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1、武汉江汉路项目策划书,2020/8/5,1,目录,武汉市宏观社会经济环境分析 武汉市商业物业市场环境分析 汉口及江汉路商业环境分析 附件：调查问卷分析,2,一、武汉市宏观社会经济环境分析,3,1、武汉市基本概况,武汉是华中最大的城市之一，有着深厚的历史文化背景，特别在商业方面已形成了华中地区的商贸中心地位。 武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”，而江汉路步行街的旅游价值在近年来得到了较有效的开发，也日益成为武汉又一重要的旅游区域。,4,2、武汉市在区域中的地位,近年来武汉市为了促进城市的经济、文化发展，提高了对旅游经济的引导及发展速度，重点规划整治了江汉路步行街，突出了江汉路的历史旅游价
2、值，取得了良好的经济效益。江汉路步行街将逐步成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。,5,3、武汉市社会、经济发展概述,武汉市近年的经济运行情况，以下数据摘自武汉市政府每年公布的经济政府工作报告，可直观地反映武汉市的经济发展。,6,武汉市近年国民生产总值及社会消费品零售总额,7,2001年武汉市经济概况：,（1）2001年武汉市的国内生产总值为1348亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，产业结构分布为：,8,（2）城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。 （3）市场物价稳中有落。 （4）失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营企业、个体经济来缓解就业。 （5）国内商业仍保持畅旺，私营经济发展
3、迅猛。 （6）商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。 （7）旅游产业迅速发展。,9,4、武汉房地产投资政策、旧城改造方面政策、法规分析,鼓励中、外商投资三产业。凡投资三产业且税收关系在区内的企业，经批准，可享受以下优惠政策：从事公用事业、商业、物资业、社区服务以及教育文化体育卫生行业的中外企业，自开办之曰起，可减征或免征所得税一年；对为生产服务投资兴办的从事咨询、信息、技术服务的企业。自开办之曰起，免征所得税两年；对入驻我区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区内各种规费一律减半征收。,10,利用自身土地、厂房兴办市场，从开业之曰起半年内免收工商管理费，半年后视经营情况低费起步。新办市场的
4、税收可根据实际经营情况，在半年至一年内酌情予以照顾。各类市场视同城市基础设施建设，免征有关规费。 从政府的政策来看，本项目应在优惠范围内，可充分利用政策的优惠来降低成本及经营费用，对项目的销售及经营大有作用。,11,5、城区商业消费分析,2001年，武汉市国民经济继续保持了快速健康发展的良好势头。城区居民收入水平稳步提高，消费结构不断优化，生活质量进一步提高。 根据政府统计：2001年城区居民人均收入为7305.04元，比上年增长8.1%，消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%。,12,在市民的消费结构方面，主要表现为： 市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。 市民在食品方面的支出
5、占的比例最大，2001年居民人均购买食品支出2413.44元，比上年增长3.1%。,13,在服装消费支出增长迅速。 服装市场竞争激烈，2001年居民人均衣着支出570.87元，比上年上升8.8%，说明在市民服装方面的消费随着经济的增长而增长。 居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势,14,二、武汉市商业物业市场环境分析,15,1、商业供应状况分析,武汉市近年房地产竣工面积比例,单位：万m2,16,17,分析：,武汉商铺销售主要以街铺为主。 从近年来武汉市商业用房的竣工面积来看，武汉市每年的商业开发量仅占全市房地产开发量的8.5%（以2000年数据） 从商业竣工量来看，1998年的竣工量最低，而在19
