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1、朝青项目报告,汇报框架,第一部分 核心定位结论 第二部分 项目分析 第三部分 综合分析 第四部分 专题研究 第五部分 定位结论 第六部分 经济测算 第七部分 概念设计,第一部分 核心定位结论,我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种： 住宅产权写字楼 住宅产权写字楼酒店式服务公寓,住宅产权写字楼,住宅产权写字楼酒店式服务公寓,开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点 要求性价比高，利润空间有限，预售性较差,高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大 引入酒店管理公司，经营风险,第二部分 项目分析,项目特性 用地分析 规划条件分析 开发商分析 成本分析
2、 市场分析,项目概况,本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部东侧 东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆南路 本项目占地面积1.07公顷，总建筑面积约7.05万平方米,北侧,小盘，规模小可支持“新、奇、怪”的产品,位于“高档”区域项目成本较高，档次较高,交通方便支持商务功能,紧邻城市主干道形象价值高，有一定噪音影响,有一定景观优势（高尔夫球场）支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点,周边建筑物遮挡北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响,项目特性,区域成熟 涉外性强 景观较好 特点“模糊”,区位分析,用地分析,东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线
3、 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重,农展馆南路,朝阳北路,朝外大街,朝阳路,东二环,东三环,东四环,用地分析,交通分析,农展馆南路由西向东需调头 长虹桥堵车问题较严重 地块东侧规划路修通到北侧 北侧小区的入口问题,用地分析,交通分析,A区景观好，相对安静 B区开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业 C区私密性差，北侧、西侧形象差， C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林,用地分析,地块分析,位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正,用地分析小结,规划建设
4、用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）,规划条件分析,规划条件分析,根据日照分析，项目可以统一作成61米 按首层4.5米，标准层3米计算，可以做到19层。,多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌,开发商分析,土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米 加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右,成本分析,中高档次的产品,居住类物业 大户型 一般户型 小户型 偏商类物业 写字楼
5、 商住公寓 酒店 服务式公寓 商业,市场分析,朝阳公园 朝外工体 CBD 三元桥,宏观市场分析,区域市场分析,细分市场分析,2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势,政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响 房地产价格继续上涨,宏观市场分析,全国宏观市场分析,北京房地产总体市场,纯居住为主 主打景观概念 容积率较高 单价高 户型面积相对偏大 精装修 有一定的投资客户 有一定的外籍客户,区域市场分析,朝阳公园区域,综合项目多 居住物业类型多样 均价较高 户型多样 大户型公寓市场表现较差 投资客户比例较大 外籍客户比例较大,
6、区域市场分析,朝外工体区域,区域市场分析,CBD商圈,综合性项目较多 纯居住概念 商住公寓 档次高 投资高档纯居住公寓的客户占一定比例 精装修,区域市场分析,三元桥区域,商住为主 均价在10000元/左右 精装修 高容积率 外立面仿写字楼 涉外性强 投资客户比例较大,朝阳公园西侧、北侧 东四环以东地区 棕榈泉国际公寓以南 呼家楼,区域市场分析,潜在土地供应,南湖公寓 九号国际公寓 鸿翔花园 美国公寓 白家庄项目 湖南卫视 万通朝外项目 首创呼家楼 富力青印厂,潜在项目,万通朝外项目（在谈）日坛北侧，写字楼约4万平米，住宅约5万平米。另有综合体（SOHO、写字楼、底商）约15万平方米,南湖公寓规
