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1、谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司,2010-ZZTZH-11,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010-11-15,新枣庄项目 市场定位深化报告,本次报告重点阐述的核心内容,1、本项目的首要开发目标位“利润最大化”，项目开发通过怎么样的途径能够方能实现“利润最大化”，项目能够实现的利润又是多少？ 2、以围绕项目实现“利润最大化”为目的，如何对项目进行合理的规划布局，各物业类型的产品配比是多少？ 3、项目的赢利模式是什么？制定怎样
2、的开发节奏能够实现？ 4、项目在开发过程中会出现什么风险？如何规避这些风险？,项目区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识 项目地块再认识 地块交通情况再认识、地块价值再认识 项目客户再认识 项目所涉及到的客户群、主力客户群 项目定位再认识 项目属性定位、各类产品定位、 项目规划思路及建议 项目布局的原则、布局的思路、规划建议 项目投资测算分析及开发节奏 项目的整体利润情况、开发节奏情况 项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,现状区域位于郑州金水区的核心板块，板块由省级行政生活圈、高端文化生活圈和中心商业金融区组合
3、构成。区域功能的复合性对于项目的开发具备较强的导向作用！,北至北环、南至金水路、西到南阳路、东至中州大道； 面积大约为36平方公里，片区主要属于金水行政区域。与郑东新区和城西片区相比，区域整体人口密度较大，城市主道路横通竖直、交通便利； 金水区农业路中段、河南科技市场周边等商务功能区为代表的楼宇经济已经崛起，以未来路、经三路、花园路和文化路为主的“四纵”，以东风路、农业路、黄河路和金水路为主的“四横”楼宇经济聚集带已现雏形，成为该区经济实现跨越式发展的有力支撑。,启示 区域功能的复合性对于项目开发具备较强的导向作用。对于本项目来讲，依托区域整体环境，大力挖掘项目的商业价值是项目开发取得成功的最
4、关键因素！,碧沙岗 商圈,郑东新区,紫荆商圈,二七商圈,地铁2号线,本项目,城中村改造密集区,城中村改造密集区：此片区城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社区与城中村交错的新兴居住区，流动人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。未来区域内弓庄、七里河村、五里堡、芦邢庄等城中村将陆续改造，区域将升级为郑州新兴居住组团。,郑东新区：现核心区已经初成规模，远景概念规划范围150平方公里，规划的特点是生态、文化、共生性城区，现在生活配套等还不是十分完善，但随着第二个五年的建设,未来居住环境将得到进一步优化。,曼哈顿 商圈,国贸商圈,科技市场 商圈,郑州核心行政生活圈：省委、省政府等行政事业单位云集，是河
5、南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，教育，医疗商业等生活配套齐全，动物园、东风渠滨河公园等绝版休闲配套，现居住环境优越、是郑州最成熟的核心行政居住生活圈。,规划城市轨道交通、地面交通等的升级，将更加放大未来版块高端居住功能的核心价值，并增强对未来周边区域的辐射引导作用！,启示 有人士形象地将城市的进程比喻为“步行时代”、“马车时代”、“汽车时代”和“地铁时代”，而如今，迎来地铁时代的郑州城市交通格局的转变，在提升区域形象，缩短区域心理距离的同时，也将大幅增强项目所处板块房地产对其他区域的辐射力度，使区域原有的“核心区位”特征更加突出。,5号线,4号线,本案,本案,本案,BRT：2009
