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1、,此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团-克而瑞-福州机构的书面许可， 其他机构和个人不得擅自传阅、引用和复制,易居企业集团丨克而瑞丨福州2020年7月,2020年福州房地产市场半年度报告,目 录,01,02,03,04,宏观环境 土地市场 住宅市场 商办市场 楼市预判,05,宏观环境,关键词：降准降息、因城施策 货币、财政转向积极，但坚决遏制房地产金融化泡沫 福州整体政策环境维稳，边际放松，未有实质性放松,4,房住不炒 2月19日强调，坚持房住不炒 的定位，按照“因城施策”的 基本原则，建立房地产金融长 效管理机制 2月21日，央行召开会议保持 房地产金融政策的连续性、一 致性和稳定性，确
2、保“因城施 策”落实 3月人民银行会同财政部、银 保监召开电话会议，重申“房 住不炒”的定位 5月中共中央、国务院指出稳 妥推进房地产税立法。健全地 方税体系，调整完善地方税税 制，稳步扩大地方税管理权。,调控政策,人才落户,放宽落户 3月苏州市发布新政，全日制本 科及以上学历在人事档案转入后 可落户 5月浙江省新规中明确取消父母 投靠落户年龄限制，放宽集体户 设立条件，允许人才公寓、酒店 式公寓等设立集体户。 5月山东省全省全面放开对高校 在校生、毕业生的落户限制，全 省16市均可先落户后就业。 6月福建省福州市辖区、厦门市 缩短参加城镇社保年限，取消连 续居住年限要求。,棚改旧改,旧改取代
3、棚改 4月国务院会议上明确加大旧改 力度，涉及3.9万个小区，居民 近700万户 4月国务院重申城镇旧改工作， 本次改造将更加全面、综合地实 施 5月李克强总理在政府报告中提 出，计划新开工改造城镇老旧小 区3.9万个，支持加装电梯，发 展用餐、保洁等多样社区服务。 6月国家发改委表示：以老旧小 区改造为抓手，加快推进城市更 新，切实改善群众的居住条件。,货币金融,降息降准 2019年11月央行逆回购利率下降 5个基点，由2.55%降至2.5%; 1月央行实施全面降准0.5个百分 点，释放长期资金约8000多亿元 2月央行逆回购利率下降10个基 点，由2.5%降至2.4%; 3月实施普惠金融定
4、向降准，对达 到考核标准的银行定向降准0.5至 1个百分点。 3月央行逆回购利率下降20个基 点，由2.4%降至2.2%。 4月央行：城市商业银行定向下调 存款准备金率1个百分点；分两次 下调，每次下调0.5%，释放长期 资金约4000亿元。,全国政策宏观环境,2020年上半年全国房地产市场中央重申“房住不炒”一城一策稳楼市，“房住不炒”的定位是不变的， 即使在疫情影响下，楼市调控依然没有缺席。,全国政策政策一日游,疫情影响下，各地需要放松房地产政策以改善房地产市场情况，但多地出现了政策“一日游”，表明 在“房住不炒”背景下，政府部门对于稳定房地产市场的决心从未偏颇。 政策“一日游“ 在疫情冲
5、击下，为激活房地产市场复苏，带 动当地经济发展，自2月份起，全国包括广 州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青 岛、赤峰、荆州和淮安等在内的多个城市， 陆续发布相关政策助力楼市发展。但这些政 策墨迹还未干，就被撤了下来，未能逃过 “一日游”甚至是“半日游”的命运。,5,上半年福州政策总基调以“稳”为主，局部进行微调，其中落户新政的出台，放宽了限购的限制； 另外五个月内三次房贷利率的下调，适度放松购房者的购买压力；,目前房贷利率保持稳中有降的态势。在部分银行中，首套房利率已 从原先最低5.28%下降到现在的5.15%；二套房利率则从原先最低 5.35%下降到现在的5.25%。,限贷,2016年9
6、月28日 二套房及非普通住房首付 比例的提高、暂停有2次 贷款未结清的第三次贷款,限价,2016年9月28日 同一项目下一批次备案预售价 格原则上不得高于上一批次同 类型房屋销售价格的10%,2017年3月28日 在福州购买商品房、二手房 的，需取得产权证后满2年 方可上市交易（本市户籍居 民家庭的第一套住房外）。,限售,限购 升级 2018年6月 针对限离婚购房、限新落 户购房、限公司购买住房、 限未成年人购房颁布新政,限价 加码,2017年1月23日,福州继续升级“限价令”， 要求五城区内所有楼盘备 案价格上涨幅度由上一轮 调控要求的10%以内调整 为“零增长”。,福州政策现行政策,6,一
7、,高新区提高限价,二,公积金出台新规,三,首幅集体土地入市,四,调整住房公积金缴存额度,7,4月27日，福州高新区在官网上挂 出一则调整片区控价方案通知，将 高新区划分为两个片区，以福银高 速为界，实行片区控价。福银高速 以北片区新限价标准为18845元/ ，以南片区新限价16845元/。,2月16日福州住房公积中心官网发布最 新通知 允许单位缓缴补缴住房公积金 放宽职工购房、租房提取时限 住房贷款逾期不上报征信 减免贷款逾期利息,仓山区于4月20日，公开拍卖一宗 集体租赁房集体建设用地。 这也是福州首例集体土地入市， 该项目的公开拍卖标志着，土地 出让项目将不再局限于“国有”， 同时也宣告，
