中环夜校房地产基础知识教学教材

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1、房地产基础知识,中环商学院,2011年4月1日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的房地产经纪管理办法是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。,房地产经纪机构,房地产经纪机构 是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。,房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。,房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。,房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职 业资格制度统一规划和管理。,房地产经纪人,经纪人可划分为一般经纪人和特殊行业经纪人。特殊行业经纪人是指从事金

2、融、保险、证券、期货、科技、房地产等行业的专业经纪人。,房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。,房地产经纪人:房地产经纪人是代表客户进行房地产投资或交易，以取得佣金收入的中介人。,房地产经纪人,房地产是指：土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 房指：房子 地指：土地 产指：产权（权利）,房地产含义,房地产在物质上有三种形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 房产： 是房屋及其处分权，占有权，使用权，收益权等权利的总称 地产： 是土地及其使用权

3、，收益权等权利的总称 指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产,、位置的固定性 不可移动 、地域的差别性 根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样 、高值耐久性 价格昂贵 年限较长 、保值增值性 具有较长时期的保值、增值性,房地产的特性,我国土地所有权有两种：国家所有和农民集体所有。 国有土地使用权取得主要有两种：出让、划拨。 土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权,土地使用权如何取得,使用权取得范围,一、居住用地70年； 二、工业用地50年； 三、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 四、商业、旅游、娱乐用地40年；,土地使用年限,期限届满、提前收回、没

4、收等 注：物权法第149条规定：住宅建设用地使用权年限届满的，自动续期。其他建设用地依照法律规定办理。,土地使用权的收回？,1、 居住用途的房屋。 2、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。,房屋使用功能分类,城市用地的分类,一级市场：土地买卖 二级市场：一手房买卖 三级市场：二手房买卖 那么我们现在做的是几级市场呢？,房地产的分级,房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。,什么是房屋？

5、,流程：建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）商品房预售许可证,房地产五证,二手房也叫存量房，顾名思义，就是当前在市场上流通的（已经交易过一次）最少是一次的房屋。不是直接跟开发商签合同，而是跟个人或者公司。 包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房。,什么是二手房？,商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋 ； 具有的合法产权，购买后业主可自由依法买卖、转让、抵押、租赁的权利。,什么是商品房,房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。 是指城镇职工根据国家和县级以上

6、地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 房改前产权归单位所有，房改后房屋所有权归职工个人所有,什么是房改房 ？,由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 经济适用房在一定程度下产权是受限制的。,什么是经济适用房？,还建房是政府拆迁安置后给予的安置住房 是完全产权 。 还建房质量较差、环境差、一梯多户,什么是还建房？,房子分为建筑结构和户型结构 ？ 建筑结构有六种类别: 、钢结构 、钢、钢筋混凝土结构 、钢筋混凝土结构 、砖混结构 、砖木结构 、其它结

7、构,房屋结构,承重部分是用砖墙砌成，楼板用预制的钢筋混凝土楼板制成。 常用于8层以下的普通多层住宅 优点：造价低，施工简单快捷。 缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差。,砖混结构住宅,承重的主要由钢筋混凝土浇捣成柱子、梁及楼板，砖砌成墙起隔开着用。 室内空间的使用灵活，以及房间隔墙的可以拆改 。 抗震性能好。 建筑成本增加。 容积率大。 该结构现最为常用、最为广泛。,钢筋混凝土结构？,户型简而言之，户型是指一套住房的空间结构。 如；一房一厅、二房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅等。 户型的布局会影响房价。,户型结构 ？,错层住宅即一

8、户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。错1个台阶、3个台阶、10个台阶。（千禧中林苑，新世纪小区） 优点是和跃层一样能够动静分区，又因没有完全的分为两层，所以又有复式住宅的丰富的空间感。面积不因太小90以上。 年青人比较喜欢这种。,什么是错层住宅,不完整的2层住宅，上层层次较低，实际是把层高较高（一般4.3米以下）隔成2层用，楼下可以看到楼上（客厅挑高），复式住宅一般位于楼顶或1楼（如千禧等）。面积不因小于180以上。 优点：大气，住人多， 缺点：总价高、税收多、装修花钱。,什么是复式住宅,板式楼的特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看，板楼建筑的长度明显大于宽度，板式楼也叫通透房。（电梯房

