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1、河南商丘港汇花园项目 投资一览子计划,红星美凯龙 2010年3月,一览子规划主要内容,Part 1 红星美凯龙简介 Part 2 红星美凯龙选择本项目的阐述 Part 3 红星美凯龙对本项目的初步开发方案 Part 4 项目的拆迁、置换与建设实施方案 Part 5 综合效益分析 Part 6 红星美凯龙对项目的期许,Part 1 红星美凯龙及其商丘城市战略简介,红星美凯龙的自我简介,国内最大的国际家居连锁集团,中国家居流通行业的第一品牌； 总资产200亿元，2009年销售额310多亿元； 2008年获世界顶级私募华平基金入股， 完成民营企业向中美合资公司的华丽转身 目前正在筹备上市，预计201
2、2年前后上市；,公司简介,红星美凯龙全球家居生活mall 综合投资开发 百货MALL类综合体 金融投资,经营范围,红星美凯龙企业荣誉,中国最具竞争力民营企业50强 国内影响力品牌领袖大奖 中国十大自主创新品牌 中国企业管理特殊贡献奖 中国绿色生态家居示范商场 中国网民喜爱的十大名牌 2006年被中央电视台评为最佳年度雇主 ,与知名企业签订了战略联盟,与诸多世界五百强企业、国内相关行业知名企业签订了战略合作协议，组建战略联盟，打造组团式发展模式，形成品牌协同，为消费者打造全新“家”的理念。,全球名牌家居厂商的战略联盟,红星美凯龙与国内外近2000家品牌家居厂商结成战略联盟，在每个品类中选择一定数
3、量具有连锁实力的中高档品牌家居，跟随红星美凯龙全国连锁的扩张步伐，实行全球名牌捆绑式经营。,目前，红星在全国布局38个城市、60家大型商场、618万平方米卖场。 到2020年，在全球建成200家连锁家居品牌商场，打造中华民族的世界商业品牌，争取进入世界500强。,红星美凯龙城市布局战略,红星美凯龙全国布局,2008年3月，红星美凯龙洛阳店开业； 2008年9月，红星美凯龙平顶山店签约筹建； 2009年10月，红星美凯龙郑州二店开业； 2009年11月，红星美凯龙南阳店开业 ；,商丘为红星美凯龙中原战略部署完善的重要一站,2010年，红星美凯龙希望正式布点商丘。,Part2 红星美凯龙选择本项目
4、的原因阐述,红星美凯龙为什么选择本项目？,红星美凯龙如何看待商丘的城市机遇 红星美凯龙如何看待本项目的发展潜力,商丘具有深厚的历史文化底蕴，定位为国家历史文化名城,商丘5000年的文明史，是中华民族的发祥地之一，是火文化的发源地,中国三朝古都。,是商人、商业、商文化的发源地，并开创了华夏贸易的先河；2008年商丘被中国城市竞争力研究会授予“华商之都”城市品牌。,历史名人： 世界文化名人孔子的祖籍 文哲大师庄子的故里 巾帼英雄花木兰的故乡,位于华北、华中、华东交汇处，豫鲁徽苏四省交汇处重要一极,位于华北、华中、华东交汇处，以及豫、鲁、苏、皖四省黄淮海区域的重要一极； 商丘扮演河南省东部区域的商贸
5、、物流中心，与东部省市经济联系最紧密的区域性中心城市。,南北、东西大动脉交汇点，交通路网立体化,商丘位居陇海、京九两大交通动脉交汇之处； 连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在商丘形成“米”字型； 规划中的陇海高铁大大提速商丘对外连接的速度。,商丘,商丘经济总量处于河南省中游水平,但GDP增速远超全国平均水平,与省内城市比较，商丘整体经济总量不大，但近年来呈现加速增长趋势，远高于全国平均增长水平10%，其中08年增长率为19%。 与鲁、徽、苏相邻城市比较，商丘经济总量属于中上，区域性的中心城市已成必然。,河南省2008年经济数据对比,资料来源：河南省城市统计公报,资料来源：各城市统计年鉴,商丘与周
