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1、民族南街商业项目 前期策划提案,序,Part1 项目背景分析 Part2 项目属性分析 Part3 项目市场定位 Part4 项目业态配比 Part5 项目产品研判 Part6 项目案名与进度计划,Part1 项目背景分析,银川商业地产发展趋势 兴庆区房产与楼盘背景 项目区域交通背景 兴庆区区域商业形态与文化,背景分析,银川商业房产,飞速发展后的缓冲时期,04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.,成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区 。,从套数和面积变
2、化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。,总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。,今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供
3、不应求 。,背景分析,上海商业房产,商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天,背景分析,泗泾区域房产市场,别墅公寓居住区,佘山高级 顶级别墅群,松江新城大学教育配套区,松江区政府行政商业中心区,松江出口工业区,九亭七宝 公寓主导区,泗泾区域,市中心,卫星城,嘉松路,沪松路,泗陈路,沪杭路,莘转路,相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大,松江各大板块定义图,背景分析,泗泾区域房产市场,从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。 西北区近10000亩
4、别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。 泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。 2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据来源易居中国）并且还有可能在上长。 从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。 未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。,
5、价格洼地，潜力待爆,本案,山水四季,丽茵别墅,泗海 怡家,宽景99,规划商业99,泗泾站,银湖别墅,祥和,润和苑,金港花园,华意贵都,圣塔路斯,佘山宝石别墅,佘山东郡,天安别墅,月湖山庄,高尔夫别墅,中凯佘山别墅,英郡雷丁,保利十二橡树庄园,松江 钢材 城,上海国际礼品城,砖材建材市场,别墅区,索菲特大酒店,大型住宅区,泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区,大型住宅区,颐景园,东紫园,本商业项目3公里 一辐射圈,青拧9号线,山水四季,轨道交通9号线,舍山庄园,大型住宅区,西南名苑,莘潮家具城,新凯家园,背景分析,泗泾区域房产市场,区域3公里楼盘分布图,背景分析,泗泾区域房产市场,楼盘体量统计表,
6、是一个被居住围合商业盆地,是一个交通汇聚的商业中枢,定义 最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区） 是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽,背景分析,泗泾区域房产市场,背景分析,区域交通,本案,沪青平 沪松公路 沪杭高速,嘉松公路,泗陈公路,横港路,鼓浪路 9号地铁 泗宝路,本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方
7、向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区域设有站点(沪松线等)。 北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。,大交通优势明显,商圈外延范围广,背景分析,商业，文化,松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市
8、场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足,背景分析,商业，文化,泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。 商务氛围严重不足,商业人流比较散。 零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人口。 消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。 江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。 租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场比较缺乏，几乎很少有写字楼。,商业
9、模式空白点,步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白 尤其大卖场空白,业态上空白点,中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白 休闲文化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白,市场上空白点,住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点 别墅居住人群消费水平没有很好的释放,背景分析,商业，文化,三个机会,泗陈公路,嘉松公路,沪松公路,莘砖公路,佘山旅游风景区,佘山森林公园,本案,青青旅游世界,安方塔 史量才故居 马相伯故居,佘山影视基地,规划娱乐迪斯尼,商圈内旅游分布图,商圈线,背景分析,商业，文化,泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴,佘山风景区,是上海最亮丽风景线,旅游市场兴起 与发展,旅游集散中心形成
