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1、营销推广的 话题,关,于,v,v,黄岛项目推广思路企划, 上海实业黄岛项目推广思路,今年是：,4,我们认为创新是策划的生命力，虽然很难， 但我们赴尽全力！,引言,营销推广其实是一个不断挖掘自己优势, 并将其传播给目标大众的过程”。,提纲,一、形象定位,二、推广案名,三、营销策略,五、项目Logo及广告风格展示,四、推广策略与阶段重点工作,定位,一、推广定位,上海豪华商业地标建筑运抵黄岛， 打造“浦东第二”创富超速度,黄岛未来的发展潜力,1.项目优势：,产品优势物业的投资价值,市场的优势投资者的投资热情,产品优势物业的投资价值,开发商：上海实力集团的综合实力优势,2.项目劣势,周边商业氛围不浓，
2、商业项目的推广存在难点；,容积率高，难以相差特色的广场文化，不利于人流的有效聚集；,前正在营业大型商场分流项目的客群；正计划入驻的大型零售商对项目形成潜在威胁；,政府中高收入人群,国内外企业高层经理、董事及成功的私营企业家,IF一族 International Freeman国际自由人）、国际商务,其他有储蓄闲置的人群,注重生活品位的中、外留学人员,3.目标客群-投资型客户,政府、国内外企业集团消费,旅游观光人士,本地经商的私营企业家,其它高收入一族,目标客群-自用型客户,4.推广对策,“黄岛VS浦东”, 将黄岛发展与浦东作深入比较，充分挖掘“浦东第二”的未来的发展前景和投资潜力，引导和激发投
3、资者的投资热情；,将项目包装成“浦东第二的商务核”，它融汇了上海国际大都市繁华、国际、现代、豪华于一体, 是“上海国际大都市商务形象在黄岛上的缩影”， 是“黄岛上的具有地标意义的商务核心建筑”;,本案的推广面向省内外，特别是上海进行大力推广；,5.项目形象定位,本案品牌的核心DNA 具有上海特色的“浦东 第二的商务核”,“商务核”的性质,1.城市性2.标志性3.综合性4.商务性5.高档性6.辐射性,“浦东第二”商务核的内涵,建筑具有的现代国际高档的外观形象;,商务价值人性化; 优质的商务服务体系; 优质的商务配套;,项目将“上海概念”引入黄岛,倡导 “高档 国际 豪华 享受”的商务生活, 使青
4、岛人“在黄岛上便可享受到上海滩的生活”;,倡导的商务理念:高档豪华享受,案名,二、推广案名,上海时空中心,暂定案名：,价格定位,市场定位,产品定位,客户定位,价格定位,形象 定位,上海时空中心,1.案名支撑,2.案名诠释,案名将项目的倡导的“浦东第二”概念美好联想,便与广告运作;,“上海时空中心”,清晰展现项目独有的“上海概念”-”高档国际现代豪华享受”, 易于联想起上海大都市生活转移到黄岛,青岛人在黄岛便可享受到上海滩的生活风情,“中心”包含内容广泛,代表项目包含不同种物业形态,3.案名特点,导向性：将项目“上海”特色直接体现,包容性：将项目包含产品（商业、酒店、公 寓、写字楼）,识别性：在
5、传播上易将明显区别其它产品,策略,三、营销策略,项目物业类型包括商业、住宅两部分，总建筑面积92.200平方米，其中商业37200平方米，住宅55.000平方米。产品组合初步定位为：商场、产权式酒店、酒店式商务公寓、纯住宅等。,1. 产品组合,2. 推售策略,先树立项目整体高端豪华商业、住宅、酒店组团形象，在市场上取得较高的认知度后，分步骤推出项目各个属块，集中力量，各个攻破。,本项目具有标志性且体量大、产品新颖，重视前期市场预热、市场铺垫和概念导入。,在推广中针对投资市场旺盛，首推易于项目整体高档、豪华及 “上海”概念结合的产品部分产权式酒店；后推，高档豪华商务公寓部分；其次，顺势出住宅部分
6、。,商业部分，可分为两步走，静态商业招商部分在商务公寓推出时，就可进行大规模的招商工作；动态商业部分待推住宅时便可大规模推广。,3.销售周期,2005年3月-2006年12月,销售额的1.5%,万,2：2：2.5：1：2：0.5,47.2,47.2,59,23.6,47.2,4.销售推广费用预算,销售推广费用预算,整体推广费用=预计推广费用+不可预见费用= 万元+ 万元合计= 万元,销售推广费用与销售率对比图,6.入市时机,2005年4月,根据商务楼商场的特点及未来的供应状况,项目的工程进度,项目销 售准备及法律条件等,项目正式销售的时机选择在2005年4月份, 届时,各项销售准备工作也已完成
