10、有合适的经营公司，可以算作开发商的资产，由物业公司经营，开发商收取一定的相当于租金的利润收入。 面积：面积200-300平米；装修较为高档，体现高品质的商务氛围。 位置： 1、第3层：与餐厅同一楼层，配套功能能够统一；但是，由于隐藏在办公楼内，基本只能考虑对内经营，除非形成普遍认可的比较有特色的咖啡厅； 2、底层大堂或底部商业二层：对大堂良好氛围的形成起了一定作用，类似酒店大堂感觉，提升写字楼档次，避免很多办公楼大堂的冷清空旷局面；更利于对外经营，利于咖啡厅人气的提升和经营业绩的保证，利于招商引入和销售； 3、建议：设置于底层大堂或底部商业二层。, 设置考虑：考虑到公司大型会议的空间需求和一定

11、程度上提升办公楼档次的需要，建议配置一定的会议空间；多功能厅作为大型会议中心，如召开公司年会、产品说明会、招标会等，需要的空间较大，各类设备齐全先进，会场装修档次较高，体现企业的品牌，同时也提升了办公楼的档次，因此建议在本案中设置；中小型会议室可有多个，在奥克斯集团自己使用的楼层内设置，同时兼作对外会议出租使用，充分提高资源利用率； 功能：会议室为中高档写字楼普遍的配置；满足部分企业中型会议的要求，小型会议很多在公司内部可以解决，大型高规格会议可以租用外部酒店多功能厅，而中型会议可以租用办公楼内部会议室，方便实用；有关配套的完善利于在市场竞争中增加卖点。 面积：大会议室设置一个，面积在250-

12、300平方米左右；中小会议室设置一个，面积在80-100平方米左右； 装修：达到拥有投影仪、音响设备（大会议室）、网络接口等基本功能要求；装修较为高档，体现高品质的商务氛围，利用高规格会议的使用； 位置： 1、第3层：建议中小会议室设置于第3层，与餐厅同一楼层，配套功能能够统一； 2、第20-26层：考虑到为奥克斯集团自己使用，兼作其他公司的会议租赁需求。,商务配套建议：会议室（多功能厅）,商务配套建议：会议室（多功能厅）, 经营及产权： 1、方案一：算作公摊（降低得房率），物业管理； 2、方案二：开发商持有，后续可增加一定的租金收益； 3、建议方案：开发商持有，自营。考虑到奥克斯集团的办公会

13、议需要，因此在作为奥克斯集团本身的会议室的同时，可兼作对外的租赁需求，更利于的资源的优化使用。,商务配套建议：健身房等休闲设施, 设置考虑： 考虑到办公人员的日常锻炼休闲需求和一定程度上提升办公楼的档次，需要配置一定的休闲娱乐配套；新出现的写字楼如新洲银座、广博国贸中心等均具有一定的健身休闲配套，如健身房、乒乓房等。 经营及产权： 销售、租赁、合营。销售或租赁给专业公司，或与之合营。考虑到健身房主要为办公楼配套，经营效益可能会比较一般，如果没有合适的经营公司，可以作为开发商的资产，利用发放会员卡兼作对办公楼内的人员开放，考虑到非专业经营，可提供一定的专业健身器材和乒乓桌、台球桌，休闲空间装修拥

14、有较好的品味即可，注重氛围的营造，同时也作为开发商自己的员工娱乐空间； 面积：面积200-300平米；装修较为高档，体现高品质的商务氛围； 位置： 1、第3层：与餐厅同一楼层，配套功能能够统一； 2、第20-26层：如果考虑自己留用，兼作员工的活动休闲配套，可以设置在奥克斯集团专用楼层内，便于自己员工的使用，同时也可对办公楼内员工开放，收取一定的费用。,商务配套建议：茶水间、卫生间等, 茶水间：建议于会议室层、餐厅层的配套层设置，其他层可不必设置； 卫生间：宁波写字楼市场中大多项目都没有设置独立卫生间，考虑到上下管道的影响、分割单元大小不一的影响以及客户对此不是很关注等因素；建议不必设置独立卫

15、生间，仅设置公共卫生间即可。, 配套部分产权建议开发商持有，除了会议室、健身房需开发商负责直接管理外，其他配套如餐厅、咖啡厅等尽量尽量销售或者招租以实现经济收益，或者由物业进行统一管理和经营。 以上建议的配套功能某些可能实际使用频率较低如健身房，但是从对多个案场销售专案的访谈和有关客户的访谈中可以看出，客户最在意的是价格，其次为地段，如果二者相同，那么有关其他细节便会成为左右购买的决定因素，如层高、得房率、大堂挑高、空调、电梯、入住企业层次，直至有关配套如健身房、咖啡厅、餐厅、多功能厅、会议室等，因为这些代表了写字楼的一定档次。市场客观存在的事实是：客户调研中90%以上的人会赞成比较齐全的配套

16、，但是实际使用中可能90%的客户不会使用这些配套，如健身房。但在目前同区域的同质化的办公楼竞争中，有关的细节卖点也会成为吸引客户的重要一环。当然项目的整体宣传、销售等手法也是非常重要的。 配套部分客户比较关注是餐厅和会议室；咖啡厅作为商务人士洽谈、会客的重要地点对于提升办公楼档次和提供一定的会客空间也是必需的；,商务配套建议总结,标准层面积分割建议, 建筑物四层及以上空间为办公区域，其中四到二十层为对外销售部分，二十层以上部分为奥克斯集团内部自用部分； 考虑到不同客户对于写字楼面积区间的需求有比较大的差异及为了保持写字楼具有比较良好的品质感，在不同楼层的一般销售面积分割上遵循低楼层中小面积分割、中间部分及往上部分中大面积分割；奥克斯集团自用部分，根据实际情况需要，再进行相关面积分割； 在标准层面积分割时，一般具有良好视线及外部景观环境的部分进行较大面积分割，资源相对较差的部分进行小面积分割，预留充足的空间能进行销售单元的合并出售。 根据实际情况的需要，基本考虑为十四层及以下部分办公面积为中小分割出售，十五层到二十层部分为大面积分割（四分之一到整层销售）； 分割单元面积：基础面积-创智