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1、高福坊商业项目 定位及推广报告,策源商业2008年3月,商业基调确定,住宅建筑面积：75000平米 单套面积：200平米以上（高档住宅） 6590平米（酒店式公寓）,商业建筑面积：13000平米 分割面积：100400平米（主力面积） 产品形式：底商、独栋商业、会所,总建面积：合计11.8万平米,+,项目总评图,内环内黄金地块 区域多个高档住宅小区入市，单价均不低于2万； 5A甲级写字楼、五星级酒店,旧区改造进行中，未来板块形象将发生改观; 大量高端入住人口的潜在需求对现有板块条件提出挑战。,本案住宅 高品质、高价值,需要,商业调性导向一,1,商业调性导向二,2,区域板块格局升级 新商业大量涌
2、现,能够,自身商业体量丰富 商业为高价值物业,应该,Value,附加值产品,实现价值产品,商业,商业调性导向三,3,定位关键词,报告框架,壹、商业市场定位,贰、业种规划建议,叁、产品补强建议,肆、企划包装建议,伍、商业价格预判,陆、营销推广方案,壹、商业市场定位,道路情况 距城市主干道 河南北路0.5公里 四川北路1.0公里 新 客 站1.5公里 南京东路2.0公里 淮海中路2.5公里 轨道交通 M3/M4宝山路站隔街相对 M8号线500米 公交路线 65、929、18、66、962等,交通状况,交通发散 辐射性好,虬江路专业市场：聚集性强，客流大,3,关键词：人流多；密度高,受商圈包围 聚集
3、效应与辐射影响并存,周边各路段商业概况 宝山路：零星散铺或住改非，排挡式、小酒楼、盒饭 虬江路：快餐（KFC）、火锅（小尾羊）、专业市场。 公兴路：北区客运站，小商业，混乱。 永兴路：居民菜场，蒙特利名都城沿街商铺,关键字：低档、繁忙、杂乱,自身资源： 住宅面积7.5万平米，精装修房源售价约3万元/平米；商业体量1.3万平米； 商业沿街面长，产品形式丰富 毗邻M3、M4轨道交通站点及多路公交车停靠站点 区域人流量大、商业氛围成熟,考量因素： 单纯做内部配套社区商业，商业住宅比偏高，以3人/户计算，项目内部人均商业面积高达10平米以上，商业面积过剩； 产品形式，交通优势，区域人流，成熟商业氛围，
4、本案具有外向型商业的客观条件； 与项目整体概念及住宅产品相呼应，商业定位考虑高档、精致,市场反馈： 目前周边商业布局凌乱，档次低，无规划 受七浦路、新客站、四川路多个商圈影响 周边未来多个高档住宅小区的建成使用，如“绿洲雅宾利”、“蒙特利城”，这些项目对板块形象的整体提升；,考量因素： 周边商业市场氛围成熟、种类繁杂，商业形态多样，需挖掘市场空白点 未来区域板块的档次提升促生新的潜力需求，高端住宅客户的需求有待深入挖掘,定位原则 挖掘市场需求点,考量一 自身资源,市场环境认知,考量二 商业市场反馈,缺了什么？！,七浦路 虬江路,四川北路,新客站,项目周边,市场空白,中低档商业竞争激烈； 大型综
5、合商业同样受到市场挤压 本案自身体量有限，且产品沿地块四周分布,中高端市场存在空白 受限于商业体量及产品条件，本案仅可填补区域商业部分功能缺失,专一,丰富,高档,低档,消费人群,市场满足度,基本得到满足,少量得到满足,多数得不到满足,90%,30%,10%,零售购物,餐饮,生活配套,休闲娱乐,市场供给,产品条件,缺乏中高档商家 仅有KFC/小肥羊,独栋商业 沿街面长,体量有限 水上威尼斯浴场,四川北路 新客站 受其他商圈辐射,档次偏低,单套面积500以下 大型商家进驻受限,总体体量受限 难以成规模,可行性强,中小面积休闲娱乐 有可行性,可行性较小,有可行性,应该怎么做 ？！,对内：社区配套商业
