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1、固定资产贷款项目评估,8/5/2020,主要内容,8/5/2020,第一部分：固定资产贷款项目评估介绍,8/5/2020,一、固定资产贷款项目评估介绍 之评估范围,项目评估,固定资产 贷款,项目融资,固定资产 支持融资,8/5/2020,一、固定资产贷款项目评估介绍 之评估概念,8/5/2020,一、固定资产贷款项目评估介绍 之评估限制条件,项目的经济技术指标数据以借款人提供的相关资料为依据。,1,本次评估测算是以项目按既定计划顺利完工为前提的。,2,3,4,采用了国际和国内通用的理论和方法，进行了合理的假定和适当简化。,3,未经特别说明，本报告中货币种类均为人民币。,4,本报告仅为项目贷款进
2、行综合评估，仅为我行决策贷款提供参考依据， 评估报告使用权归我行所有，本报告对第三者不承担责任。,5,本报告的有效期为报告提交之日起一年。,6,本报告为我行内部文件，任何单位和个人在未征得我部的同意，不得对 外透露和提供，并对借款人和贷款担保人的有关情况保密。,7,需要特别说明的是：作为内部评估，该评估是在经营行采集资料为 真实的假设前提下进行的。,8,8/5/2020,一、固定资产贷款项目评估介绍 之评估主要内容,项 目 主 体 基 本 情 况,项 目 概 况,项 目 市 场 分 析,项 目 总 投 资 及 资 金 筹 措,项 目 经 济 效 益 评 估,偿 债 能 力 及 担 保 能 力,
3、银 行 效 益 及 风 险 防 范,评 估 结 论,8/5/2020,一、固定资产贷款项目评估介绍 之评估程序,评估程序,Step 1,Step 2,Step 4,Step 5,了解评估项目 做好准备工作,成立评估小组 制定工作计划,调查研究 收集资料 核查整理,审查分析 综合判断,编制 评估报告,了解评估项目 做好准备工作,Step 3,8/5/2020,第二部分：评估资料收集,8/5/2020,二、评估资料收集,企业相关资料 （主要参阅调查报告） 1、公司营业执照及公司资质证书 2、公司情况介绍（公司简史、公司管理层简历及情况简介） 3、公司近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报告,项目
4、相关资料 1、项目规划设计方案及项目情况介绍 2、四证一书，即土地出让合同书、建设用地规划许可证、土 地证、建设工程规划许可证和施工许可证。 3、股权转让协议或项目转让合同及相关文件 4、项目可行性研究报告 5、项目投资概算、投资计划 6、工程建设计划、工程施工进度 7、项目资金筹措计划（自有资金、拟贷资金） 8、自有资金的构成及来源说明 9、项目融资计划及还款计划、利息 10、项目经营方案及经营现金流预测,评估资料,8/5/2020,二、评估资料收集,1,项目基本情况 （包括项目主体基本情况）,2,项目建设必要性 和 重要性,3,项目 合法性,4,项目建设 基本条件 及工艺,5,项目 建设情
5、况,评估资料收集目标,8/5/2020,二、评估资料收集,项目建设基本条件及工艺,项目建设 基本条件,项目建设的可行性研究是否完成。 项目建设基本条件是否具备，如征地、供电、供水、交通运输、排水、消防、环境保护等。 项目建成投产后所需设备、原辅材料、燃料等的供应是否能满足要求。,项目 工艺技术,简单介绍项目所采用的设计方案、生产工艺等情况，评价其先进性、适用性、经济性、成熟性、可靠性等。（下附工艺流程图表）,8/5/2020,二、评估资料收集,示例：,8/5/2020,第三部分：市场数据调查,8/5/2020,三、市场数据调查,调查方法：询问、观察、实验、抽样调查 实地走访、电话或互联网搜索,
6、8/5/2020,三、市场数据调查,S W O T,1,项目所处行业状况分析,2,行业发展前景分析,3,市场需求分析,4,竞争性 分析,5,市场风险分析,市场调查目的,8/5/2020,第四部分：固定资产贷款项目评估测算,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目经济性评估测算,项目总投资及资金筹措,项目经济 效益评价,项目还贷 能力分析,了解评估项目 做好准备工作,成立评估小组 制定工作计划,收入预测 成本预测 税金测算 利润分配分析 项目主要经济效益指标测算,比较项目的总投资和项目的经济效益情况 与同行业平均水平，在全国范围内与区域范围内的其他典型同类企业的投资收益率及经营成本进
7、行对比 分析项目整体的投资价值状况。,贷款偿还期测算 利息备付率和偿债备付率测算及分析 评估项目在贷款偿还期内的还贷可能性,建设投资估算 建设期利息估算 铺底流动资金估算 资金筹措分析等,项目经济 效益预测,评 估 结 论,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,测算原则及前提条件,测算期确定,项目拟 贷款金额 及贷款利率 确定,基准收益率 的确定,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目总投资,固定资产投资,铺底流动资金,建设投资,建设期利息,建筑工程费,设备购置费,安装工程费,其他费用,预备费,项目总投资估算,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目总投资估
8、算,项目总投资,固定资产投资,铺底流动资金,固定资产,递延资产,建筑过程费用,设备费用,建设期利息,其他费用,预备费用,无形资产,土地使用权,专利权,非专利权,商标权,其他无形资产,开办费,样品样机购置费,农业开荒费,非常损失,其他递延资产,详见项目投资概算表,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。,1,鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关 规定和要求。,2,3,鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当， 是否有一定的依据。,3,鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产 的结构是否合理
