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1、牛盆峪生态发展区项目可行性报告,北京国利地产综合服务机构 2011年9月,目 录一、项目价值分析二、区域市场研究三、项目定位方向四、项目相关建议,一、项目价值分析,项目初步认知-紧邻京承高速，但目前无专门出入口,牛盆峪村，位于北京市密云县西田各庄镇北部，交通便利； 原生态环境保持较好，村民收入一般； 拥有云蒙三峪旅游景点，但缺乏特色和统一规划，经营状况一般；,牛盆峪村距密云县政府13.2公里。全村共有180户、500口人，村域总面积19平方公里。明代成村。 交通便利，通有镇级公路，但道路条件一般，距离高速尚有一段距离； 近年旅游业有了长足进步。野外拓展基地、三峪风景区开发，民俗采摘成为当地拳头
2、产品。当上述项目规划平庸，无特色、无品牌，难以在当地众多旅游产品中脱颖而出。,发展空间-2千亩滩涂用地、农民上楼后剩余宅基地应统一规划、分步招商，争取利益最大化,项目紧邻云蒙三峪（牛盆峪、石塘峪、白道峪），该旅游经典尚处开发前期阶段。 距密云县城和京承101国道均15公里，距首都机场35公里，距北京市区60公里，京承高速、京承铁路穿村而过，交通便捷。,区位价值-首都东北部后花园，高端养生涵氧区,历史古迹和美丽传说民俗博物馆（拟建） 自然风光三峪自然风景区 人文景观丰滦密联合县政府遗址和“卫国爱民”纪念碑,传统节日：当地46月举办传统教育与爱国主义教育；79举办休闲度假游；1011月举办金秋柿子
3、节。 接待能力：三峪自然风景区内具有郊野特色的石屋、农家院，日可接待二百个食宿，使游客享受到山乡野趣。 专业运营：三峪自然风景区内还有一家北京沃泉旅游开发有限公司。它是一处集餐饮、住宿、康体、娱乐于一体的旅游、渡假、休闲场所。在此可爬山戏水、篝火野炊，又可游泳健身、漫歌劲舞，并有丰富的野味套餐。,旅游资源-依托京城，主打生态、野趣、农业观光休闲，档次低端，经营水平和效益低下,民俗文化,历史人文-旅游地产的灵魂，应深挖掘、重发展，方能起到四两拨千斤的作用,厚重的历史牛盆峪明朝建村，村中尚无人整理，需要进一步搜集 著名的“三烧”烧酒、烧肉、烧饼 美丽的历史传说牛盆峪与牛栏山,美丽的历史传说牛盆峪与
4、牛栏山 牛盆峪在密云，牛栏山在顺义，这两个地方相隔百里，但民间流传着这样一个故事，却将它们天然地联系在一起。 相传，顺义牛栏山上住着两头金牛。在密云西北部的一条山沟里有一眼泉水，清澈甘甜，每年秋末冬初，牛栏山上的那两头金牛都要来此饮水。 这一年，有个人路过这里，看出这地方是块宝地，并发现了金牛的足迹，就想擒住这两头金牛。于是，他四处打听擒住这两头金牛的方法。有人告诉他得用一条宝瓠子。从此，他又到处寻找那条宝瓠子。一天，他住在一个农民家里，这家只有老俩口，院里种着一畦瓠子。他惊奇地发现，在这畦瓠子中有一条特殊的瓠子，光滑油亮，修长笔直，就是还没长成。于是，他就告诉两位老人说：“这条瓠子我买了，我
5、什么时候来取，您什么时候再摘，千万，千万！”直嘱咐得两位老人连连点头，他才告辞离去。 夏去秋来，天气一天天凉了起来。霜降已过，两位老人还不见那人来，由于怕冻坏了瓠子，就将瓠子摘了下来。三天后，那人来了就问：“二位老人，瓠子可曾完好？”老人才告诉他三天前摘下来了，那人十分惋惜。事已如此，那人只好向老人付了钱，然后带着不十分成熟的瓠子进山了。他来到泉眼旁，选择好地方就隐蔽起来。不一会儿，西南方向出现了两道奇异的金光。接着，金牛来到泉眼旁，头也不抬地饮起水来。那个人见机会已到，飞身上前，举起瓠子对准牛头便砸了下去。由于瓠子不熟，只打掉了一头牛的一只犄角。两头牛化作两道金光远去了。从此，金牛再也不到这
6、里饮水了。这事传开以后，人们便把金牛喝水的那条沟叫牛盆峪了。,历史人文-旅游地产的灵魂，应深挖掘、重发展，方能起到四两拨千斤的作用,三峪自然风景区位于云蒙山南麓，主景区在牛盆峪。景区内山谷曲折蜿蜒，总长15公里，谷底为云蒙山原始森林，野趣资源京城独树一帜，一派原始自然风光。 景区内人文和自然景点众多：古长城、新建仙龙庄园，峪内的自然景点有水龙宫，百丈崖等三十余处，人行其中，步移景换，人仿佛画中游。 景区一年四季景色各有特色，如规划运营好，无疑是京城休闲度假圣地。,景区资源-依托旅游带来的人口，带动关联产业发展，尤其是原生态、野趣、休闲观光是未来发展重点,三峪自然风景区深处的丰滦密联合县政府遗址
