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1、第八章 房产理财,第一节 房地产基础知识 第二节 房产理财策划 第三节 个人住房消费贷款,第一节 房地产基础知识,一、房地产的概念和特性 二、房地产的类型 三、房地产投资,一、概念和特性,1概念 指土地上的永久性建筑物及其附属物和承载物 建筑及其附属物的土地以及由它们衍生出来的各 种权利的集合，是国家政策许可的、个人可以投 资的房地产。,2.房地产的形态,1.土地 2.建筑物：直接供人们在其内部生产、生活或 其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、 建筑配件与房屋设备组成的整体物。 3.房地：土地与建筑物合为一体的统称。,2特性,固定性 异质性、级差效益性 有限性 耐久性和经济效益的可靠性
2、投资规模大，开发建设周期长 权益可分割性 保值、增值性,二、 房地产的分类,（一）按建筑高度和层数 （二）按工程进度分 期房、现房、准现房 （三）按使用功能分 （四）按照性质划分,（一）按建筑高度和层数,低层住宅(1-3层) 多层住宅(4-6层) 小（中）高层住宅(7-12层) 高层住宅(13-24层) 超高层建筑(24层以上),（二）按工程进度分：1.期房,开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房 地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期 房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合 同。 港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开 发商普遍采用的一种房屋销售方式。,（二）按工程进度分：2.
3、现房,指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商 品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出 售合同。 通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通 过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可 以入住的房屋。,（二）按工程进度分：3.准现房,房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼 宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间 距等重要因素已经一目了然，工程正处在 内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,（三）按使用功能,1.居住类房地产 普通住宅、高档住宅、简易住宅 2.商业类房地产 3.工业用房 4.其他用途房产,（四）按照性质划分,公房 房改房,商品房 廉租房 经济适用房：,公房,指国家（中央政府或地方政府、城市政府
4、）以及 国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在 住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居 民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工 出租出售。公房随着出售而变为私房。,商品房,指房地产公司在取得土地使用权后开发 销售的房屋。 购买商品房拥有独立的产权，土地使用 权通常为40年到70年。 商品房的价格由市场供求关系决定。,廉租房,在出台的国家房改方案中首次提出“廉 租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。 即只租不售的房屋，专门出租给城镇居 民中最低收入者或外来务工人员。,经济适用住房,由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会 保障商品住房。 国家
5、为解决中低收入家庭住房问题而修建的普 通住房，给予购买者一定优惠的住房，其销售对 象有一定的限制。 购房者拥有房屋的全部产权，即占有权、使用 权、收益权和处分权。,房改房,指国家机关、企事业单位按照国家有关规定 和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住 房以房改价格或成本价出售给职工的住房。 职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入 市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出 售或需补交地价款。,三、购买房地产的动机,1.消费居住 2.投资 租金收入与房价上涨的价值增值 其他方式 （1）以租代购（2）以租养贷 （3）买卖楼花（4）房地产证券,第二节 房产理财策划,一、购房与租房的理论与决策分析 二
6、、买房策划,一、购房与租房的理论与决策分析,（一）房地产规划流程,（二）购房与租房决策,（三）决策案例,实际收入情况和市场状况 购房和租房的差异： 1.买房首付款的机会成本 2.房屋自身价值的变化 3.房屋持有期间所支付的各种税费,案例,张先生夫妇打算买一套有两间卧室、价值15万元 的公寓，计划住3年，已经攒了48000元作为首付 款，剩余采用贷款的形式，年利率8%，还款期25 年 ，等额本息还款，每年一次，还款额为9616.49 元。3年后房屋未偿还贷款余额为100438元 每年还需支付的费用有：财产税，2400元/年；保 险费，360元/年；公寓维修费，3600 元/年。 如果不买房的话，
7、可以每月1200 元的价格租这套 公寓，不用支付财产税、保险费、公寓维修费，并 且可以将买房的这笔资金投资，每年5%的税后收益。,第一种方案：买房,比较的时间点选在3年后 3年后的房屋价值： 150000*（1+4%）3=168729.6元 扣除贷款后房屋价值为 168729.6-100439=68291.6元 三年间支付的费用和机会成本 9616.49+2400+360+3600=15976 15976*（1+5%）2+16230.89* （1+5%） +16495.47=51151.44元,房租、费用、 房屋价值成长率 4%,第一种方案：买房,首付款 48000*（1+5%）3=55566
8、元 购房条件下，张先生夫妇实际的财富变化 额为 68291.6-51151.44-55666=-38425.84元,第二种方案 租房,租金费用 14400* （1+5%）2+14976* （1+5%） +15575.04=47175.84 首付款投资的净收益 48000 （1+5%）3-48000=7566元 租房的财富变化额为 7566-47175.74=-39609.84元,二、购房的目标,（一）购房时间 （二）居住面积 （三）房价,我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋,（一）购房面积需求,1、不必盲目求大 2、无需一次到位 3、量力而行 小户型房屋总价低，
9、需求人群多，比大面积 套型更容易转手，因此对于购买第一套住房的 客户，应考虑该因素。,（二）购房环境需求,房价取决于两个因素：区位，面积。 房子大小主要取决于居住人数 区位的单价相差很大 地段差的房子往往离客户工作地点较远，生活不 太便利，住房面积虽大，可交通成本、消耗在路 上的时间成本也增加，达不到最优理财效果。,三、买房策划,（一）衡量自己的负担能力 （二）购房财务规划的主要指标,（一）衡量自己的负担能力,1按每月的负担能力估算负担得起的房价 总额。 2. 按照想购买的房屋价格计算每月需要 负担的费用,1按每月的负担能力估算负担得起的房价总额,可负担首付款 =目前年收入*负担比例上限*年金