8、福州市土地开发利 用进入新时代！,福州住房公积金管理委员会公布了 调整住房公积金个人贷款的相关政 策，调整住房公积金和补充住房公 积金的缴存基数，最高不超过 22239元，最低不低于1720元。,在中央“房住不炒”主基调下，福州各项政策未有实质性放松，整体政策环境维稳。,福州政策上半年政策,新洪塘大桥 （1月1日，新建洪塘大桥下 游三分之一桥幅正式通车）,福州二环 (二环东南段闭合工程两条新 匝道1月15日建成通车，),橘园洲大桥 （1月15日橘园洲大桥西桥 头互通正式通车）,台江光明路桥 （1月23日台江光明路桥重 建通车）,福州地铁1号线延长线 （预计2020年年底福州1号 线延长线通车运
9、营）,道庆洲大桥 （6月15日，道庆洲过江通 道跨江主桥成功合龙）,福州地铁4号线 （4月15日福州地铁4号线 首个盾构区间双线贯通）,园中互通上跨三环 （6月28日，园中互通上跨 三环,首条匝道28日实现合龙）,城市建设规划交通,8,2020年上半年福州积极推进交通设施的建设，多处道路实现通车，推动各地区之间快速连接。,金闽小学 （福州发改委发布“关于金闽小 学可行性研究报告的批复“）,第二工人文化宫 （福州市第二工人文化宫 完成桩基建设）,福建医大附一奥体院区 （3月29日，福建医大附一 医奥体院区举行奠基仪式）,建平初级中学 （高新区拟添中学,投资总额 1.29亿元，建设周期24个月）,
10、台江坊巷小学 （3月18日下午，含 坊巷小学开建）,福州时代华威中学 （4月10日下午，福州时代中学 与英特教育投资签署合作办学 协议）,小柳小学 （5月18日下午，小柳小学正式 开工，预计明年年底建成）,市妇幼保健院 （市妇幼保健院一期工程将于6 月底投入试运行）,福建医科大学附属协和医院 西院 （6月20日，福建医科大学附属 协和医院西院奠基动工）,福州中央公园 （6月10日，位于江南CBD的 福州中央公园效果图曝光）,城市建设规划配套,9,福州加速推进城市建设的发展，推进医疗、教育等配套的规划建设，完善福州各区域的配套设施，提升城市生 活品质。,土地市场,关键词：可售比例提升，成交规模创
11、新高 主城区优质地块集中入市，地市热度较高，成交量价齐升 八县地市两极分化，闽侯、长乐及福清领衔成交 安商房比例下滑，可售体量显著增加,大福州商住用地成交情况,一季度地市受疫情影响，供求量萎缩，二季度积压的供应释放，整体成交规模显著增长。主城区优质地块引 发市场热度，楼面价提升；闽侯、福清、长乐地市表现相对较好，其余辖县地市则相对沉寂。,135,70,60,29,12,8,13455,6589,5254,3321,2558,120036,2772,5922,0,4000,8000,12000,16000,300 280 260 240 220 200284 180 160 140 120 10
12、0 80 60 40 20 0,闽侯福清永泰平潭闽清连江,成交可售总建,楼面价,五区长乐 罗源上半年无土地成交,11,典型企业拿地,20年上半年房企扩储积极，拿地重心集中在主城区、闽侯及长乐区域，其中世茂土拍表现较为突出，竞得4 幅宗地，包含一幅帝封江巨型宗地，拿地总金额近72.9亿元。,12,五区商住用地年度市场,上半年土地供应放量，房企扩储意愿强烈，叠加地块区位优势及可售体量较大因素，房企参拍热情较高，土 地市场热度延续，截至目前无土地流拍，整体楼面价呈上涨趋势。,13,五区商住用地成交板块分布,上半年五区成交23幅商住用地，地块安商房比例有所下降，可售体量占比增长明显，成交地块主要分布于
13、东 区、仓山旧区、金山板块，马尾仍无土地供应。 2020年上半年五区商住用地板块成交热度（成交总建占比）2020年上半年五区商住用地板块成交情况,14,五区商住用地成交地图,15,闽侯商住用地市场,上半年闽侯地市持续回暖，房企参拍热情较高，竹岐板块集中供地，整体供求量高于以往同期，但楼面价受 竹岐地块及安商房影响继续下滑。,16,闽侯商住用地成交板块分布,上半年闽侯成交12幅商住用地，其中竹岐板块土地供求热度较高，成交占比近4成，地价创新高，甘蔗、上 街推出优质地块，成交热度也较高。 2020年上半年闽侯商住用地板块成交热度（成交总建占比）2020年上半年闽侯商住用地板块成交情况,17,闽侯商
14、住用地成交地图,18,长乐商住用地市场,一季度长乐土地市场冷清，二季度供应激增，成交量创新高，核心区域优质地块集中入市，地市整体热度较 高，楼面价低位回升。,100%,19,长乐商住用地成交板块分布,上半年长乐共成交13幅商住用地，其中漳港板块成交一幅巨型地块，热度最高，成交占比超5成，航城、营 前等作为主城区组成部分，成交热度也较高，楼面价因优质地块成交处于较高水平。,2020年上半年长乐商住用地板块成交情况,2020年上半年长乐商住用地板块成交热度（成交总建占比）,20,长乐商住用地成交地图,21,住宅市场,关键词：新项目集中入市，竞争加剧 受疫情影响，五区+闽侯成交量双双下滑； 二季度房企冲刺年中业绩，推量大幅上涨,闽侯,五区,库存面积：281万方 去化周期：15.2月,成交量：95万方 成交量环比：-2
