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1、【百代银座广场】策划提案,日期：二零零六年四月十六日,1,前 言,由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异，难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。 进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力，将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有利于项目的招商工作进行。,2,百代银座商业裙楼背景资料,本项目所在的大冶市的经济发展还比较滞后，商业网点匮乏，居住人 口比较分散，人均收入属于湖北中等水平，但大冶目前消费习惯是中高档
2、 消费品主要去武汉和黄石市消费，本地消费品主要集中在底档和日常用品 方面。而本商业项目又处于大冶的新城区，人口密度低，商业的经营风险 大，需要准确的市场定位和一定的市场培育期。 应市政府扩大商业网点，完善居民商业配套设施为原则，同时也为了 对本项目社区居民的生活消费方面提供便利，规划建设了百代银座商业项 目，力争将本项目打造成大冶甚至黄石市最有影响力的商业项目之一。 因发展商缺乏经营商业地产方面的经验，邀请本公司对该项目进行前期的 项目策划和招商代理事宜，本公司专业、专注、高效、创新的原则力将把 该项目各项工作做到位，完成发展商的重托，以下是对该项目如何运作的 纲领性提议。待建立正式合作关系后
3、再出祥细的报告。,3,黄石市简介：,黄石市位于湖北省东南部， 长江中游南岸。东北临长江，与 浠水县、蕲春县、武穴市隔江相 望，北接鄂州市，西靠武昌县， 西南与咸宁市、通山县为邻，东 南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。 境内村村通公路，对外通往全国 各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。 。,4,黄石经济发展及消费,2003年，全市国内生产总值完成248亿元，同比增长0.3%。经济运行质量和效益明显提高，经济效益综合指数达到101%，提高11.65个百分点；规模以上工业总产值完成166.
4、2亿元，增长17.5%。高新技术产品产值达36.83亿元，增长27%。财政收入完成17.02亿元,增长11.1 %。消费需求稳定增长，社会消费品零售总额91.8亿元，增长10%。城镇居民人均可支配收入6605元，增长14.9%，农民人均纯收入2230元，增长4.2%。农业产业化和农村产业结构调整取得新成绩，农业总产值完成18亿元，增长5.9%。固定资产投资完成54.45亿元，增长15%，全年共实施了95个较大的建设项目，其中投资过千万元的技改项目45个，有35个项目竣工，西塞电厂、山南铁路、华新六号窑等一批酝酿多年的重大项目正式开工，黄石新火车站正式进入国家武九铁路扩能改造计划。旅游、房地产、
5、社区服务等服务业加快发展，第三产业增加值完成95.8亿元，增长10.1%。,5,黄石人口结构状况,全市总人口为250.82万人,其中,城镇人口为124.41万人,农村人口为126.41万人。按常住人口计算,2003年我市城镇化率达到49.6%。 城乡居民收入稳步增加。城镇居民人均可支配收入7165元,比上年增加560元,增长8.5%;农民人均纯收入2335元,比上年增加105元,增长4.7%。 居民生活质量继续改善。城乡居民消费结构进一步优化,用于吃的支出比重继续下降,用于吃以外的居住、学习、文化娱乐、交通通讯等方面支出比重显著上升。2003年城镇居民和农村居民恩格尔系数分别为35.3%和47
6、%,均比往年有所下降。居住条件继续改善,城镇居民人均居住面积达到20.03平方米,比上年增长8.7%;农民居民人均居住面积32.5平方米,增长0.8%。,6,黄石市经济发展存在问题,国民经济和社会发展中存在的主要问题是:出口需求对经济增长拉力减弱,经济增长的结构性矛盾依然存在,农民增收比较缓慢,劳动力供求矛盾依然突出,城镇就业压力较大,部分城乡居民生活比较困难。,7,大冶市简介,大冶市位于湖北省东南部，长江 中游南岸，地处武汉、鄂州、黄石、 九江城市带之间和湖北“冶金走廊”腹 地，地跨东经1143111520， 北纬29403015。西北与 鄂州市为邻，东北与蕲春、浠水县隔江相对，西南与武汉市
7、、咸宁市 毗邻，东南与阳新县接壤。距省会武汉仅90公里，由湖北省第二大城 市黄石市代管。全市总面积1566.3平方公里，辖1个乡、10个镇、3个 街道办事处、1个国有农场。 大冶矿藏资源丰富，得天独厚，素以“百里黄金地，江南聚宝 盆”著称于世。境内已发现和探明的大小矿床273处，其中大型矿床 30多处。大冶工业发达，门类齐全，形成了以冶金、机械、建材、煤 炭四大行业为主，以化工、轻纺、电力、食品、饲料等行业为辅的工 业体系，许多工业产品形成了拳头产品,8,大冶市经济发展及消费,2004年，大冶全市生产总值达到95.96亿元产业完成增加值12.37亿元，增长4.1%；第二产业增加值52.60亿元
