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1、通许项目发展建议报告,项目核心问题,背景：通许县房地产处于初步发展阶段，整体规划及产品有待提升，现在通许县地产项目主要集中西区，分布在惠贾渠两侧，周边环境优美，区域认识度越来越高；北区板块正在崛起，现在只有一个中央公园，咸平湖环境资源丰富，将来是通许地产项目突出板块，相信将来一定会超越西区板块，本案紧邻咸平湖，自然环境，提升本案的区域价值。 项目全案在通许承担一个什么样的市场角色？ 本案应该做什么产品来满足我们的目标客群？ 项目优点很多，我们采取什么样的营销策略吸引客户、塑造品牌； 我们如何锁定我们的目标客户？,本案需要解决的问题,明确方向 （企业战略、市场竞争下的策略） 清晰思路 （整体定位
2、、营销思路）,本案总体轴线,宏观市场分析,客户群定位,营销策略,市场环境分析,项目物业发展建议,竞争环境分析,项目属性诠释,整体产品定位,通许北区，再造一座城 50万稀缺舒适住宅区,如何树立核心？ 如何引领高尚？,PART1：通许印象,河南中心，开封相邻 通许县隶属开封市，地处豫东平原，北临黄河，距省会郑州市100公里，七朝古都通许市45公里。,通许县东接杞县、西连尉氏，南邻扶沟、太康，北交通许县。东西宽27.7公里，南北长34.8公里，总面积767.53平方公里。2008年，辖6个镇、6个乡：城关镇、竖岗镇、玉皇庙镇、四所楼镇、朱砂镇、长智镇、冯庄乡、孙营乡、大岗李乡、邸阁乡、练城乡、厉庄乡
3、。309个行政村，611个自然村，62.46万人。民族汉族居多，占99.2%，回族和其他少数民族占0.8%。县人民政府驻城关镇。,通许县,扶沟,太康,尉氏,杞县,城市属性：通许位于河南省中部，紧邻通许，距通许仅45公里,通许县区位优势明显，交通十分发达。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里。地方铁路登杞线穿越境内，长达46公里。境内高速公路纵横交错，遍布全县，日南（日照至南阳）、大广（大庆至广州）两条高速公路交汇与县城东北3公里，内蒙古阿拉善旗至深圳高速公路纵贯全境，已开工建设的郑州机场至商丘高速成公路穿境而过。境内有S218、S325、S326省道3条，全县
4、通车总里程已达1422.7万公里，公路密度每百平方公里185.8公里，现已形成了以高速公路、铁路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系,城市属性：西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里，南兰、大广距城区3公里，交通便捷。,通许县产业集聚区规划占地15.5平方公里，分城东和城北两个集聚区，已开发利用5.1平方公里，入驻企业35家，全部投产后可实现年产值46亿元，年获利税3.88亿元，可安排7000余人就业。区内基础设施日趋完善。已形成以电动车产业为支柱，纺织服装、机械制造、酿酒、化工、农副产品加工五大优势产业并存的良好局面。 产业集聚区按照“统一
5、规划、成片布局、整合资源、拓展空间”的要求，从基础设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，高标准建设，最大限度降低企业入区成本，吸引项目向集聚区聚集，力争将两大集聚区建设成为通许县对外开放的“窗口”和招商引资的重要基地 3,产业园聚集区,产 业 园 聚 集 区,城市属性：按照通许市委、市政府打好工业强市攻坚战的总体部署，通许县大力实施“开放引进”战略，全面出台各项招商引资优惠政策，打造“政策洼地、投资福地、兴业高地”。,2011年1-11月份，通许县规模以上工业企业达到128家。截至11月末，规模以上工业共完成总产值1263835万元，同比增长25.8%；实现现
