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1、第三章 房地产市场开发与经营环境,本章内容提要 房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。,重点问题,房地产市场开发环境概述 房地产市场环境分析内容 房地产市场调研报告的撰写,3.1房地产开发与经营市场环境概述,一、房地产开发与经营环境含义 1、环境：影响企业生存与发展的外部因素的总和。 2、房地产开发与经营环境：影响房地产开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。,三、房地产开发与经
2、营环境特点 1、关联性 2、可变性 3、相对性 4、层次性,一、房地产市场宏观环境状况 （一）、政治法律环境 1、政治局势与政策 1）财政政策 2）货币政策 3）产业政策 4）土地政策 5）住房政策(见附件) 2、相关法律,3.2房地产开发与经营环境分析,（二）经济环境 1、宏观经济趋势（附件） 2、居民收入和购买力(如图)_ 3、外贸状况(2011年3.64万亿美元) 4、利率 5、汇率 汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。,（三）人口环境 1
3、、人口总量 2、年龄结构 3、人口地理分布 4、家庭结构 5、教育程度等 （四）社会文化,二、中观环境城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势(2010) 全市主要发展商开发销售情况 二手房市场交易情况,三、微观环境 1、消费者行为调研与市场需求容量调研 ,2、项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 区域交通条件 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 竞争对手分析 其他影响因素和条件,实施1255城市发展战略，即： 由1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。,一是按照“提升品位、完善功能”的要
4、求，做大做优1个主城区。继续做大主城区体量，由中心城区向东部的秀山地区和西部的滨江地区拓展，形成设施更加完备、功能更加完善的100平方公里以上的主城区。 二是按照“科学规划、基础先行”的原则，建设好2个副城区。大力改造提升当涂县城区域功能，建设姑孰副城区；打造一个由丹阳、博望、新市3个镇围合起来的新的丹博副城区，力争3-5年出成效。 三是按照“产业特色、扩权强镇”的思路，建设5个中心镇。加快建设雨山区向山镇和当涂县石桥镇、黄池镇、太白镇、年陡乡等5个中心乡镇，努力把中心镇建设成为产业集聚区、人口集中区、和谐社会示范区。 四是按照合理布局、错位发展的要求，打造5个产业功能区。着力打造马鞍山经济技
5、术开发区、南部沿江承接产业转移示范区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区、濮塘休闲度假区等5个错位发展的产业功能区，使之成为承接产业转移的重要载体，成为实现跨越发展的重要增长极。,马鞍山市朝辉东方城项目 工程类别 住宅,酒店,社区,教育及研究设施,零售 子类别 陈列室、零售大卖场、零售市场/学校/托儿所、幼稚园/酒店/市镇联立式房屋、公寓 外资参与 非外资参与 建筑面积 1260000 (住宅),42000 (酒店),42000 (社区),42000 (教育及研究设施),14000 (零售) 钢结构 不使用 建筑物层数 35 业主类型 商业 工程类型 新建 占地面积 460897 平方米 装
6、修情况 精装 外墙概/预算 未透露 项目描述 一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方米,包括: *30幢34层高的住宅楼,设有商铺 *九层高的花园洋房 *均设有单层高的地下室 *五星级酒店 *农贸市场 *幼儿园及小学 *一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。 *项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。 项目阶段 项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月,一、房地产市场调研的含义 什么是房地产市场调研？ 针对房地产开发与经营过程中的特定问题和目标，
7、采用科学的研究方法，系统、客观地收集、整理、分析、解释和沟通有关房地产市场信息，为管理者制定、评估和改进经营决策提供依据。,3.3.1 房地产开发与经营调研的概述,3.3 房地产开发与经营环境调研,二、房地产开发与经营环境调研的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的 营销策略,3、企业健全决策 机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,三、房地产开发与经营调研的原则,房地产调研,1、真实性（客观性）,2、时效性,3、全面性,4、计划性,5、预测性,6、比较性,（一）调查方法,3.3.2房地产市场调研报告撰写,（二）资料收集方法,（三）房地产市场调研的操作流程,明确调研目的
8、分析初步情况 设计调研方案 确定资料来源 确定资料收集方法 设计调查表及调查问卷,1、准备阶段,试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。 调研实施,2 调查阶段,调研资料的整理与甄别验证 调研数据的统计与分析 撰写调研报告 修订并提交调研结果,3 分析研究阶段,成果归档 总结经验,4 整理归档阶段,报告主要内容 导言：标题、前言 正文：报告主体部分 结尾：总结和说明 附件：图表和附录,1、 房地产市场调研报告的内容,（四）房地产市场调研报告,2、正文主要内容,5. 房地产市场形势及发展趋势,6. 结论和建议,4. 房地产市场 需求特征,3. 房地产市场 供给特征,2. 房地产市场环境状况,1. 基本情况概述,3. 房地产市场调研报告撰写原则,1. 以调研目的为核心原则,2. 前后逻辑合理原则,3. 层次鲜明性原则,4. 图文并茂原则,思考题 1、房地产开发与经营的环境因素有哪些？如何影响房地产经营活动？ 2、房地产调研报告的主要内容有哪些?如何提高其有效性和应用性？,