10、,旅游市场的消费需求,CRD,城市休闲中心,各种娱乐迪斯尼设施建设,背景分析,商业，文化,背景分析,区域竞争,周边项目状况,2009,本案,2008,2007,2006,9号商业广场,九久商业广场,佘山站商业广场,强销期,背景分析,区域竞争,时间竞争与互动,未来轨道9号线商业地块不断推出， 产权商铺竞争越来越激烈 现在大型商业同质化比较严重， 招商,销售争夺资源加剧 9号商业广场,九久商业广场两端截流, 中间佘山站商业同质化竞争,Part2 项目属性分析,项目城市节点属性 项目地块属性 项目SWOT属性 项目属性定位方向,项目属性,城市节点,松江新城区,九亭七宝区域,泗泾,随着松江城市的扩大，
11、学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一个区域独立体。 九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可。 泗泾依靠自身发展，更为孤立。,项目属性,城市节点,新一轮的城市节点凸现,佘山,九亭,松江新城,莘庄,下一个城市重要节点,城市化进程不断外延，商圈郊区化。城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移 。 城市化的进程带来路网型的发展。轨道交通人口不断导入，交通更为便利。 区域经济转型，区域地位不断提高。 新的居住中心的诞生与扩大。,上海最具成长型复合CLD,上海新城市商业中心,嘉松路,沪松路,9号线,生态别墅社区 低端公寓区（城外偏郊）,轨道交
12、通 版块定位, 城市化进程 商圈 置入(城市节点),住宅中心 商业核心 交通核心（城市新中心）,3年周期,4-6年周期,项目属性,城市节点,城市节点营造周期,城市的重造 中心的创建,抢占城市节点，城市副中心,项目属性,城市节点,以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借（9号线开通、公交枢纽站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群）扩张影响力。 商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。,轨道交通9号线城市发展的主轴线 公交枢纽站区域交通人流传导轴 周边别墅群消费巨大潜力 生态居住区山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发,项目属性,城市
13、节点,城市的发展主要节点 复合人群聚集地 旅游休闲集散购物中心,S-项目优势 沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越 近佘山，紧临老镇及未来新镇中心 规模与体量具有积聚效应,W-项目劣势 项目商业氛围很差，商业中心不明显 大量居住中心尚未启动，人口缺乏 商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差,项目属性,SWOT,项目属性,SWOT,O-项目机会 轨道交通引入，板块开始预热 区域周边大型商业空白点 商业业态，形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入,T-项目威胁 08年销售年，宏观政策调控可能性增大 新的商
14、业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应,项目属性,SWOT,商业形态升级,建立区域商业中心 提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心 契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站 利用周边商业空白,强力填补并提升 利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心 抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级,利有优势,抓住机会,跳出泗泾板块看泗泾,并进行泗泾升级,商圈升级 重新定义商圈,挖掘板块潜力,吸引客户 抢占城市次中心位置,建立项目核心 项目差异化,特色定位,区分其它竞争对手 引入大型主力店,招商优势集中爆发 创意型产品规划,提升项目商业价值 先招
15、商,后销售,营商为王 统一经营,统一管理,统一服务,规避劣势,化解威胁,项目属性,盈利模式,1.商业整体持有,主要进行物业租赁,代表商业物业有西郊百联,中环百联购物中心等.,2.商业部分持有,部分出售.目前市场常有方式,代表商业物业有大拇指商业广场, 景瑞生活广场等,3.商业全部出售,力图”短.平.快”,在前几年比较采用,随着开发商注重商业物业经营,更.看重未来商业物业价值,越来越少.代表上海国际鞋城,五金机电城等.,建议: 采用第2种模式,持有20-30%.其余出售,3种模式,项目属性,定位方向,区域升级,泗泾板块属性 价格洼地，商业空白点 城市节点,城市次中心,成长复合CLD,概念升级,项
16、目属性 交通枢纽 旅游文化 商业地产,CLD中心CRD概念,定位方向,Part3 项目市场定位,项目功能定位 项目市场定位 项目目标客户群定位 项目品牌塑造,项目定位,功能定位,集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体 现代大型商业中心,满足泗泾周边区域新老城区的生活基本需求， 满足泗泾周边区域尤其一些高收入人群休闲娱乐需求。 是作为市区小白领过渡住居第一住所。 是来旅游泗泾，佘山旅游集散中心人群,设有大型超市、或者主力店、主题性商场及社区生活购物设施 三大特色休闲主题: 中高档餐饮, 美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等 通过9号线快速到达市区,地铁上盖物业,小户型酒店式公寓 广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动,功能定位释义,项目定位,市场定位,上海大型居住中心CLD综合配套 全面打造上海大型