6、年5月BRT城市快速公交开通，使花园路、农业路真正发挥了郑州北部主要城市干线的优势，将金水核心城区与东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力； 地铁：按照郑州地铁规划，地铁2号线、 4号线、5号线都会在距项目500-1000米范围内设站点，其中地铁2号线贯通南北，北起广播电台站，向南跨过南三环延伸至幸福路，4号线北起惠济区，南至经济技术开发区，两条线路贯穿南北连动郑州，地铁的建设将更加增强项目所在版块的城市形象，提升版块价值。,启示 迎合北区板块整体的规划发展方向，枣庄项目对金水板块发展将有可能起到推动作用借助生态人居和地理位置的特殊性，成为强调版块稀缺高品质生态人居的补缺者和领导者，
7、成为区域的形象表率。,规划按市政规划，至2020年，郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发，建设生态旅游中心，政策导向将更加彰显板块的土地稀缺价值！,区域性中心城市： 去年出台的郑州市城市总体规划（20082020年），根据城市的经济、社会发展目标和资源环境特点，郑州未来发展的总体目标是在2020年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市，正式迈入现代化大都市行列； 区域发展战略： 根据2008-2020年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量
8、高、宜于居住区。,本项目,区域总结项目区域整体发展相当成熟，随着城市的不断发展，项目区域内的人居环境、商业功能、交通条件都将有大幅提高，对本项目来讲项目的发展应以当前区域的发展现状为基础，前瞻性的进行项目开发，将项目的影响力，辐射到更为广阔的区域内。,本案周边配套现状：区域周边的配套以商务办公、居住生活、为主，商业形成了服务型商业和配套型商业的整体特征。,本次区域以经三路、花园路为中心，西至经三路东到中州大道，北至晨旭路，南至红专路的一个区域，重点经三路、农业路进行调查，,预博 大厦,税 务 局,龙 帅 俊 颜,益 华 商 务,济 源 大 厦,豫 星 大 厦,海 特 大 厦,英 协 大 厦,省
9、汇 中心,光 大 银 行,业 兴 银 行,华 润,江山商界,银丰 商务,中行,东 方 资 产,天地 粤海,招行大厦,河南 日报,金 龙 小 区,郑州 海关,国贸 360,注协大厦,明鸿新城,金成豪庭,正弘旗,德亿 时代城,军安小区,非常 国际,天裕 小区,苏荷 公寓,福彩 大厦,鑫苑 名家,正大 广场,阳光 新城,好莱坞 公寓,本案,皇宫 大酒店,威尼斯 大酒店,新项目,75 中,正弘 商业,林科院,移动公司,名门 国际,投 资 大 厦,泰宏 商务,财富 广场,金龙 小区,河南 财政厅,融丰 花苑,思达数码,实力大厦,绿洲商务,2期,恒升 府第,文馨 花园,花花牛家属院 移动家属院,亿安 花园
10、,绿洲 云顶,工程 学院,晨旭路,红专路,农业路,中 州 大 道,经 三 路,国企 中心,花 园 路,东风路,商业、酒店,办公,老居民区,尾盘 新入驻小区,新开楼盘,雷 凯 大 厦,丹尼斯,锦绣 正弘公寓,政府机关,1、农业路两侧，从花园路到经三路集中了较多的写字楼，从经三路至东明路附近也有少量分布 2、经三路：从红专路至东风路附近，多集中在道路的两侧，其中在经三路较远的晨旭路也有少量的写字楼存在；,益 华 商 务,济 源 大 厦,豫 星 大 厦,海 特 大 厦,英 协 大 厦,省汇 中心,光 大 银 行,业 兴 银 行,江山商界,银丰 商务,中行,东 方 资 产,招行大厦,招 行 大 厦,注
11、协大厦,福彩 大厦,本案,移动公司,投 资 大 厦,财富 广场,融丰 花苑,思达数码,实力大厦,绿洲商务,晨旭路,红专路,农业路,中 州 大 道,经 三 路,国企 中心,花 园 路,东风路,预博 大厦,雷 凯 大 厦,区域写字楼分布：区域写字楼呈现出集中分布的特点，受区域影响力，项目周边有少量写字楼存在，但未形成影响力；从项目周边情况来看，本项目发展写字楼存在一定的阻力。,启示 本项目周边存在部分写字楼，但相对有一定距离，且数量不多，距离核心的商务中心还有一定的距离；本项目发展写字楼物业存在一定的阻力。,区域新开写字楼的入驻情况相对要略差些，如招银大厦；而较早入驻的写字楼的入驻情况，相对较好，
