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1、云南曲靖炮团项目 商业规划方案报告终稿,报告内容,项目地标形象打造的再思考,项目规模的深度分析,项目分期开发建议,销售策略及收益分析,商业建筑规划建议,业态规划及布局建议,项目核心问题剖析,2,项目核心问题剖析,需要 达成的目标,达成 目标所需 的方法及数据,可能 出现的 结果或风险,？,销售单价高 规模较大,价值不能完全实现 未能达到预期销售目标 投资客层面过窄,3,项目核心问题剖析,解决项目核心问题的主要思路：,扩大投资客层面,商业街+适量的集中商业 高品质住宅+部分经济型住宅 销售商铺的多形式组合,4,项目地标形象打造的再思考,5,一、项目地标形象打造的再思考,地标建筑的含义： 所谓地标
2、建筑，它不仅要具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进，且要经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用。 城市地标建筑的考量因素： 城市区位优越：交通、地段、展示性； 规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力； 建筑具艺术性：外立面、独特标识物、灯光等特色建筑设计； 硬件设施/软件服务上乘：硬件配套、客户管理与服务。,优秀的、功能合理的地标建筑是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”。,6,一、项目地标形象打造的再思考,项目地标形象应该怎么体现？,规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力,
3、高度,设计 独特,生活购物,休闲娱乐,社交活动,曲靖 新的核心商业区,曲靖市民,7,深圳东门：城市发展的展示之窗,8,广州天河城：时尚生活地标,9,一、项目地标形象打造的再思考,10,一、项目地标形象打造的再思考,11,一、项目地标形象打造的再思考,商业元素商家活动、市民活动等,市民活动,节日装扮,定期举办市民活动，提升项目影响力及扩张力； 商家的促销活动则可以提高广场的商业价值以及增强商业氛围。,12,一、项目地标形象打造的再思考,商业元素商家外摆位,临广场处规划餐饮休闲娱乐街，则可在广场为餐饮/咖啡商家预留外摆位的可能。,13,一、项目地标形象打造的再思考,商业元素趣味售卖亭,在广场增设个
4、性化的临时售卖亭，作为广场与商场的过度性特色商业，增强广场的商业氛围，同时与商场餐饮酒吧等外摆区交相辉映。,14,一、项目地标形象打造的再思考,景观元素 水体,音乐喷泉：广场中心设计音乐喷泉，运用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术。,15,一、项目地标形象打造的再思考,景观元素 灯光,从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯； 商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景； 景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。,16,浮雕、壁画展示曲靖历史文化,曲靖地形图 曲靖历史介绍 曲靖民族风情 风景图 历史事
5、件,景观元素文化景观小品,一、项目地标形象打造的再思考,17,休闲桌椅与水流的结合,休闲桌椅,绿荫环绕,一、项目地标形象打造的再思考,休憩空间休闲桌椅、遮阴树等,考虑到曲靖日照较为强烈，建议规划大量的遮阴树。以聚集人流； 广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间。,18,中央广场案例：上海百联西郊,百联西郊建筑面积为3.4万，中央内广场面积为3000，面积虽较小，但整体氛围营 造较好，水体、LED灯、景观以及休憩空间和商家外摆位等各元素配合完善，使整体商业价 值得到提升，商业氛围进一步增强。,19,项目规模的深度分析,20,二、项目整体规模的深度分析,项目整体销售为目的，同时优势