6、,提升 点睛,（餐饮/休闲娱乐）,对外： 填补区域商业功能不足,高端 补白,贰、业种规划建议,商业3 本项目的“动区”，人流量大商业价值高 主要服务对象：轨道交通带来的客流、周边工作或居住的中等收入人群 业态定位：特色餐饮为主，辅以少量特色零售 建为区域内的“食尚”新地标,宝山路、鸿兴路 “由动至静”的过渡区，服务对象以小区居民为主、外部流动人口为辅 业态规划为以生活配套为主，辅以部分时尚零售,便利店、药房、干洗店、冲印店、宠物店、诊所、银行、面包房、花店、化妆品店、服饰店、玩具店等,永兴路 本项目的“静区”，与蒙特利城新建商铺隔街相望，商业形象较好 主要服务对象：区域内中高端居民 业态定位：
7、露天特色餐饮为主，辅以少量特色零售 形象定位：“情景体验风情街”，高品位的体验式消费场所，成为本项目乃至周边高端居民的休闲会客厅。,露天咖啡吧、饮料吧、酒吧、甜品店、西式简餐,极致生活的延伸,从精品公寓到精品商业,公兴路 毗邻长途客运站，人流量大，但消费档次不高，该类人群非本项目的目标客群 该部分商业设置小区会所，配置必要的健身及球类馆等 设置目的性较强的休闲配套商业，如棋牌室、便利店、日常零售等业态,健身馆、跳操房、桌球馆、乒乓球馆等 雀圣会棋牌会馆、全家便利、名烟名酒专卖店,独立商业 充分利用独立商业优势，业态以特色中式餐饮为主 鸿兴路沿线商业氛围相对较好，以中型餐饮为主；公兴路沿线形象相
8、对稍差，以中小型休闲服务类为主,复茂小龙虾、云南烧烤吧、瓦罐煨汤馆、夏面馆、粥天粥地 蒂梵尼造型设计、思妍丽女子美容护肤中心、良子足浴、重庆富侨,叁、产品补强建议,基于业种建议，就餐饮商铺内部配置的要求提供参照，以供参考：,为配合情景体验风情街的商业主题，建议在商铺竣工后即开始利用户外防腐木搭建露天平台，供商家摆放户外桌椅阳伞等，以营造独特的区域休闲氛围,作为商业价值较高的区域，为了体现其商业的整体规划， 并与规划中的售楼处相连,须对商铺橱窗进行统一包装设计，并完成店招及照明设备的安装，打造商业样板区 。,样板区主要设置在鸿兴路段，统一包装多个位置较佳的铺位，形成独立样板区。,肆、企划包装建议
9、,LOGO,蓝调坊,金逸坊,红悦坊,新橙坊,VI 应用,伍、商业价格预判,商业面积列表,根据目前CAD图纸提供，实测独立商业得房率94%； 假设住宅底商得房率65%；,商业格局板块割据 区域市场竞争激烈,但销售市场总体情况较好，主力面积去化销售周期约1年,绿洲雅宾利受高总价商铺影响，整体去化率偏低；,鸿兴路,中华新路,区域租金水平较低，主力为45元/平米/天（1F）,玫瑰购物广场（北侧商业） 总建面积：15000平米 租售方式：租赁 单位面积：1601000平米 商业楼层：13F 租金情况：1F：18（内侧）；28（沿街） 2F：9元/平方米/天 3F：7元/平方米/天 入驻商家：1F服饰（如
10、361度） 2F餐饮 3F美孚教育 经营现状：开业率较低 商家调整中，内部装修改造,嘉杰国际广场 总建面积：13000平米 租售方式：租售并举 单位面积：280400平米 商业楼层：1+2F 租售情况：38000元/平米（售） 5.56.5元/平米/天（租） 经营现状：销售情况较好，开业率较低 目前仅一家商家开业,蒙特利城商业产品形态与本案部分产品相似，且区位相当，该案商业物业价格对本案产品具有极强的市场参照性； 绿洲雅宾利整体规划及内部产品配置与本案相似，对本案有参考借鉴意义； 区域内物业的租售价格比偏低，物业销售情况较好，但租赁市场有待成熟； 周边零散型沿街商铺价格约为46元/平米/天，其
11、产品档次及整体定位与本案存在较大差异，该部分市场取样仅作为对区域认知的参考辅助。,本案选取比较定价法，各参数比较之后系数的价格拟合对本案物业做出价格预判。 周边有可参照性的类似销售型物业，如蒙特利名都城、绿洲雅宾利； 周边成熟区域的商业，在产品形态、定位规划上与本案存在较大差距，通过周边成熟物业的收益情况较难反应本案的价格水平。 将项目内商业物业根据产品条件分为两种三种形式，如下： 通过与周边类比性强的销售型物业对比，预判沿街普通住宅底商价格，再通过市场上同一区域内沿街底商与独立式商业之间的售价比例推算独立式商业均价。 根据商业物业的市场年增长幅度，辅以时间系数，推导2009年初本项目售价。,
