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1、上海佳兆业8号项目别墅定价,佳兆业8号项目组 2013年5月28日,提报纲要,第二部分 板块市场跟踪,第四部分 佳兆业8号首批别墅产品推售建议,第三部分佳兆业8号首批别墅产品价格建议,第一部分 近期市场表现,第一部分 近期市场表现,政策回顾,3 月各地成交量出现爆发式增长，国五条的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场搭末班车的效应非常显著，而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。,中原观点“跑量拿地”成为2013年楼市趋势,在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新
2、“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。 从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。,在经过火热的3 月楼市后，4 月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，4 月全月成交量环比下滑4 成，至90.29 万平米，但与去年同期相比则上升了48%。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至23914 元/平米
3、，环比上扬幅度4%， 同比上扬幅度6%。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态， 也显示了当前市场购买力充足。4 月份2 万元/平米以下均价段房源成交4657 套，占比64%， 较3 月份小幅上涨了5 个百分点。,3 月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了3 月市场销量的畸高，当前尽管4 月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商,上海商品住宅可售余量已从去年第四季度1000 万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年1-4 月平均交易量100.05 万平方
4、米来计算，当前市场存销比降为9 个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于10 个月时，房价则面临持续上涨的压力 数据显示，当前公寓市场已持续7 个月面临供小于求的态势，其中尤其是小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。,大势市场结论,第二部分 板块市场跟踪,奉贤别墅市场,奉贤别墅板块 成交量：2012.1至今，奉贤别墅成交13.5万方，全市成交面积排名No.7，月均去化39套，均价1.9万/平，全市成交均价排名No.8; 供应量：2012年至今，新增供应676套，主要集中在海湾柘林板块，供应量主要存在于个别项目；
5、 存量：目前存量32万方，1151套，其中联排别墅15万方，728套，独栋别墅17万方，423套。联排别墅为主要存量产品。,奉贤重点别墅板块研究南桥新城/柘林海湾,南桥新城板块： 2012.1至今无新增供应，匀速去化，月均去化7-8套，均价23173元/平； 拉高奉贤整体的成交均价，价高量少； “十二五”重点建设的三大新城之一，政治、经济、文化中心，区域醇熟，配套齐全，以改善居住需求为主。,海湾柘林板块： 2012.1至今新增供应15万方，628套，月均去化28套，均价18085元/平； 成交量占奉贤的73%，为区域内的成交主力板块； 凭借区域内丰富的自然资源和人文资源，成为新兴板块，主打经济
6、型别墅度假投资别墅。,奉贤重点别墅板块研究南桥新城/柘林海湾,奉贤重点板块内的别墅以绿地海语墅为成交主力，总价在215-230万/套，经济型的度假别墅市场接受度高； 南桥新城的别墅大多为尾盘，去化比较慢，总价在390-470万/套，改善型别墅，吸引南桥当地的改善型客户。,佳兆业8号,奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集（合景泰富、绿地、中粮、恒大、卓越、中建、佳兆业），体量大供应期集中，未来去化压力可见一斑,未来住宅地块潜在上市量约91万方,目前的供应量中基本没有别墅供应，但是不排除住宅新增供应产品总价与本案产品总价产生竞争,中粮、苏宁等知名开发商预计在13-14年集中上市，预计推量约60万方
7、,未来南桥新城住宅用地入市时间表,供求关系,从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不应求的状态。,市场环境,南桥目前市场整体供求健康，年均去化近30万方，产品均价每年10%左右增长；其中别墅市场以经济型度假别墅成交最为活跃，本案产品面积上占优势,市场格局,本区域住宅市场多层级竞争已形成，各层级竞争差异明显；南桥别墅成交集中于个别项目，价格普遍在23000元/平米以上，庄行别墅则以18000元/平米为界限划分。,产品类型,奉贤别墅集均价段成交热点集中在13000-18000；总价段成交热点集中250-300 其中别墅集中于250-300万的产品目前市场供应不足，本项目可以抓住机遇,未