6、价工业增加值334175万元，同比增长26.3%。,（一）1-11月通许县规模以上工业发展情况,1-11月以来，全县规模以上工业发展呈现稳步上升的态势，尤其进入第二季度，由于各企业生产力度的不断增强，一批新建新增企业的加入，全县规模以上工业处于稳增速运行状态，三个月当月的总产值增长速度一直保持在23.7%以上，平均速度达到了23.8%，全县规模以上工业增加值获得了24.3%以上的增长速度。同时产销衔接良好，1-11份销售产值共完成1256692万元，产销率达99.4%，同比增长0.7个百分点，工业用电量平稳控制，1-11月共用电1955.5万千瓦时，同比下降7.6个百分点，远低于工业增加值的增
7、长速度。,城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速,（二）2012年及未来全县规模工业发展形势展望,鉴于通许县工业结构及传统发展模式，历来县规模以上工业发展会在下半年开始提速，相应而言每年的下半年也是同比基数逐步加大的时期，给县规模以上工业增长的压力也开始逐步加大。 首先，老企业增长空间进一步压缩，难有潜力可挖。全县目前的128家规模以上工业企业中，纳入统计两年以上的企业有124家，基数十分庞大，而且经过多年的发展，其产能利用基本饱和，部分企业已经处于下滑状态，仅仅依靠企业自身自然的增长，已经没有多少空间，正常情况下能有10个百分点的拉动力已很不
8、错了。其次，新增企业规模相对较小，拉动力不足。2011下半年全县共新增企业4家，预计规模没有一个亿元企业，对全年规模以上工业增长的拉动力预计不会太强。 鉴于上述情况，可以预期随着去年同期基数的逐步加大，2012年县规模以上工业经济增长的压力将是空前的，预计累计增长速度将会慢速提升。,城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速,本案,城市属性：以打造生态园林城市为目标，以创“三城”为载体，按照“两心、两轴、三带、五大片区”的规划布局,区域属性：北城区，将成为一座集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城；将成为通许未来的行政中心与发展重点；将来对通许
9、市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景；西区居住区逐步形成。,通许以北，生态新城 通许新区核心区是集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城区。 建设初建成效，区域崛起在即 从近几年的发展情况看，西新区高端项目云集，绝大部分项目都集中在此，北区生态居住规划已经初步形成，区域崛起在即，相信将来一定会超过西区,区域属性：北区的崛起，启动了通许县发展的新篇章，将成为通许经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能,产业聚集区,产业聚集区,居住区,咸平大道聚集行政单位，产业园区聚集于此，势必会带来强大的人流，咸平湖的建设改造必将提升北区区域价值。,区域属性：而随着北区的
10、建设，通许也将逐渐开始共享部分通许市的优势资源，享受通许20分钟城市圈的便利区位优势,通许20分钟城市圈 2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了河南省全面建设小康社会规划纲要，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的通许、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群，同时大广高速和国道到通许仅需20分钟，享受开封老皇城城市生活圈。,未来的20分钟城市圈中心 作为通许到通许的桥头堡，通许北区新区将与通许西新区一起成为卡疯城市带的副中心，从而共享20分钟城市圈核
11、心带来的巨大区位优势。,20分钟生活圈,项目属性：本项目地块所属区域位于通许北区咸平湖景观中心，属于通许新区的第二组团，随着北区道路管网等系统的完善和咸平湖改造建设完成，北区组团即将大规模开发；项目发展机遇明显。,咸平湖,本案,项目与城市的关系：项目的发展将推动通许房地产市场的升级，提升通许人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调,主导通许房地产开发方向，引领新一轮建设热潮 项目距兰南高速不足5公里、距S218不足1000米，未来的城市之门在项目之北，项目未来将承担通许北大门的形象的使命 形成通许新城形象，奠定核心区发展基调 作为核心区启动路的一号路从项目南北贯穿，将带动区域与核心区