9、的板式楼是最贵的） 从技术的角度来看，板式楼朝南户型比较多，光照条件较好，南北通风条件也较好，且板式住宅多为低密度住宅，其居住的舒适性较其他（“点式楼”）要好。.,什么是板式楼,点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼，也称塔楼。 优点：1节约土地资源，房价较低。 2.空间结构灵活，宜于改造。 3.结构强度高，抗震性好。 4.居高望远，视野开阔。 5.大户景观均好性一致。 缺点 1.居住密度高 2.面积使用率不高，存在灰色空间,什么是点式楼,飘窗，顾名思意，就是飘出的窗子。 凸窗就是飘窗,有些人喜欢把飘窗叫做“凸窗”，

10、是因为这种窗户一般呈矩形或梯形向室外凸起。飘窗不像传统的平窗只有一面是玻璃，它三面都装有玻璃。窗台的高度也比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，感觉和自然更贴近了。,什么是飘窗,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就中国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。,开 间,是住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一

11、幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。 住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；黑房间当然不适于人们居住。,进 深,层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房 屋的高度。 一般为2.72.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。 关系：净高=层高-楼板厚度 楼板厚度一

12、般为8-10厘米以上 层高越高，成本造价越高,什么是层高和净高,朝向：朝：门的位置；向：房子的方向。朝向一般是指房屋 或门窗坐落的方向。 日照：太阳照射时间、（中午、上午、下午、全天）照射位 置（室内、阳台） 通风：房屋能自然通风，气流平缓 以上三要素会影响房子的价值,朝向、日照、通风,房地产即：房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。,什么是房地产？,总建筑面积/建筑用地面积 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 容积率一般是由政府规定的。 一般容积率分为 独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅

13、为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。,什么是容积率？,建筑密度（覆盖率）：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度在一定程度上体现了居住区建筑的密集程度，与楼间距、视野开阔度、绿化率等有直接关系。 建筑 密度一般不会超过40%-50%,什么是建筑密度？,绿地率：居住区内各类绿地面积总和占居住区总占地面积的比率。一般40%。 一定程度体现小区景观环境质量。,什么是绿地率？,楼间距（前后距）根据日照间距

14、计算 照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于1小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。 房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。 生活效用：采光、通风、 隐私、防噪，而其中 采光效用尤为突出。,什么是楼间距？,使用率：指房屋的使用面积/建筑面积（建筑面积= 套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 ） 一般来讲： 电梯房的使用率在7080%。 多层房使用率在8090%， 别墅最高，能达到90%以上。,房屋的使用率,低层：1-3层高的住宅 主要指：（一户）独立式住宅 别墅 （二户）连立式住宅 （多户）连

15、排式住宅 三种别墅的价值各不同,低层住宅,（一户）独立式 别墅,（二户）双拼式住宅,（多户）连排式住宅, 多层：4-6层 小高层：7-11层 高层：12层以上 超高层：总高度大于100米,多层、小高层、高层、超高层住宅,1、房屋所有权证 2、房屋共有权证 3、房屋他项权证 4、房地产权证 5、房地产共有权证 6、房地产他项权证,房屋权属证书有哪些,房地产证是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。只有依法登记的房屋权利受国家法律保护。,房地产权属证书的作用,房地产价

16、格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。 房地产价格=土地价格+建筑物价格 按：建筑面积计算 使用面积计算 套计算,房地产价格的构成,影响房地产价格的主要因素,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。,什么是契税,公共维修基金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,什么是公共维修基金,合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。,什么是合同,1、当事人具有相应的民事行为能力 2、意思表示真实 3、不违反法律和社会公共利益 4、合同必须具备法律所要求的形式,合同生效要件,三级市场常用术语 洗盘：指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况 洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态 洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求 跑盘：指通过走访、