8、来市场,目前南桥新城板块供应土地81.4万方，未来住宅总竞争量近140万方，众多大牌开发商入驻，产品规划多为90-130平米2-3房，均价预计在16000元/以上，从总价上看，住宅市场会对本项目造成威胁,佳兆业8号首批别墅产品价格建议,价格策略,建议： 考虑到整体的价格策略是稳健型策略，项目目前在蓄水阶段,客户意向摸排不准，且项目开盘时间紧张,因此建议本期联排别墅的价格，以市场较能接受的价格入市。,柘林板块 15413元/平米,本案,庄行板块 16450元/平米,奉贤整体市场以南桥为中心向东发展，老城别墅依靠完善的配套价格最高，新城依靠其未来规划价格紧追其后，整个奉贤板块出现中高旁低的局面，在
9、此价格体系影响下，本案花园洋房单价不宜高过南桥板块目前23000元/平米的均价。,按目前奉贤市场的价格梯度规律，本案联排别墅产品价格应设定在柘林板块-南桥新城板块均价活动之间,南桥板块 23047元/平米,奉城板块 12725元/平米,金汇板块 22103元/平米,本区域别墅市场各板块竞争已形成，各层级竞争差异明显；,本案,奉贤地区联排主力成交均价段在15000-18000元/之间，成交极其活跃，其次是18000-23000元/万，这两个区间成交项目均以150-190 经济型别墅为主，集中于柘林板块区域 本案面积以160联排别墅为主，除海湾/柘林板块外，此类面积段上属于稀缺，在价格竞争上占据优
10、势 本项目的综合产品力一般，应选择中档位置 所以，建议本案的别墅入市均价控制在 18000-20000 元/，价格高于柘林/海湾，略低于南桥板块，高打性价比，占领市场空白点,均价成交 热点,产品均价与去化关系,主力成交集中于柘林板块/海湾板块,主力成交集中于南桥板块,产品总价与去化关系,奉贤地区联排主力成交总价段很明显集中于200-250万之间，以200方经济型别墅为主，与均价走势图一致，柘林/海湾板块以性价比成为奉贤别墅成交最活跃板块 南桥板块别墅基于供应量不足，面积/价格居处高位，拉高了总价 本案产品的面积优势完全可以弥补面前南桥/庄行板块的市场空白点，有效控制总价，形成性价优势 所以，建
11、议本案的别墅入市总价控制在 300-350 万之间，最有效跳脱地域的同质化竞争,总价成交 热点段,主力成交集中于柘林板块/海湾板块,主力成交集中于南桥新城板块,南桥新城板块- 正阳世纪星城,庄行板块- 景源名墅,2011年-2012年：价格增长0.3% 2012年-2013年：价格增长0.57%,2011年-2012年：价格增长0.71% 2012年-2013年：价格增长1.52%,价格溢价预测,第一批,第二批,第三批,第四批,项目整盘价格走势图,联排别墅产品市场售价建议 ：18000元/平米-2000元/平米 别墅价格溢价预期：按照0.8%的溢价速度 18500元/平米-23000元/平米,
12、典型个案情况汇总,根据位置和品质相近原则选取可比项目 （包含部分南桥新城板块/庄行板块代表性别墅项目；银河丽湾（大平层产品/总价类似）；柘林板块别墅,南桥别墅主要特点,南桥别墅未来发展趋势：品牌化、社区环境升级 改善自住为主、远离中心城区、离尘不离城,联排别墅定价,对比选择项目，本案社区环境、产品品质、户型面积上有优势,联排别墅定价,建议底价：18000元/平米-20000元/平米,整体市场供不应求，南桥经济型别墅产品稀缺,市场形势,外部形势,市场筛查单价18000元/平米-2000元/平米 市场筛查总价300万-350万,市场比较法,市场比较,类比推导单价18000-20400,市场筛查法,
13、若保持正常去化,佳兆业8号首批别墅产品推售建议,项目产品情况,项目共26栋联排别墅，共183套房源，约2.4万。公寓4栋多层公寓，87+119共计168套，其中87套数占比18%，119占比9%；另外3栋小高层87+119共计285套，其中87户型233套占比37%,119户型52套，占比8%。,首推2#-7#、16#-27#，18栋共计137套单位。 分单元多次加推，并逐步提升售价,二批次加推，共计46套联排，楼栋号为8-15#楼联排,三批次开盘计划推出324套公寓，其中1栋多层公寓，楼栋号29#；3栋小高层，楼栋号30#31#34#,6月22日,暂定8月初加推,暂定10月初加推,年末冲刺加
14、推140套，共计3栋公寓，其中2栋小高层，楼栋号28#33#；1栋多层公寓，楼栋号为29#,暂定12月初加推,单位推售计划 根据项目拿预售证情况以及对销售的预估，项目推售节奏如下,联排别墅推售策略,二期公寓，共7栋，其中多层4栋，小高层3栋，共计总量453套，建筑面积41203，其中 90以下两房两厅共计345套，117三房两厅共计108套,一期别墅，共26栋联排，共计总量183套，建筑面积30515.65，其中 160150套，18033套,首批推售单位情况： 首批单位推售：18栋别墅，面积160-190，合计137套，约23000。,整体别墅定价原则,南临南亭公路，环境最为吵杂，并且联排系数大，在景观、私密度、噪音上的评分级别最低，列为价格1,东临巨庭路离高压线近，在景观、私密度、噪音上的评分级别仅次于南面，列为价格2,北在小区内，临小高层和经济适用房，在景观、私密度、噪音上的评分级别不高，列为价格3,西临浦卫公路，有绿地规划，在景观、私密度、噪音上的评分级别明显高于北面，列为价格4,位处小区中央，享中央景观，在景观、噪音上的是各个区域中评分级别定为最高，5级价格中再根据度、景观视野、联排系数大小做微调,Thank you,