12、证明市场到目前阶段，思达、金成国际广场等，入驻情况相对较好；,益 华 商 务,济 源 大 厦,豫 星 大 厦,海 特 大 厦,英 协 大 厦,省汇 中心,光 大 银 行,业 兴 银 行,江山商界,银丰 商务,中行,东 方 资 产,招行 大厦,招 行 大 厦,注协大厦,福彩 大厦,本案,移动公司,投 资 大 厦,财富 广场,融丰 花苑,思达数码,实力大厦,绿洲商务,晨旭路,红专路,农业路,中 州 大 道,经 三 路,国企 中心,花 园 路,东风路,预博 大厦,雷 凯 大 厦,金成 国际 广场,区域写字楼租售情况：年代越久的写字楼入驻情况较好，部分新入驻写字楼出现高空置率现象，由此可见，受城市格局
13、演变的影响，区域写字楼发展空间受限；,启示 受城市格局演变的影响，区域写字楼发展空间受限。对于本项目来讲，项目开发应顺应城市发展区域，前瞻性的看待项目开发和产品规划。,益 华 商 务,济 源 大 厦,豫 星 大 厦,海 特 大 厦,英 协 大 厦,省汇 中心,光 大 银 行,业 兴 银 行,江山商界,银丰 商务,中行,东 方 资 产,招行 大厦,招 行 大 厦,注协大厦,福彩 大厦,本案,移动公司,投 资 大 厦,财富 广场,融丰 花苑,思达数码,实力大厦,绿洲商务,晨旭路,红专路,农业路,中 州 大 道,经 三 路,国企 中心,花 园 路,东风路,预博 大厦,雷 凯 大 厦,金成 国际 广场
14、,金融机构分布： 1.工商银行 2.中国银行 3.广发银行 4.交通银行 5.兴业银行 6.农业银行 7.招商银行 8.光大银行 9.建设银行 15.长城保险 16.平安保险 17.中国人寿 18.中国人寿 19.新华保险 20.天宇保险 21.同安保险 22.中世瑞保险 23.太平洋保险,区域写字楼入驻单位：以金融行业为主导，零星分布房地产等行业，办公企业整体水平较低。受郑东新区写字楼市场活跃等因素的影响，区域写字楼市场将逐步呈现下行趋势！,1、区域内写字楼多以银行保险类企业为主，其中共有12家银行分行，9家保险公司；区域金融属性突出； 2、区域内的写字楼以中小型成长型或创业型企业为主，企业
15、相对办公环境较差，人数众多，按照5平米/人的标准来计算，区域内约有近12万人的流动办公人群；,启示 区域写字楼客户的整体水平已经存在瓶颈，伴随郑东新区写字楼市场的活跃，区域内写字楼市场将逐步呈现下行趋势。,区域住宅分布：区域内住宅分东风渠分为南北两个板块，整体呈现出“北高南低”的现状；本项目两个地块分处东风渠两侧，可根据区域住宅情况，量体裁衣！,金 龙 小 区,明鸿新城,金成豪庭,正弘旗,德亿 时代城,军安小区,非常 国际,天裕 小区,苏荷 公寓,鑫苑 名家,阳光 新城,好莱坞 公寓,本案,新项目,名门 国际,泰宏 商务,金龙 小区,2期,恒升 府第,文馨 花园,花花牛家属院 移动家属院,亿安
16、 花园,绿洲 云顶,晨旭路,红专路,农业路,中 州 大 道,经 三 路,花 园 路,东风路,老居民区,尾盘 新入驻小区,新开楼盘,锦绣 正弘公寓,区域住宅开发现状：区域内住宅项目多为近5年来的新盘，枣庄项目作为区域内少有的为开发土地，具备较强的稀缺性，未来项目销售面临的区域内竞争较少，前景优越！,金 龙 小 区,明鸿新城,金成豪庭,正弘旗,德亿 时代城,军安小区,非常 国际,天裕 小区,苏荷 公寓,鑫苑 名家,阳光 新城,好莱坞 公寓,本案,新项目,名门 国际,泰宏 商务,金龙 小区,2期,恒升 府第,文馨 花园,花花牛家属院 移动家属院,亿安 花园,绿洲 云顶,晨旭路,红专路,农业路,中 州 大 道,经 三 路,花 园 路,东风路,老居民区,尾盘 新入驻小区,新开楼盘,锦绣 正弘公寓,区域商业分布 ：区域商业分布密度较高，