6、边城市08年GDP比较,人均GDP、人均储蓄水平较低，社会购买力比较有限,由于商丘人口数量众多，导致商丘的人均GDP处于河南省整体的下游水平，08年人均只有11244元。,商丘市2005-2009年人均可支配收入,资料来源：商丘市历年统计年鉴,资料来源：2008年河南省统计年鉴,河南省2008年各主要城市人均GDP,商丘人均可支配收入逐年增长，但增速减缓，可支配收入增长率都在8%-15%之间，居民的购买力日益增强。,商丘商业市场发展速度有限，亟需大品牌商家进驻,目前商丘商业市场主要以城市中心的百货、超市、低端的批发市场为主，业态凌乱，竞争层次低。 商丘商业市场处于地产的初级发展阶段，主要以城市
7、中心的商业为主，商业急需更新换代，对于大品牌的需求日益紧迫。,城市商业市场发展的四个阶段,商丘当前阶段,城市中心的集市 （百货超市、批发市场）,复合商业（写字楼、酒店）,新城中心商业 （购物、休闲）,高端行业商业（会展、家居等）,1、地理位置 该地块位于陇海铁路以南，新建路以东，凯旋路以西，货场路以北约100米，占地面积17万，约270亩。 2、该区域现状 该区域涉及河南商丘市国家粮食储备库、粮食中转站、油脂储备库（原一仓库、三仓库）等企业。粮食储备库始建于50年代，年久失修，设备老化陈旧，不能达到现代粮食储备功能。随着市场体制的转轨已没有政策性业务，企业经营亏损严重，濒临倒闭，1000多名工
8、人游离于企业，处在下岗边缘，生活无着，亟待政府安置。 3、该区域居民基本情况：该区域拆迁共涉及居民900余户，房屋拆迁面积7万 。其居民大部分靠近陇海铁路南侧，房屋多为50、60年代所建，建筑杂乱无序，公共设施缺乏，人口密度大，居住环境差，道路坑洼不平，排水不畅，污水横流，垃圾遍地，居民至今使用旱厕，无消防通道，为典型的棚户区。,项目规划位置现状,用地价值1：用地规模大，为城市中心区稀缺性大型综合地块,项目技术指标,项目地块特质： 项目地块位于商丘梁园区商业中心 体量较大、具备相当的开发规模,规划用地面积：约270亩，其中公益性用地125亩,用地价值2：绿化面积大，拥有越来越稀缺的城市资源市政
9、公园,本项目的港汇花园（占地75亩），建成后必将成为市中心区内大型稀缺活动与休憩公园场所。,火车站,港汇花园,Part3 红星美凯龙对本项目的初步开发方案,红星美凯龙准备如何打造项目？,项目的整体定位 项目的具体方案 项目的开发与投资计划,回顾：商丘的城市发展空间,省域维度 商丘需要扮演怎样的城市角色？,紧随中原地区开发步伐的加快，商丘作为一个农业强市、物流枢纽，亟待注入新兴的城市发展动力，跻身于河南二线城市发展梯队的前列。,城市需要一个产业结构调整的引擎和抓手,回顾：商丘的城市发展空间,市域维度 商丘需要亮出一张怎样的城市名片？,在商丘新一轮城市发展扩张过程中，作为近期重点开发的城市商业综合
10、体，以伸展城市骨架、带动该区域商业业态，同时成为新商丘城市形象的优秀代表。,商业中心,项目概况：上海大连路沿线，由创意商业街、住宅区和创意LOFT组成。该盘建面0万m2，其中幢住宅建筑面积万m2 、幢办公楼建面万m2以及万m2的商铺。项目特点：特殊的新文化地产概念、特色的商业街区、特色的公寓户型。,城市片区开发经验借鉴城市综合体：上海海上海,总体功能结构与布局设想,两大中心,商业中心,生态中心,承接城市商业脉络 强调延续性与对内渗透,与周边功能的穿插与融合 强调城市展面的昭示性,两大节点,商业业态,酒店节点,拉动商业人流 与生态中心的互动,公共性与私密氛围的平衡 与生态中心的共享,项目用地布局
11、及指标匡算,用地功能布局如右图所示，各功能的用地面积分配如下：,Part4 项目的拆迁、置换与建设实施方案,红星美凯龙对本项目的开发方案,项目的开发周期与时序：一年成形，二年成熟，总投资近二十亿,2010-2011,首期住宅：8万,首期商业：8万,2011-2012,二期住宅：12万,二期商业：6万,2012年后,后期商品配套,首期公园：52万,首期道路：8.3万,公共空间完善,2500万,1500万,6亿,1.6亿,2.35亿,1500万,4.5亿,8亿,7.5亿,4.5亿,二十亿,地块内拆迁安置,70000 ,5亿,该项目区域涉及河南商丘市国家粮食储备、粮食中转站、油脂储备库（原一仓库、三