7、和“卫国爱民”纪念碑，是当地历史悠久的爱国主义革命教育基地，被有效的保护； 但当地尤其是景区对革命时期英雄人物 的事迹挖掘做的十分不够。,红色人文景观资源-旅游淡季学龄孩子的首选目的地,项目交通较为便捷，但区域内小交通不畅； 地块内京承铁路穿行其中，噪音较大，不利于高端项目的打造； 滩涂用地的小产权性质，不能走纯住宅的开发路线； 云蒙三峪旅游风景区开发档次、经营模式尚待提高，否则对本项目的提升作用不大； 地块内河道常年干涸，不利于景观资源塑造，存留大量石块，土地平整费用较大； 周边同类旅游项目众多，如走纯旅游线路，应走错位竞争的路线，争取项目定位差异化、特色化； 2000亩滩涂用地和农民上楼后
8、的800亩宅基地必须分批次开发。开发模式最好是投资方、土地方、运营管理方结合，分配好股权，避免后期政府换届风险；,总结-项目发展必须走差异化、特色化、复合化路线,二、旅游及小产权市场分析,1、京郊旅游市场分析,京郊旅游-民俗文化、观光农业、旅游节庆、康体运动,四大产品的主要客源就是北京市民，其中较大型的度假项目从1999年40家，2004年的300家，2010年迅速发展到700家。 民俗文化：以“吃农家饭、住农家院、观自然景、赏民俗情、享田园乐”为主要内容的特色民俗游。 观光农业：采摘、垂钓、休闲农场、生态农业园等突出“绿色、休闲、参与、体验”的乡村旅游。 节庆活动：怀柔的板栗旅游文化节、慕田
9、峪金秋游园会、金秋红螺文化大集等，延庆的杏花节、消夏避暑节、金秋采摘节、冰雪旅游节等。 康体运动游：北京周边的各类滑雪场、高尔夫、温泉、山地等度假村。,发展特点-特色产品供给不足，休闲度假产业空间巨大,旅游产品特点：景点虽然大量涌现，但特色项目供给严重不足。景点的接待设施、娱乐设施、服务水平都还比较低，文化内涵挖掘不充分，解说系统和信息系统缺乏，营销方式单一，难以满足休闲度假游客的深层需要。 未来发展空间巨大：据中国旅游产业发展联合会预测，2010年中国休闲度假比例将达到60-70%，年出游率达到144%，以北京市场1400多万常住人口来计算，城郊旅游约占70%，保守估计其每年的休闲度假需求也
10、将达到870万人次，再加上每年数千万人次的外来旅游者，城郊休闲度假市场需求规模庞大。,北京市民黄金周外出旅游计划,密云区-生态涵养区，项目如何在其中脱颖而出,石景山区：打造“首都休闲娱乐中心区” 房山区：打造北京CSD 顺义区：北京最便捷的现代化休闲度假目的地。 大兴区：度假休闲娱乐会议兼顾观光的旅游胜地。 昌平区：将今后发展的重点定位旅游度假项目。 怀柔区：成为京北旅游度假胜地。 密云区：生态涵养区，人文凝聚地。 丰台区：要做京西南地区最大的休闲度假旅游胜地。,项目旅游发展-位居北京近郊休闲旅游带,从北京250公里环城游憩带的构成来看，从交通距离看，项目正好位于城近郊休闲旅游带内。从地理特征
11、来看，项目位于乡村旅游带； 英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带模式”的分类模式，本项目区位属于乡村旅游带，适合成为集主题休闲、文化体验、生态观光为一体的体验式主题旅游区。,发展方向-近郊城市不同圈层发展定位分析,发展空间-野营、养生、创意农业三大复合业态,区位交通条件保证了项目所能拥有的庞大的基础市场群北京都市圈，这是最大的优势，但同时也是其他项目所共有的，既是机遇也是挑战； 作为区域性市场群体， 该市场在特征上更多的表现出对城市休闲娱乐旅游、休闲度假旅游、商务公务旅游、特殊兴趣旅游等产品的需求； 项目和其他项目相比，缺乏稀缺性的旅游资源，这是项目面临最大挑战。因此必须在历史人文、产品差异化、特