6、99年的竣工量在几年中达到最大，到2000年又大幅度回落，从几年的平均总量来看，商业开发竣工量增幅不大，是市场自然调节的结果。,18,武汉市近年房地产销售面积比例,单位：万m2,2、商业销售状况分析,19,图例：,20,武汉市每年的商业面积销售量仅占全市房地产销售量的5%（以2000年数据），以开发竣工量占开发量的8%来对比，说明商业面积在武汉无论是需求还是供应一直相对较为保守。 武汉市商业面积销售主要以街铺为主，大型商业裙楼的销售极少。,21,武汉市近年来房地产空置情况,3、商业空置状况分析,22,图例：,23,分析：,从近年来武汉市商业用房的空置面积来看，武汉市商业用房的销售及经营压力仍较
7、大。 从近几年来的商业面积空置量来看，近几年内的空置面积增长较大，说明商业面积的销售在武汉市存在的压力较大，投资者对投资商业物业的兴趣较弱。,24,4、武汉市2002年上半年商业市场分析,2002年上半年房地产开发竣工量统计：,25,分析： 武汉市商业用房竣工面积为10.57万平方米，与去年同期相比下降了达50.88%，说明商业用房市场仍继续处于低迷状态，短期内很难有大的改变。,26,B、2002年上半年房地产销售量统计：,27,分析： 从以上商业用房的销售情况分析，今年上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场销售前景不甚乐观。,28,2002年上半年商业用房的空置统计：,单位：万m2,29,从
8、以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房主要均集中在高价位的商业项目上，单价高的商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。 从空置面积与空置项目的数量比较上，高价位的空置的商业用房单个项目的空置面积较大，多为集中空置，即整栋商业裙楼空置为主。,30,5、商业物业价格状况分析,社区型的首层临街铺位的价位多集中在6000-9000元/平方米。 大型商业裙楼以江汉路周边的商铺售价，参考之前所作的市场调研，首层临街铺位的售价多在25000-30000元/平方米之间，而首层内铺多在20000-25000元/平方米。,31,三、汉口及江汉路商业环境分析,32,汉口的商业物业主要由三大商圈和若干纵横交错的专业
9、街构成。 三大商圈： 江汉路片（包括江汉路、中山大道及周边辐射道路） 汉正街片（包括汉正街、大夹街、利济路及周边辐射道路） 武商城市中心MALL（包括武商、武广、世贸）,汉口及江汉路商业物业市场现状分析,33,汉口及江汉路商业物业已售项目分析,武汉2000年全市商铺的销售额为20万平米，江汉区的销售额为7.7万平米，成交额很小。 2000年最大一宗的销售商场案为大夹街商城 ，其主要特征为临街铺位。,34,汉口及江汉路商业物业在建和在售项目分析,。 由于市中心和城郊地价差别的悬殊，开发商多开发多层、小高层住宅区，较少涉足高层的开发。这些住宅下面的商业设施就以街铺的方式体现，而不是高层的裙楼；尚有
10、大量高层裙楼待售，都是准备整层出售或出租，无奈投资者非常有限，因此大量空置。,35,汉口及江汉路商业物业需求状况分析,根据数据统计，来步行街的人有60以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40的人是专为购物而来 。,36,政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能 江汉路主要存在于商业结构比较单一，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。,37,（3）汉口商业物业总体价格水平分析,江汉路及周边街铺租赁价格表,38,江汉路及周边商场租赁价格表,39,（4）江汉路各类商品经营状况及经济效益分析,人流量及消费者类别分析： 江汉路的日均人流量为
