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1、,伊水居 住宅项目可行性研究报告,编制人：李蓓 20104040439 彭敬 20104040440 黄月英 20104040441 石榴 20104040442 郭亚伟 20104040443 李樱芝 20104040444,第1章总 论 1.1.项目概况 1.2.主要技术经济指标 1.3.问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 2.2.区域房地产市场分析 第3章建设规模与项目开发条件 3.1.建设规模 3.2.项目概况现状 3.3.项目建设条件,目录,第4章建筑方案4.1.设计依据4.2.项目设计主题和开发理念4.3.项目总体规划方案4.4.建筑设计4.5.结构设计
2、4.6.给排水设计第5章节能节水措施5.1.设计依据5.2.建筑部分节能设计第6章环境影响评价6.1.编制依据6.2.环境现状 6.3.项目建设对环境响6.4.环境保护措施第7章劳动卫生与消防 7.1.指导思想 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 7.3.消防设计,第8章组织机构与人力资源配置 8.1.组织机构 8.2.人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1.项目开发期 9.2.项目实施进度安排 9.3.项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1.工程项目招标投标概述 10.2.工程项目招标投标因素分析 10.3.招标依据 10.4.招标范围 10.5.招标方式,第11章投资估算与资
3、金筹措 11.1.投资估算 11.2.资金筹措 第12章财务评价 12.1.项目评估依据 12.2.财务评价基础数据的选择 12.3.财务评价 12.4.不确定性分析 第13章社会评价 13.1.项目对社会的影响分析 13.2.风险分析 13.3.社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1.可行性研究结论 14.2.建议,1.1项目概况,项目名称：伊水居建设地址：郑东新区 天赋路（郑东新区东风东路北、九如东路东）用地面积：20,936.7平方米建设规模：总建筑面积65,913.47平方米项目投资：11,650.44万元人民币资金来源：自筹万元，银行贷款万元，预售资金投入万元,第一章 总论,
4、1.2主要技术经济指标,序号项目 单位数值 1 总用地面积 20,936.7 2 规划总建筑面积 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面积 47,652.3 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积10842 3 建筑密度 % 24.4 4 容积率 % 2.63 5 绿地率 %38.3 6 项目总投资 万元11,650.44 7 财务净现值 万元3,001.06 8 财务内部收益率 %73.86 9 静态投资回收期 年0.83 10 动态投资回收期 年0.88,第一章 总论,1.3问题与建议,项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申
5、办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 郑州市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。,第一章 总论,2.1投资环境分析,2012年，郑州市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.
6、3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长 4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是郑州经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。,第二章 项目投资环境与市场研究,2.2区域房
7、地产市场分析,目前，郑州正处于中原经济区建设、全国城乡统筹综合配套实验区战略时期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动经济的全面发展，起着至关重要的作用。,3.1建设规模,伊水居居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842
8、平方米）。,3.2项目概况现状,伊水居开发项目位于郑州市郑东新区，地理位置十分优越该住宅项目东临东风渠100米天然水域，其景观得天独厚。东风渠畔三十五米城市绿化带，是私属居住者的后花园，闲庭信步绝无机动车烦扰，为项目赋予了与生俱来的优雅与灵性。,3.3项目建设条件,郑州市地处中原地带，整个地形由西南向东北复合倾斜，地貌类型以岗丘为主。整个地形比降为7.9。地貌类型以岗丘为主，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。,第四章 建筑方案,4.1设计依据 1、民用建筑设计通则 GB50352-2005 2、高层
9、民用建筑设计防火规范 GB50045-95 3、城市规划编制办法 4、郑州市城市规划行政技术准则,第四章 建筑方案,4.2地域特征,该住宅项目东临东风渠100米天然水域，其景观得天独厚。东风渠畔三十五米城市绿化带，是私属居住者的后花园，闲庭信步绝无机动车烦扰，为项目赋予了与生俱来的优雅与灵性。,4.3项目总体规划方案,1、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏,2.项目结构和布局,1. 更多的
10、广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 2. 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 3. 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积,3、住宅物业类型和商业布局,本项目物业类型以高层住宅为主，东临东风渠100米天然水域，其景观得天独厚。东风渠畔三十五米城市绿化带，是私属居住者的后花园，同时也是办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的
11、设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。,4.4建筑设计 1、主要规范及标准,建筑结构荷载规范 GB50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 建筑桩基技术规范 JGJ94-94 地下工程防水技术规范 GB50108-2001 砌体结构设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 J6-99 建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002,2、建筑风格
12、及立面特点, 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。,3、建筑户型特色, 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。
13、 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。,4.5结构设计,1、指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容： 、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 2、结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。,3、结构选型： 6层以上的多层住
14、宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。 4、地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。,4.6给排水设计 1、给排水 设计规范 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版） 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版） 建筑设计防火规范 GB50016-2006 室外给水设计
15、规范 GB50013-2006 室外排水设计规范 GB50014-2006 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等,排水设计 小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。,第五章 节能节水措施,5.1设计依据 为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。,5.2建筑部分节能设计 1、
16、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗,第六章 环境影响评价,6.1编制依据 污水综合排放标准GB8978-1996； 城市区域环境噪声标准GB3096-93； 地表水环境质量标准GHZB1-1999； 大气污染物综合排放标准GB16297-96,6.2.环境现状,1、气象 全年气候的基本特点:上半年气温延续近