12、色化方面挖掘，并取得客户的认同； 项目应以北京都市圈市场和北京旅游市场开拓为核心，以野营地、养老养生基地、特色创意农业迅速抢占市场。,2、小产权项目市场分析,小产权类型-耕地和乡镇企业集体用地,项目定义：无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，只要在农村集体土地上建设的商品房都是违法的； 项目类型：一是建立在农用地即耕地上，是国家最严厉禁止的；二是建立在乡镇企业集体用地的；三是建立在农村宅基地用于商品房出售的； 项目风险：一旦被国土卫星勘测到，既有可能面临拆迁风险； 房屋类型：农家四合院、多层小高层、联排独栋； 开发策略：擦边球、不颁发产权证，存在法不责众的侥幸心理，一旦
13、成型成规模，政府很难实施强拆。,目前，京城小产权项目大部分集中在5-6环间，主要分为两大类型： 住宅项目：郊区主要分布在昌平小汤山、房山长阳镇周口店镇、大兴西红门地带，当然还有不少项目设置在旅游区。住宅项目由于价格低廉，价格只有同区位普通商品房的一半甚至三分之一左右。因此销售状况良好。尤其在2011年，北京房地产出台了史上最为严厉的住宅限购政策，因此小户型、低单价、低总价的小产权项目销售十分火爆。 工业园立项：该类项目大部分位于京城郊区的高速沿线，呈放射线分布状态。在北京的京昌、京开、京沈、京石北京地段上，项目众多。企业类型主要集中在生产加工、物流仓储、汽车零备件及修理等低端行业。项目通过招租
14、方式获利，但租金低廉，每日每平米大部分项目集中在0.5-1.5元，其中物流仓储价格最为低廉。,京城区域分布-郊区县、旅游风景区内,盈利模式-出租、出售、会员制三大模式,出租：短租长租即可，大部分项目最长租赁期限为20年，最短租期为一年； 出售：此种销售方式风险最大，通过发放村产权、镇产权的形式进行销售，但客户的心理顾虑较大； 会员制：通过会籍销售的模式，让客户取得项目的居住权，这种方式目前市场最为流行，且在一定程度上规避了项目风险。,发展方向-养老养生地产，目标客群为健康老人,发展方向：随着2020年北京进入重度老年社会（每四个自然人拥有一位60岁老年人口），针对健康老人（年龄在50-65岁之
15、间）养生地产成为北京未来发展的新宠； 盈利模式：出售会籍取得入住资格，会籍费用相当购房费用，解决开发商前期资金问题。而日常经营收入使得企业获得了永续收入。可谓一举两得，一石多鸟；,市场总结-选定特色产业、短期利润与长效发展相结合,汽车营地：体现项目特色，投入小，能够快速启动并聚集相当人气，并且能够快速见效益； 创意农业：利用农业立项最大好处是规避项目开发风险，同时通过观光、采摘、农耕、香草大世界等方式可以快速聚集人气，结合红色旅游吸引学生前来参观消费，同时解决当地农民就业问题。该项目能取得一定收益； 养老养生基地：项目实施房地产开发，取得利益最大化的根本所在。通过分阶段开发战略，开发不同的产品
16、（低端的农家院、中端养生别墅、高端奢华养生庄园）。建议通过会籍销售模式，获得项目终端盈利最大化。,三、项目发展定位,地块位于牛盆峪西部，按照地形分南北两个区域，总占地2000余亩，土地用途为非耕地； 地块位于河道（常年干涸）两旁，布满大块石头，土地贫瘠，只适合种植玉米和果树，； 京承铁路穿行地块，过往车辆较密集，噪音不利于居住类项目发展。,北部区域占地面积为 200亩 ，位于三峪景区内，生态资源丰富、自然环境优美，但距离交通主干路较远，适宜作为高端人群的私密休闲项目；,南区占地面积为 1800 亩，为滩涂地、地表覆盖石块，地质条件不适于种植，且铁路穿行其中，噪音大，该区域距离交通主干道较近，地势平坦，适合打造大众休闲娱乐项目。,项目发展空间-2000亩滩涂用地、800亩宅基地如何规划利用？,4. 农民上楼后腾退的800亩宅基地可开发为中高端、低密度公寓。,以“养生、养心”健康产业为核心，进行衣、食、住、行、育、乐、康、游等八个行业的延伸创新，形成新的产业链、扩大就业机会、提升区域经济竞争力。,总体思路-养老养生，结合创意农业、汽车营地，多业态、多功能综合发展,庄园中有一幢大屋或