11、40万人，消费者绝大部分为1625岁之间的本地青少年，游客、中青年女性、带孩子吃快餐的家长占有小额比重。,40,消费者购物、饮食、娱乐、消费额度分析,41,分析：,每次100200元的消费占到五成以上，100元以下和201400元的消费总共占到32%。经过现场调研，发现江汉路为数不多的几家精品店门可罗雀，休闲服装店中超过150元的商品也鲜有问津。倒是100元左右和百元以下的服装看者人头涌动。,42,商家经营状况分析,传统大百货如：中心百货、新世界时尚广场、王府井百货生意惨淡，低楼层尚有一定客流量，高楼层鲜有人踪； 洋快餐如：肯德基、麦当劳人满为患； 各类中低价休闲品牌专卖店几家欢乐几家愁； 精
12、品店如：欧美名品等几无人迹；特色专业商场如：女人街、世界之窗、瑞丽名品因规划、产品等原因，或者关门或者门可罗雀。,43,商家经济效益分析,江汉路步行街自改造后，街铺房租平均上涨了100150元/月M，人流量也比改造前增长了30%40%，可是商家的利润却远不如前。,44,当地成功、失败商业物业案例分析及失败案例,武汉成功的商业项目： 解放大道武商集团 新民众乐园 新世界百货建设大道店,45,武汉失败的商业项目： 财神广场 淘金广场 游子乡大厦等,46,项目竞争对手分析,波特菲购物中心 明年，波特菲购物中心开始改造成类似新民众乐园的主题商城。可能对我项目造成招商方面的威胁。,47,世界之窗 卖场摆
13、布不科学；行业设置不合理；招商力度不够，把关不严，但地理位置优越，紧邻江汉路。该商场能否对我项目构成威胁取决于其日后的定位和招商的力度。,48,俊华大厦、世纪大厦和台北之星 共性是整体招租，须待时日,49,销售对手：,武汉万达商业广场（中山大道佳丽广场旁边） 广场占地60亩，营业面积将超过10万平方米，包括百货、超市、家居和电脑四个大卖场，引进4家国际知名商业企业作为主力店,50,科技王 位于江汉四路，距江汉路较近，采用商铺分割出售、反租方式，但项目规模小、经营一般，对本项目影响不大。,51,江汉区及汉口商业物业发展趋势前瞻,2002年上半年江汉区销（预）售情况表,52,2002年上半年房地产
14、销售面积统计,53,分析：,跟据资料，2002年上半年商服用房全部都是以现房形式成交的，参考自1998年以来的房地产年鉴，可看出武汉购房者普遍对期房没有信心，成交量微乎其微；上半年共成交6000M，根据市调发现，此成交量应是集中在科技王、数码港两个发售的商场。,54,2002年上半年江汉区租、售情况表,55,2002年上半年江汉区租、售面积统计表,56,分析：,租务市场是庞大的，占到同期销售量的近20%。出租面积中相当部分是商铺的租赁，结合市调发现汉口的商（市）场招商、租赁难度较小。,57,后市展望,传统大百货正一步一步从商业零售业的中心舞台走下来。武商、中商、中百、汉商作为全国零售业百强中排
15、名很靠前的大集团纷纷出现利润大幅下滑甚至亏损的情形。但就武汉本地而言这些大百货仍占有举足轻重的地位，想在传统百货业杯中取羹难度非常大。,58,超市业后来居上，洋超市、土超市纷纷出笼，到处圈地。根据国际通行计算原则，武汉的超市还没达到饱和状态，尚有较大生存空间。,59,由于商业竞争的激烈和前几年多个大型商业项目的烂尾，导致消费者对分割商铺这种销售方式产生很深的抵触情绪，将商场的划分小面积销售的方式在武汉有较大的销售压力，武汉的商铺销售主要针对街铺。,60,汉口及江汉路区片缺乏大型的主题商场。江汉路只实现了其观光、旅游功能，购物水平的乏力使之成为一个长条街心花园。业态比较单一，专卖店居多，缺乏餐饮
16、、娱乐设施的支持，缺乏一个中心亮点、一个主题商场。,61,结论：,一销售方面 供求不活跃，年销售总量很小，历史上以97年最高，为26万M，近两年都在20万M左右，只占商品房年销售总量的5%。江汉区今年上半年为6000 M,62,商铺的供应体现为前几年滞销的商业裙楼和每年小批量面世的街铺。商铺的销售绝大部分都是以现楼街铺的形式实现的，商场的销售基本上停滞，现只有科技王和数码城，采用返租分割出售的方式，销售效果不尽人意,63,关于需求,潜在客户对欲购买商铺的需求：用途比例为投资和自用各占一半；喜欢独立铺位的比例远大于喜欢开放式柜台、铺位的；80%的潜在客户中意总价在20万以内的商铺；1020 M和2040 M是受欢迎程度最高的两个面积区间,64,二招商方面,大型百货的定位不是本项目发展方向。,65,定位新颖、明确主题的平民化商场（商铺）在江汉路有强大的生存空间，是本项目发展的主导方向。,66,街铺是大多数投资者的首选，将商场销售向独立街铺方面引导是本项目销售推广的方向。,67,引入品牌知名度高、竞争力强的超市是本项目可以考虑的方案，如新一佳，但应注意