12、仓库）等企业。涉及居民900余户，拆迁面积7万平方米。 一、该项目拆迁所涉及的企业采取土地置换与货币补偿方式，按企业现有的土地面积及建筑面积，在适当位置按照国家标准建设一座同规模的现代化粮食储备库，恢复正常的储粮功能，安置企业职工，保障企业正常运营。 二、被拆迁居民的安置，依据商丘市有关拆迁安置规定，按拆迁一补一或货币补偿的方式，在项目区就地安置。 三、修建公园及道路、搬迁单位和安置居民共需资金3亿元，有我公司全额投资。,项目区域内的拆迁与安置,一、建设主题公园。在陇海铁路南侧，修建一个长700m、西宽100m、东宽60m，占地面积50086平方米，约75亩地的休闲公园。 二、修建陇海南路。在
13、该项目区域，修建一条由凯旋路通向新建的陇海南路，路同宽45m、长630m。 三、修建昌盛路。在该项目区域，建设一条由货场东路至陇海南路的支干道昌盛路，路面宽25m、长300m，恢复货场东路，改善凯旋商城的市场环境。 四、建设16万有红星美凯龙自营商业综合楼，并有家乐福等大品牌入住的特色商业街。 五、建设13万回迁安置社区。 六、建设7万的办公、公寓、酒店综合楼。,该区域开发项目,Part5 综合效益分析,红星美凯龙对项目的综合效益分析,我们项目的社会、经济效益,项目规划设计和建设档次高，大大提升城市形象，打造成城市的新名片， 最后达成政府、红星美凯龙双赢的局面； 带动产业链的延伸，上千家国际、
14、国内品牌入驻，仓库、半成品加工场、 餐饮、居住、物流配送等等相关产业； 给商丘提供10000人次的就业机会； 红星美凯龙shoppingmall、各种其他商业每年销售额达到十亿，产业链创造税收总额上亿元。,一、经济效益 1、税收：红星美凯龙全球家居广场项目预计给区域内政府每年创造税收超过5000万，豪布斯卡（HOPSCA）街区建筑群项目预计给区域内政府每年新增税收超过亿元以上。 2、其他：红星美凯龙豪布斯卡（HOPSCA）街区建筑群的落成，将大大提升相关区域的商业氛围和商业品味，完善港汇花园地区的城市基础设施，同时，豪布斯卡（HOPSCA）各地区建筑群将为商丘地区带来全新的城市建设理念，提升商
15、丘市商业档次及口味。,经济效益分析,二、社会效益 1、商场及配套设施可扩大市场就业： （1）10万的商场可直接解决区域社会就业2000人以上。 （2）豪布斯卡（HOPSCA）项目将带动区域内10000人以上的就业。 2、街区建筑群则为相关区域带来国际最新的商业集群发展模式，引领商业发展的新潮流。大体量、科学管理、流行时尚的现代化家居卖场，提升相关区域的商业形象，完善港汇花园地区的商业配套设施。 3、豪布斯卡（HOPSCA）街区建筑群项目将带来全新的城市建设理念，打造全新的城市名片，红星美凯龙家居广场将带来高品质、多品类、优性价比的家居商品，有利于提高相关区域内居民的居家品味，体验红星美凯龙全新
16、的“家”的理念。,社会效益分析,项目愿景：专业助推商丘在中原城市群中地位的提升,3-5年后，商丘城市的综合竞争力可能位居河南省二线城市发展的行列。,商丘,商丘作为一个农业强市、物流枢纽，本项目的启动即将注入新的城市发展动力；,Part6 项目政策扶持,红星美凯龙对项目的期许,项目政策扶持 鉴于项目投资巨大，且红星美凯龙全额承担项目公益性设施的建设，任务巨大且社会效益突出，对商丘市旧城改造和经济发展有巨大的推动作用，有效提升商丘市的城市形象，故我司希望商丘市人民政府对港汇花园项目给予以下支持； 1、我司希望商丘市政府能够给予（商政200861号）优惠政策支持。（一）土地出让金的政府净收益，除按国家和省规定的划缴部分外，剩余部分全部支持该项目；（二）3年内，土地出让契税由市财政支持梁园区政府用于该项目建设；（三）行政事业性收费全免，服务性收费按20%收取；（四）开发企业缴纳的税收属于区财政部分，全部支持开发企业，用于项目区域内市政基础设施建设；（五）新建市场、商业等项目，建成后3年内运营的各种