7、,且属于传统的销售旺季.,工作,四、推广策略与阶段工作,预热期,正式开盘期,内部认购期,2005年3月18日2005年4月18日,2005年4月19日2005年5月17日,2004年5月18日2005年6月18日,1.销售阶段划分,持续强销期,持续强销期,尾盘期,2005年9月2006年4月,2006年4月2006年9月,2006年10月以后,铺垫期（预热期、内部认购） 2005年3-4月,进行前期区域炒作，传播项目核心理念作为市场铺垫，大范围树立整体项目形象，提升项目知名度,亮相期（正式开盘） 2005年5月,树立整体项目形象，首推豪华 星级产权式酒店,第一次引爆期 2005年5-7月中旬,
8、大力推广豪华星级产权式酒店,第二次引爆期 （2005年9-11月初 ）,大力进行高档豪华商务公寓楼、住宅,第 三次引爆期 2006年4-7月,大力推出商业招商、推广,尾盘销售期 2006年4-7月,清盘,2.总体推广步骤,3.推广理念,一个核心、三大战略、五大要素,一个核心:以”浦东第二”商务领航者的形象为核心,三大战略:城市战略、项目战略、产品战略,五大要素:超前的建筑规划、完善的功能配置、准确的市场定位 高素质的服务体系、度身定做的全方位销售策略,沿城市、项目、产品三大战略炒做, 互相彰显,互相渗透,三大战略部署,城市线-借势 项目线-造市 产品线-做事,1.通过“借势” “造市” “做事
9、”,以求提高项目和产品的知名度美誉度,树立 项目形象,形成对市场,购买,投资的拉动,达到项目产品销售的目的. 2.宣传重点逐步从“借势” “造市”转到“做事”,强化对项目的内涵诉求 3.以买家的实际利益为导向,将传播与促销紧密结合,并强化传播的促 销功能,启动项目引爆的三大要素,1.市场炒做 2.活动营销 3.媒体整合 市场炒作掀起市场热点,活动营销深化买点宣传,媒体整合使宣传 效果达到最大化,三者相辅相承,共同推进,3.推广主线,区域炒作 项目炒作 产品炒作,“浦东第二”的发展前景与投资价值的炒作 “代表上海国际大都市特色的综合型商务地标建筑”形象树立 产权式酒店-商务公寓-高档住宅,4.推
10、广主题,“浦东第二”的地标级商务核,4.媒体运作,1.平面电视VCD杂志(航空列车投资类)等高档媒体相辅; 2. 以活动为中心,整合媒体资源; 3. 经济类投资类招商类高档媒体的选择投放;,5.活动配合,1. 开工典礼暨建筑与”浦东第二”发展论坛 2. “黄岛VS浦东”投资论坛暨开盘仪式 3. “在黄岛享受上海滩风情”活动 4. 系列上海及其它城市的招商活动,预热期,6.阶段工作重点,1.宣传资料的准备： 项目Logo、VI系统的制作 项目效果图的制作 项目模型的设计制作 海报、楼书、单张、户型图的设计制作 电子楼书（VCD）的设计制作,预热期,2.地盘现场包装： 营销中心 工地围墙及周边道路
11、 营销中心展板的设计制作 工地围墙的设计、制作及实施 营销中心销售气氛的布置 户外形象牌及灯旗的制作 内部装修、装饰的完成 样板间装饰、装修完成 营销中心外立面的装修,预热期,5.售楼人员培训销售人员到位项目销售百问的准备售楼人员培训实施6.预热推广的实施阶段广告推广方案的确定报版硬广的设计版期版面的确定媒体广告的发布,3.销售资料准备价格表的制定平面图的确定推售单位的确定付款方式的确定4.销售文件准备制定项目销售流程销售订购书及合同的确定客户须知等相关文件的确定,内部认购期,1.接受客户咨询2.接受意向客户的销售预定3.对客户进行分析和统计4.下步推广策略及销售策略 的调整和确定,5. 价格政策的调整和最终 确定6.推售单位的确定7.开盘活动方案的确定8.媒体广告的制作与发布,开盘热销期,1.对原预定客户签订正式销售合同 2.接受新客户的销售咨询和销售预定 3.对客户进行分析和统计 4.下步推广策略及销售策略的调整 5.安排媒体进行广告发布,广告,六、Logo及广告风格展示,Loglo设计展示,软文广告风格系列展示,硬广广告风格系列展示,