6、明显的区位条件，要求项目整体规模判断必须以土地价值最大化以及利润最大化为最终体现。,21,二、项目整体规模的深度分析,2.1.1 地块指标判断,2.1 地面商业规模判断,高品质住宅,经济型住宅 + 商业,商务,商业,22,二、项目整体规模的深度分析,因此，从销售角度，项目四层及以上商业较无规划必要性，建议项目除百货等可局部规划四层，其余商业以三层为主。,2.1.2 商业营销角度判断,23,二、项目整体规模的深度分析,2.1.3 经营角度判断,以东门为案例借鉴：,从经营角度，二、三层商业尚有较大的经营机会，四层及以上经营难度较大。,建议项目商业建筑以三层为主，局部规划四层，如百货、餐饮休闲等业态
7、等位置可规划四层。,24,二、项目整体规模的深度分析,2.2 负一层商业规模判断,2.2.1 销售角度判断,25,二、项目整体规模的深度分析,2.2.2 经营角度判断,从经营角度，负一层商业整体规模不宜超过50000。,26,二、项目整体规模的深度分析,2.2.3 从成本角度判断,从成本角度考虑，50000商业面积的销售额在填补建筑成本的基础上尚有较大盈余。,27,二、项目整体规模的深度分析,2.2.4 负一层商业位置规划,考虑到停车的便利性，该位置预留20m宽度，可规划2排停车位，同时，又不会对人流的导入产生较大的阻碍。,地面商业规划餐饮休闲娱乐业态，对停车位要求较高。,主要为住宅+商业停车
8、位规划，相对独立。,接驳交通路和中心广场两个人流的主要导入点。,28,二、项目整体规模的深度分析,东门案例,综合以上角度判断，建议项目负一层商业面积约5万平方米。,29,二、项目整体规模的深度分析,2.3 商业规模判断建议,30,二、项目整体规模的深度分析,2.5 住宅规模判断,从土地价值最大化的角度，住宅规划20万与40万体量之间至少有3.6亿的利润差额。,2.5.1 从利润角度判断,31,二、项目整体规模的深度分析,曲靖住宅市场呈现稳定健康的发展，住宅年需求量保持在180-200万平方米左右，项目40万的住宅如分期3年规划，每年推出市场约10万多平方米，市场消化不成问题。,2.5.2 从营
9、销角度判断,32,二、项目整体规模的深度分析,而随着曲靖中心城区及人口规模的不断扩大，住宅需求量将有大幅度的增长，同时项目具备较优越的区域位置，以及商业庞大的辐射力度，在营销以及市场影响力上竞争优势明显，从项目营销角度，项目规划40万的住宅是可行的。,33,二、项目整体规模的深度分析,由政府规定住宅占地面积不超过项目总占地面积的35%，即为7万，规划40万的住宅，容积率为5.7左右，对比中心城区的其余楼盘，5.7的容积率具有市场可实现度。,2.5.3 从可执行角度判断,34,二、项目整体规模的深度分析,以70000的占地面积规划建筑面积为400000的住宅，是能够满足技术指标要求。,35,二、
10、项目整体规模的深度分析,面对多层面的客户群，降低购买门槛，扩大购买人群； 经济型住宅可结合商业规划，土地价值最大化。,中大户型为主的高品质住宅,以中小户型为主的经济型住宅,占地2万，规划10万的建筑面积，一到三层可规划集中商业，住宅与商业结合规划,占地5万，规划30万的建筑面积，临街规划一圈商铺，中部规划园林景观，提升品质。,2.5.4 从降低风险的角度思考,核心思想： 扩大投资客层面,36,二、项目整体规模的深度分析,2.5.1 五星级酒店规模判断,2.5 酒店/写字楼/公寓规模判断,曲靖酒店现状调查,37,二、项目整体规模的深度分析,项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖
11、并非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面临较大的经营风险。,建议：本项目五星级酒店规模为30000左右.,38,二、项目整体规模的深度分析,2.5.2 商务酒店规模判断,我司对深圳四个品牌经济型酒店的面积需求进行调研：,39,一般建筑面积在4000-8000平方米，视区位条件可适度增大规模，部分酒店要求规模相对较大，达到1万平方米； 项目房产产权清晰，物业使用权年限在15年以上； 物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途； 最好为独体楼，便于外立面装修成自已的风格； 基础设施情况：用水额度不低于3600吨/月，用电不低于500KVA，有燃气管道接入，排污纳