12、拟合参考样本：绿洲雅宾利、蒙特利名都城（均为1+2F物业） 价格拟合参数：地段、交通、面积、产品形态、项目规划 项目价格项目A修正价格A权重 + +项目B修正价格B权重,沿街底商,底商价格=35391元/平米（1+2F）,建议底商价格为：3400037000元/平米（1+2F）,独栋商业,同一区域内独立式商业通常因得房率高、行业限制少等因素，较沿街底商价格略高，高出比例约为1.11.2倍 ，此处暂取1.1倍。,建议独栋商业价格为：3750040000元/平米（1+2F）,组团式独栋商业,其中【商业3】物业因在整个项目中具有最佳的区位条件，交通条件及良好的展示面，其价格还能获得一定的提升空间，建
13、议在均价基础上有一定上浮，为4200044000元/平米（12F）。 其中： 1F：4800050000元/平米 2F：3600038000元/平米 3F：2400026000元/平米 4F：2300025000元/平米,时间系数调整,2007年年底商铺的销售均价较2006年的同比增幅为10.1%； 受2008年紧缩的银行货贷政策影响，预测08年的价格增幅将有所放缓，此处预测为8%。,销售总价统计,按均价3.7万元/平米计算,区域 租售比偏低，投资回报率低，租赁情况并不理想，销售市场表现较好； 区域商业氛围成熟，未来商业潜力突飞猛进的潜力空间较小，先租后售可获得收益空间有限； 根据定位业态业种
14、规划，项目体内无主题商业及大型商场，统一经营管理的必要性不明显；,建议商业部分以销售为主,陆、营销推广方案,主力产品 中高价位商铺,目标客群 高端投资客,被动坐销,主动行销, 通 路 ,商铺销售关键词,产品,客户,会员制营销,客户的高定位,营销方式的高定位,直达终端 私人化 定制式 顾问级营销专员,高效率 身份感 专属感 价值利润保证,项目的高定位,配合主力线造势,辅助线,现场包装,小众媒体,大众媒体,主力线,直击核心客户,策源商业会员库,SP、PR活动,大客户拜访,投资客户会员库,品牌商家会员库,合作中介会员库,策源商业会员库,策源商业通过大量的项目销售、SP及PR活动等多方位多渠道的方式，
15、累积了一大批来自国内外的大中小型投资客户，在此基础上建立了策源商业投资客户会，并进行时时更新和定期维护，为公司旗下的商业地产项目提供最快最准的目标客户。,南京,杭州,无锡,温州,上海,台州,瑞安,重庆,武汉,西安,常规投资客会员库,会员范围,海内外 商会 财团 基金 银行 保险公司,策源商业通过企业影响力和个人人脉资源，大力开拓高端客户市场，开设专业级别的VIP客户资源库，为千万级别以上的商铺提供实力强大的客户资源。,大客户会员库,会员范围,策源商业通过与各类行业协会的联盟，以及过往项目招商中已建立合作关系的商家，建立了庞大的品牌商家资源库，为招商型商铺提供后续经营支持，为销售型商铺提升附加价
16、值。,21世纪不动产,第一太平戴维斯,戴德梁行,高力国际,建富家房产,信义地产,中原地产,合富置业,普润地产,臣信房屋,美联物业,上房置换,策源商业与国内外各大房地产中介机构建立销售联盟，利用其门店网络不断扩充客户资源。,已操盘,复城国际 项目推介会,通过实时有效的SP、PR活动，大量召集目标客户，实现主动式坐销。,项目推介会,已操盘,策源2008商业地产 投资研讨会,商业地产投资会,上海交大工程管理研究所研究员 财经频道第一地产特约评论员 范伟国 教授,上海市商业网点管理办公室 浦祖健 主任,VIP客户政策答疑会,已操盘,复城国际 VIP客户答疑会,瑞安巡展,温州巡展,外地巡展,已操盘,瑞安巡展 温州巡展 乐清巡展,商会,行业协会,锁定千万级别以上的大客户圈，主动邀约或亲自拜访，实现点对点式的信息传播，保证有效的到达率和实时的信息回馈。,浙商会,法国温州商会,餐饮协会,美容美发协会,基金,ING,摩根士丹利,银行