10、终值+净资产* 复利终值 可负担房屋贷款 =目前年收入*复利终值*负担比例上限*年金现 值,1按每月的负担能力估算负担得起的房价总额,可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房 屋贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积,例1,王先生年收入10万元，预计收入成长率 3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担 房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投 资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率6%。,可负担首付款 =10*40%*6.11+2*1.611=27.7万 可负担房屋贷款 =10*1.159*40%*11.47=53.2万 可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9万 购买多大的房子
11、，取决于家庭人口数及对 空间舒适度的需要。,2.按照购买的房屋价格计算每月需要负担的费用,预购买房屋总价=单价*需求面积 需要支付的首付款=预购买房屋总价*（1-按 揭贷款成数比率）,2.按照购买的房屋价格计算每月需要负担的费用,需要支付的贷款部分=预购买房屋总价*按 揭贷款成数比率 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款 部分/年金现值,案例 2,张先生欲购买100平方米的房子，目前市面上 （全国范围来看）一般价格是30006000元/平方 米，则购买100平方米的房子所需要的费用为30 万60万。 假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%， 等额本息还款。每月需要摊还的贷款本息费用为
12、多少？,（二）购房的各种税费,购房时除了支付购房款之外，还要支付 其他一些费用，比如装修费用以及其他各 种相关费用。例如契税、公共维修基金、 天然气安装费、房本费等。,(1)30万的房屋首付及贷款情况如下： 需要支付的首期款=30（170%）=9万元 需要支付的贷款数额=3070%=21万元 每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）,（2）60万元的房屋首付及贷款情况如下： 需要支付的首期款=60（170%）=18万元 需要支付的贷款数额=6070%=42万元 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元）,二、购房财务规划的主要指标,（1）房屋月供款与税后月总收入的比率 房屋月供款占借款人税前
13、月总收入的比率，一般 不应超过25%30%。 （2）所有贷款月供款与税后月总收入的比率 房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得 到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控 制在33%。,第三节 个人住房消费贷款,一、个人住房消费贷款种类 二、个人住房贷款的还款方式,一、个人住房消费贷款种类,（一）个人住房公积金贷款 （二）个人住房商业性贷款 （三）个人住房组合贷款,（一）住房公积金贷款,住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房 储金，职工个人缴存的住房公积金以及单位为其 缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人 所有。 贷款利率比商行住房贷款利率低（4.20%） 借款人是当地公积金
14、系统公积金缴存人,住房公积金贷款额度,以下面四个额度中最低者为准 1、按照还贷能力计算的贷款额度 2、按照房屋价格计算的贷款额度 3、按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 4、按照贷款最高限额计算的贷款额度,1、按照还贷能力计算的贷款额度,(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金 月缴存额)还贷能力系数-借款人现有贷款月应还 款总额贷款期限(月) 使用配偶额度的： (夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公 积金月缴存额)还贷能力系数-夫妻双方现有贷款 月应还款总额贷款期限(月) 还贷能力系数为40% 月工资总额=公积金月缴额(单位缴存比例+个人 缴存比例),2、按照房屋价格计算的贷款额
15、度,贷款额度=房屋价格贷款成数 首套住房贷款额度不高于所购住房价款的70% 职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于 所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购 住房价款的50%。 职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发 放个人住房公积金贷款。,按照住房公积金账户余额计算的贷款额度,职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于 职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配 偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房 公积金账户余额之和)的10倍，住房公积金账户余 额不足2万的按2万计算。,按照贷款最高限额计算的贷款额度,使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷 款最高限额40万元;
16、 同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的 贷款最高限额60万元。,（二）住房商业性贷款,银行以信贷资金向购房者发放的贷款 要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有 效的购房合同或协议，自筹30%以上的房款，且 能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。 贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款 能力确定,（三）住房组合贷款,指银行以公积金存款和信贷资金为来源，向同一 借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个 人住房委托贷款和银行商业性贷款的组合。,二、还款方式,（一）到期一次还本付息法 （二）等额本金 （三）等额本息 （四）等额递增还款法 （五）等额递减还款法 （六）等比递增还款法 （七）等额递增还款法,（一）到期一次还本付息法,借款人在贷款期间，不是按月偿还本息，而是 在贷款到期后一次归还全部本金和利息 1年期内（含1年）的个人住房贷款,（二）等额本金还款,全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期 归还，每一期的利息根据当期的贷款余额计算 每月还款金额 =贷款本金/贷款期数（按月算） +（贷款本金-累计已归还本金）*月利率,借款24万元，20年贷款，年利率8%，还24