12、入市政排污管网，有化粪池，有线电视、供暖（北方地区）等设施到位。,面积要求,产权要求,物业性质,基础设施,二、项目整体规模的深度分析,建议商务酒店规模约：8000，具体面积尚需根据具体商家而定。,具体面积尚需要根据具体商家而定； 客房数量在120间左右，具体视商家需求而定。,40,二、项目整体规模的深度分析,2.5.3 写字楼规模判断,客户关注点,萌芽阶段,成熟阶段,发展阶段,启动阶段,动因,表现形势,客户特征,产品特征,办公需要,成长性中小企业,第一代商务公寓,住宅立项，商务办公,改善环境,住宅,无,草创型企业,住宅改办公,位置 价格 交通 成本,追求形象,需求多元化 客户价值多元化,纯写字
13、楼开始出现,迅速发展的中小企业、初具规模的企业,纯商务形象,位置 配套 硬件 商务氛围,各种类型企业,写字楼与新一代商务公寓并存,地段 服务 软环境 健康、风景,曲靖写字楼市场现处于启动阶段，存在市场空白点，具备一定的开发空间，但目前曲靖写字楼市场仍不成熟。,41,标准层面积建议：以写字楼标准层面积为准，考虑到曲靖以中小企业为主，面积需求不大，同时为保证项目写字楼物业的长期竞争力，标准层面积建议为500 800。,标准层面积建议为500-800； 本项目建筑层数建议为25层。,商务大厦确定为：25层（500-800）= 13000 20000,二、项目整体规模的深度分析,42,二、项目整体规模
14、的深度分析,五星级酒店/商务酒店/写字楼规模判断,43,二、项目整体规模的深度分析,2.6 项目整体规模判断,44,商业建筑规划建议,45,三、商业规划建议,3.1 商业规划核心思路 3.2 商业布局建议 3.3 商业建筑规划其他建议,商业规划建议,46,三、商业规划建议,3.1 商业核心规划思路,扩大投资客层面,商业街+部分集中商业,47,三、商业规划建议,3.1.1 为什么要规划集中商业？,照顾广大中低投资客，扩大投资客层面； 降低商铺的投资总额，易于销售； 集中商业适宜经营； 结合清晰的业态主题规划，给予投资客强大信心，提高项目的销售率。,48,三、商业规划建议,项目商业布局规划不应局限
15、于商业街形式，虽价值较高，但投资门槛较高，限制了中低层次投资客，项目庞大规模的销售风险较大，建议规划集中商业作为辅助。,49,三、商业规划建议,集中商业规划示意图：,规划集中商业最大目的即为降低总价，扩大了投资客的层面，降低项目销售的风险； 二三层内铺价格相对较低，可提升总价，从而提升铺位单价，相对组合销售的单价要高，提升了项目的销售额。,50,三、商业规划建议,东门案例借鉴,从东门案例可看出，规划商业街+部分集中商业形式可执行性较高，如经营得当，二三层的商业价值将得到有效的提升，整体商业氛围也能得到全面的增强。,东门整体即是以集中商业+商业街形式规划，临主道规划商业街，其余位置以集中商业形态
16、出现； 集中商业单层基本在3000左右，一层临街商铺在30-50，内铺规划10-20的小铺。,51,三、商业规划建议,3.1.2 集中商业做什么？,52,三、商业规划建议,53,三、商业规划建议,3.2 商业布局建议,一层,商业总建筑面积：77998 商业街建筑面积：41380 集中商业建筑面积：36618 其中集中商业中的街铺面积：17799,商业街规划 集中商业规划 中心广场规划 小广场规划,3.2.1 整体规划思路,54,三、商业规划建议,二层,商业总建筑面积：65485 商业街建筑面积：28867 集中商业建筑面积：36618,三层,商业总建筑面积：65485 商业街建筑面积：28867 集中商业建筑面积：36618,55,三、商业规划建议,四层,商业总建筑面积：20878 商业街建筑面积：6350 集中商业建筑面积：14528,56,百货规划建议,三、商业规划建议,百货,3.2.2 主力店及主题商业规划,临中心广场，具有适当的展示面； 规划在商业价值较低的区域，避免占有商业价值过高的位置； 百货规划在该位置，可带动