9、。,4,鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定， 期限是否与建设期一致，是否考虑了其他资金成本。,5,总投资评估重点,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定,1,鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求,2,鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。,3,4,鉴定分析铺流动资金能否落实等。,流动资金评估重点,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目投资计划,资金筹措计划,资本金来源,自有资金,银行融资,其他融资,销售回款,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,第一步：分析、
10、估算项目财务数据 第二步：评估基本报表 第三步：分析项目盈利能力、偿债能力（测算财务指标）,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目收入预测,产品销售 价格预测,生产水平 预测,项目收入 预测,销售税费及 附加估算,详见项目收入及税费估算表,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。,1,鉴定分析各年生产负荷的确定是否有充分依据。,2,鉴定分析产品的销售价格是否合理。,3,鉴定分析项目收入计算是否正确。,4,项目收入评估重点,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,鉴定分析项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否 有重
11、复估算的税种。,1,鉴定分析估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。,2,在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。,3,在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。,4,项目销售税费评估重点,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目 总成本费用,外购原辅材料,燃料及动力,工资及福利费,修理费,折旧费,项目总成本估算,摊销费,利息支出,其他费用,生产成本,销售费用,管理费用,财务费用,变动成本,固定成本,经营成本 = 总成本费用- 折旧费- 摊销费- 利息支出 详见项目总成本费用估算表,方式一,方式二,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,鉴定分析
12、项目成本费用估算的方法。,1,鉴定分析项目成本费用的合理性,2,鉴定分析项目投入物价格的选用与产出物价格的选用是否保持同 期性原则。,3,鉴定分析项目成本费用估算中所选取的参数是否符合部门（行业） 的规定与标准。,4,项目成本费用评估重点,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,固定资产 贷款利息,投产前建设期利息，一般可计入固定资产成本，增加固定资产原值。 投产后贷款的利息，则只计入当期财务费用，不增加固定资产原值。,流动资金 贷款利息,流动资金贷款利息计入当期财务费用中。,贷款利息,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目利润总额估算,项目 利润总额,项目利润总额产品销
13、售收入产品总成本费用产品销售税金及附加,税后 可还款利润,税后还款利润利润总额所得税额盈余公积金（含公益金）,如果项目在投产后发生年度亏损，可用下一年的所得税前利润弥补，下一年利润不足弥补的，可在5年内延续弥补，5年内不足弥补的，则用所得税后利润弥补。 详见项目损益及利润分配表,年均销售收入,年均利润总额,销售利润率,投资利润率,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目现金流量估算,全部投资 现金流量表,是将全部投资均设定为自有资金作为计算基础用以计算全部投资的财务净现值等指标,自有资金 现金流量表,适用于企业自有资金和其他各种外部资金作为资金来源的项目。以投资者的出资额作为计算基
14、础，把借款本息的偿付作为现金流出、用以计算各种财务指标。,项目现流量是以项目作为一个独立系统，反映项目在建设期与生产经营期各年流入和流出的现金活动，用以计算财务内部收益率（IRR），财务净现值（NPV，累计财务净现值FNPV）及投资回收期等评价指标。 详见现金流量表（全部投资）,财务内部 收益率,财务净现值,动态回收期,静态回收期,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,鉴定分析现金流量的测算是否准确。,1,鉴定分析现金流量表的编制是否符合国家有关规定要求。,2,鉴定分析全部投资现金流量表的计算是否符合全部投资现金 流量表所设定的计算前提。,3,鉴定分析自有资金现金流量表的计算中自有资
15、金支付建设期 借款利息是否已作为现金流出处理等。,4,项目现金流量评估重点,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,偿债能力分析,偿债能力,根据企业和项目的盈利能力、偿债能力，结合借款人的综合还贷能力，说明贷款的还款来源是否充足。并分析说明贷款偿还期是否符合信贷政策和要求。,详见资金来源与运用表与贷款偿还估算表,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目不确定性分析,盈亏平衡 分析,盈亏平衡分析主要是衡量项目适应生产或销售情况变化的能力。 盈亏平衡点（生产能力利用率）=年均固定总成本/（年均销售收入-年均变动总成本-年均销售税金及附加）*100%,敏感性 分析,敏感性分析是通
16、过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目评估指标的影响，从中找出敏感因素并确定其影响程度。可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。目前在项目评估时，一般只做单因素敏感性分析。,最后根据计算结果，分析各自的财务指标是否仍在可以接受的范围内，如财务内部收益率高于基准收益率（或基准折现率），投资回收期小于基准投资回收期，净现值大于或等于零。从而进一步说明该项目的抗风险能力大小。,8/5/2020,四、固定资产贷款项目评估测算,项目财务指标及经济效益分析,财务指标,通过上述各项指标，综合评价项目财务效益的好坏、盈利能力、清偿能力的强弱，贷款风险大小等，说明项目在财务上是否可行。,经济效益,从行业来看可以参考的指标主要有销售