7、模约5万平方米，大户型项目，均价预计14000元/平方米。,白家庄项目规模约11万平方米，均价预计在12000-13000元/平方米之间，,富力青印厂项目位于东三环里的白家庄，占地4公顷，12万平米的写字楼和6万平米公寓,首创呼家楼总规模约130万平方米（未定）， 目前确定的是20万平方米写字楼和10万平方米的公寓（含商务公寓），其中商务公寓预计均价在13000-14000元/平方米之间。，,区域市场分析,规划潜在项目,集中在三环沿线及三环内,项目周边的潜在项目数量较多，涵盖了从公寓、办公、商业到公建的各种物业 总规模上百万，一方面加剧竞争，另一方面也促进了区域的成熟,细分市场分析,居住类物业
8、 大户型 一般户型 小户型 偏商物业 写字楼 商住 酒店 服务式公寓 商业,总供应量约160万平方米 产品档次高，高单价、高总价 户型舒适，精装修 朝阳公园、CBD的表现比较好， 工体、朝外商圈的表现相对较差 客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例,细分市场分析,居住类物业大户型,居住类型多样 价格水平差别较大 市场表现不温不火,居住类物业一般户型,总供应量约60万平方米 类型多样 总体市场表现较好 总价敏感 单价没有高过同区域内大户型单价 投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大,居住类物业小户型,大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少 大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏
9、感，较高单价（也低于大户型） 大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈 一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般； 小户型投资性较强，表现不错，但容量有限,细分市场分析,居住类物业特点,细分市场分析,偏商物业 写字楼 商住 酒店 服务式公寓 商业,周边写字楼 档次不高 出租率高 主要租住客户是： 外国小公司 旅行社、航空公司 农业部相关的公司 文化传播类公司,通广大厦,偏商类物业写字楼,总供应量约为130万平方米 周边相对空白 综合体项目多 单价高 接近写字楼配置 总体的市场表现较好 区域涉外性较强 有一定比例的投资客户,偏商类物业商住公寓,周边酒店档次高 酒店市场经营情况较好 酒
10、店需求量较大 区域成熟度比较高 区域涉外性强 区域认可度高,偏商类物业酒店,服务式公寓特点 高标准客房 适量的配套 酒店管理公司提供统一酒店式管理服务 居家感强 面向中长期租住客户,偏商类物业服务式公寓,区域商业特点 属周边商圈的辐射区 项目周边商业供应量较小 小型的配套商业 朝阳公园西门有大量餐饮,偏商类物业商业,写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求 商住物业稀缺 （呼家楼有潜在的竞争项目售价13000-14000元/平方米） 酒店档次较高，经营情况相对较好 服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户,偏商市场分析小结,周边项目档次高，纯居住多，潜
11、在供应量大，市场风险较大 项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白 服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在经营风险 周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主 纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多,市场分析小结,第三部分 综合分析,大户型纯居住公寓 小户型纯居住公寓 商住公寓 服务式公寓,基本假设,各类物业优劣势分析,写字楼、酒店等公建由于涉及到用地性质变更及对开发商前期资金占用等问题，建议不考虑,A区适宜作豪宅，B、C区不适宜 私密性差，噪音
12、影响 东西向 北侧、西侧形象差 规模小，自身景观、配套相对不足 容积率高 市场同类产品竞争强，劣势比较明显 高单价、高总价，单价和总价均不敏感作高性价比产品不太可行，作高品质产品可行,A,B,C,豪宅纯居住大户型,变现性、预售性较好 大区位条件较好，有一定景观支持,风险大 建议不作,总价敏感 单价受限总价单价*面积，面积有下限，因此单价也受限 使用者（面积）：极端小、功能不完善的户型已不受欢迎 产品进深大，通透户型面积大，总价高；内廊式（零居室，单向采光），品质差 供应量市场竞争大，市场容纳量有限，车位有一定压力,小户型公寓,市场表现相对较好 区域接受度较好 A、B区都适宜（对朝向、景观不敏感
13、）,A,C,B,利润相对低 市场容量有限 建议尽量不作,市场潜在供应的竞争 小交通（自西向东）有一定影响 预售性相对较差 市场价格接受度待考验，利润空间有限,商住公寓,交通方便，形象好 周边有办公需求 市场相对空白 对产品规划条件不严格 可作性价比较高产品 车位尚可满足要求,A,C,B,适宜作商住,操作难度较大 小业主购买问题 经营风险/引入酒店管理集团难度 周边有一定竞争（高档公寓出租率较高） 对发展商的要求高天鸿集团有自身经营酒店的经验 规模受限,服务式公寓,A、B都适宜作公寓式酒店 差异化产品，市场细分，空白 市场表现出相当的需求度 区域相对成熟（商务、涉外性） 有一定景观条件 利润空间较大,A,C,B,适宜作 但不宜全作 规模受限,豪宅,小户型,商住,服务式公寓,建议不作,建议尽量不作,适宜作,适宜，但规模受限,商住,公寓式酒店,物业类型定位结论,商住,服务式公寓,物业类型定位结论,组合产品？,