12、发展共同建设，极大的推进项目的面世进程。 升级通许人居体系 随着核心区的建设，项目将享受核心区域的市政配套与咸平湖湖景资源，将成为项目开发的巨大利好,项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色,咸平大道次主轴线上，通许北门户 项目紧邻上海路，与咸平大道不足500米，10分钟直达兰南高速，项目未来将承担通许北大门的形象的使命。 咸平湖改造、道路建设，北区崛起在即！ 咸平湖改造方案已经审批，道路管网正在如火如荼的将建设，北区崛起指日可待！,PART2：通许房地产现状,通许县房地产市场洞察,（一）、市场现状,随着政府对城市的重新规划定位，通许县房地产发展迎来了
13、真正的春天，瑞通嘉园 、水榭花都、俪景湾 、凯旋城 、假日澜湾 等一批规模性住区开工建设，通许楼市出现了供销两旺的繁荣景象。 近两年，通许县房地产市场虽然取得了较快的发展并且势头良好，但直到目前，楼市发展并不完 善，规模性楼盘及私人建房共存，楼市整体仍处在“市场发展的初级阶段”。 作为一个新兴市场，民权县房地产市场有着自己鲜明的个性，同时也存在诸多问题值得关注。,通许县城目前有房地产项目十余处，房地产项目主要集中在在行政路为中心的县城中西部，目前集中了通许县城的大部分楼盘。 项目售楼处也主要沿行政路两侧布置，包括俪景湾、名门世家、瑞通嘉园及城北新区新亮相的中央公园等。 建筑形态处在多层向小高层
14、过渡阶段，居民对小高层产品接受度尚可。 房价水平多层均价2700-2800元/，高层均价2800-2900元/。 户型以常规户型为主，水榭花都有部分创新。 市政无集中供暖，采暖源以地热资源为主。 城北新区范围内有大块闲置土地，具备良好房地产开发价值。 营销推广水平一般，以常规户外广告牌、墙体广告、围档、单页、短信及观赏性活动等为主，广告表现力一般。楼盘多为开发商自己销售。,（1）市场特征,中央广场,中央公园,本案,水榭花都,水御景湾,瑞通嘉园,迎宾御花园,凯旋城,假日澜湾,（2）通许项目分布图,西区板块,北区板块,中心板块,通许县项目主要集中在西区，即行政路西段，产品以多层为主，部分项目有少量
15、小高层和高层，如凯旋城是纯高层项目；整个市场物业档次都不高（除凯旋城外），整体包装较一般。 北区和老城中心项目较少，北区只有一个中央公园，中心城区中央广场，但是北区湖景资源较丰富，道路系统发达，政府单位较多，学校医院等云集于此，区域发展潜力巨大。,各项目价格差异不大，多层从2300-3100元/平米，价格超过3200以上将是提升瓶颈，。,均价 元/平米,2900俪景湾（多层）,2600小高,2700假日澜湾（多层）,1.俪景湾、水榭花都以地段配套与惠贾河水景资源为依托，引领市场价格； 2.中央广场位于老城核心，但产品一般，整体价位相对高点； 3.迎宾御花园、瑞通嘉园，自身品质不突出，价值处于洼
16、地；,2800中央广场（高层）,28003100水榭花都（多层、小高）,地段、景观资源、产品品质、开发品牌成为影响价格的重要因素,通许在售楼盘价格列表,2300迎宾御花园家（多层）,（3）通许价格表现,多层占据市场主导地位； 以小高层11.5层左右高层为主，市场接受度一般。,（4）各竞品建筑指标,（5）各竞品产品特点, 以三居室（110-130）为主，户型设计以通透、全明、布局合理、观景为最普遍特点。.,（6）各竞品建筑风格,本案 风格（古典简约）,金蓝湾,普罗旺世,从建筑风格上来看，各竞品建筑风格特征不明显，绝大部分是现代或后现代主义风格、简欧，只有凯旋城是法式风格； 整体建筑造型及形象一般。,琥珀名城,郑开森林半岛,青苑,碧丽国都,开元华庭,俪景湾,中央公园,水榭花都,凯旋城,迎宾御花园,瑞通嘉园,（7）竞品园林景观,在售项目景观规划一般，没有很好的体现项目景观优势； 项目可在营销推广及销售体验的过程中强调景观的优势。,（8）售价及销售特征,市场消化以刚性需求为
