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1、,第七章 土地增值税,一、土地增值税概述 (一) 概念: 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产，下同)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。,2020/8/7,（二） 特点 1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收,二、基本征收制度 （一）纳税人： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。 上述“单位与个人”，不论法人与自然人，不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是土地增值税的纳税人。,征税范围包括三层含
2、义： 1.转让的土地使用权必须是国家所有。 不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。 2.产权必须发生转移。 不包括未转让房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。 3. 必须取得转让收入。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,【答案】ABC,【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的,2020/8/7,对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：,2020/8/7,（三）税率
3、四级超率累进税率。具体规定为： 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35%,【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地 增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。A.30% B.40% C.50% D.60%,【解析】 增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）4200100% =19%，适用第一级税率，即30%。,2020/8/7,应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除
4、率,增值率=增值额/扣除项目金额,土地增值额=转让收入-扣除项目金额,确定税率和速算扣除率,第二节 土地增值税计算与申报,一、应纳税额的计算,计税依据增值额 增值额=转让房地产取得的收入扣除项目 适用税率的确定增值率 增值率=增值额扣除项目金额100 扣除项目的确定：,2020/8/7,（一） 收入额的确定,转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。,2020/8/7,（三） 扣除项目(1203/11.13),1、取得土地使用权所支付的金额,纳税人房地产开发项目实际发生的成本。 包括拆迁费、前期工程、基础设施、公共配套设施费,为取得
5、土地使用权所支付的地价款 取得土地使用权时所支付的费用,包括,2、房地产开发成本,2020/8/7,3、房地产开发费用销售费用、管理费用、财务费用,允许扣除的房地产开发费用=（+）10%以内,（1）财务费用中的利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最多不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按 （+）的5%以内比例计算扣除，即：,允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内,（2）不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，房地产开发费用按（+）的10%以内比例计算扣除，即：
6、,重置成本价成新度折扣率,营业税、城建税、印花税（房地产开发企业中列入管理费用）、教育费附加,6、财政部规定的其他扣除项目,从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （+）20%加计扣除,4、若为旧房：旧房及建筑物的评估价格,5、与转让房地产有关的税金(1204/11.13),4、非房地产开发企业转让旧房：1+4+5,不同情况下的扣除项目,1、房地产开发企业转让新建房：1+2+3+5(印花税除外)+6,2、非房地产开发企业转让新建房：1+2+3+5,3、房地产开发企业转让旧房：1+4+5,2020/8/7,应纳税额的计算,应纳税额=土地增值额
7、适用税率扣除项目金额速算扣除率,增值率=增值额/扣除项目金额,土地增值额=转让收入-扣除项目金额,确定税率和速算扣除率,计算程序： 1.计算扣除项目金额。如转让旧房及建筑物，应计算评估价格，确定扣除项目金额。 评估价格 = 重置成本价成新度折扣率 2.计算增值额。 增值额 = 转让收入额扣除项目金额 3.计算增值额占扣除项目金额的比重 增值率 = 增值额扣除项目金额100 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额 = 增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率,2020/8/7,例1：某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1000万元(营业税税率为5%，城
8、市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建造该写字楼的房地产开发成本为200万元(注：该公司因同时建造其他商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。,2020/8/7,(1) 转让收入=1000万元,(2) 扣除项目金额, 取得土地使用权所支付的金额为100万元, 房地产的开发成本为200万元, 与转让房地产有关的费用为：(100+200) 10% = 30万元,从事房地产开发的加计扣除为：(100+200) 20% = 60万元, 扣除项目金额
9、合计为： 100+200+30+55+60 = 445 (万元),与转让房地产有关的税金为：10005%(1+7%+3%)= 55万元,2020/8/7,(3) 转让房地产的增值额为： 1000445 = 555 (万元),(4) 增值额与扣除项目金额的比例(增值率)为： 555445 124.7% (万元),(5) 应纳土地增值税额为： 55550%44515% = 210.75 (万元),【例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。 已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为100万元，房地产 开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批 准可全额扣除），与转
10、让房地产有关的税金为60万元。该公司应 缴纳的土地增值税为（）。A.180万元B.240万元C.300万元D.360万元,【答案】B (600*0.5-400*0.15),【例题】某工业企业2005年转让一幢新建办公楼 取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费 用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5 万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土 地增值税（）。A.96.75万元 B.97.50万元 C.306.75万元 D.307.50万元,【解析】扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元, 增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除 项目
11、比率=1022.53977.526%，适用税率为30%， 扣除率为0，应纳土地增值税=1022.530%=306.75 万元。,【练习1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8 000万元（城建税税率7，教育费附加征收率3，印花税税率0.5）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2 200万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出,该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10。 要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。,【练习2】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置土地委托
12、某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转让收入6000万元（城建税税率7，教育费附加征收率3，印花税税率0.5）。该企业为建造此写字楼补交土地出让金700万元；发生房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出280万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5。 要求：计算该企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。,（二）税收减免,1、对建造普通住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。,2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。,3、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。,4、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税,三、税款的申报缴纳,（一）纳税地点 向“房地产所在地”主管税务机关办理纳税申报,（二）纳税申报 在转让房地产合同签订之日起7日内申报缴纳,Thank You !,谢谢！,