8、，增长14.3%；第三产业增加值30.99亿元，增长11.2%。全市人均生产总值首次 突破万元大关,达到10684元，增长16.7%。经济综合实力明显增强。 2004年全市实现工业增加值44.80亿元，比上年增长12.6%。其中：国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业（以下简称规模以上工业）完成增加值26.23亿元，增长28.9%,增速比上年提高13.0个百分点。 其中，轻工业实现增加值5.88亿元，增长1.0%；重工业增加值达20.32亿元，增长37.1%。重工业发展快于轻工业。重工业经济在规模以上工业中所占的比重达77.47%。 建筑业快速发展。全市全年完成建筑业增加值7.80亿元
9、，比上年增长24.6%,提高5.6个百分点。全市资质经上建筑企业房屋建筑施工面积187万平方米，房屋建筑竣工面积128万平方米。,9,大冶市人口与收入,2004年，全市年末人口为89.98万人。全年出生人口0.74万人，出生率为8.24；死亡人口0.43万人，死亡率为4.77；净增长人口0.31万人，自然增长率为3.47。城乡居民收入增加，生活水平明显提高。全市城镇居民人均可支配收入6916元，比上年净增564元，增长8.9%；城镇居民人均消费支出5528元，比上年增加629元，增长12.8%。农民人均纯收入3047元，比上年增加336元，增长12.4%；农村居民人均生活消费支出2352元，净
10、增加260元，增长12.4%。,10,项目SWTO 状况（详细分析待市场调研后再提供）,优势： 1、得到政府的支持，在政务和税务方面可以增加项目竞争力。 2、规模达到了一定的体量，利于主力店的引进并产生规模效应。 3、商场硬件结构良好，通透性高利于商业经营和招商。 4、交通通畅快捷，停车位充足，符合商业经营要求。 劣势及威胁点 ： 1、整个大冶居民习惯去武汉和黄石消费，短时间内难以改变。 2、本项目处于城市新区，周边居民居住分散，没有形成商圈。商业经营 风险大 3、大冶属于县级市，人口规模和人均收入远未能达到知名商家的开店要 求，招商难度大。,11,项目运作思路,本项目虽然有很多先天不足之处，
11、但也有很多机会点。比如能得到政府优惠政策，入驻门槛低，市场空间大等。但如何把有利因素充分发挥出来，避免不利因素，降低开发风险，如何使项目能顺利运作，少走弯路。这就需要与具有丰富商业地产运作经验的商业管理公司参与进来。由商业管理公司跟据其丰富的商业运作经验，对本项目的市场状况做充分的研究后会找到本项目准确的市场定位。再根据定位，利用商业管理公司丰富的客户资源完成该项目的招商甚至直接接管后期的商业经营管理。 现将商业管理公司参与后的工作内容和流程简单说明如下：,12,商业管理公司接洽流程,1、初访阶段: 根据项目资料及专家对现场状况进行评估论证，对物业现场 进行观摩和初步考察，提出业态组合框架及合
12、作方式。 2、提案阶段： 免费提交项目初步运作的提案报告，洽谈合作条件，最终 完成委托代理合同，建立正式合作关系。 3、调研阶段：对项目进行祥细的市场调研，最后提供策划报告进入招商阶 段。 4、招商准备工作阶段：完成项目组筹建提交项目组成员提交总体进度 表提交具体执行工作计划提交初步招商及销售策略安 排驻场事宜招商工作、销售工作全面展开。 5、运行阶段：履行合同责任义务，调整计划偏差确保项目运作成功。 6、项目完成阶段：项目成功完成后，提交全程工作记录和相关数据给发展 商，完成交接。 7、评估阶段：双方评估合作结果，弥补不足，总结经验，为以后再次合作 做好准备。,13,商业管理公司服务内容,市
13、场调查（详细了解市场） 市场分析（对市场数据深入研究） 项目定位（确定项目运作方向） 项目策划（确定如何有效地实施） 项目推广（保障顺利完成招商、销售、营运的依托） 项目招商（整合社会资源顺利完成筹建） 项目销售（套现开发资金，实现预期利润） 项目营运（精心打造品牌，实现良性开发）,14,市场调研和市场分析的重要性,商业地产项目在开发或招商的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场
14、调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据，其结论在市场分析后才会有一个清晰的定位。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。,15,招商工作与开发前期工作的说明,虽然本项目开发前期可能也做了一部分的市场调研工作，但有很多不足之处需要弥补： 1、前期调研的时间跨度太长（已是几年前做的调研）失去了时效性。
15、2、针对的出发点不同（主要针对开发为调研目的，并非以招商为目的，从原报告中未能对主力店做深入分析可看出立场）。 3、前期调研报告未能起招商指导性作用（其主要针对市场的摸底，对如何进行招商如何进行营运只字未谈，同时对商业项目的定位和规划也未做研究，说明该公司长于住宅开发，不长于商业规划、招商和营运）。 4、前期的调研、定位与后期的招商和营运是一个完整的运作体系，不能分开运作，否则会出现运作理念和思想的衔接偏差，导致执行的困难或无法顺利执行的状况。 基于以上种种原因，为了顺利完成招商工作，本公司认为必须对该项目进 行完整而专业的招商运作。本公司全盘负责后续部分的工作。,16,本项目目前要做的营销工
16、作,确定专业商业管理公司全程代理 制定全盘营销策略 执行专业的市场调查工作 执行专业的市场分析工作 出具完善的项目策划工作 制定专业的项目推广方案 制定专业项目招商策略并负责执行 制定专业的项目销售策略并负责执行（如果发展商有意愿销售） 组建项目营运管理班子并负责完成各营运指标的达成。,17,市场调查与市场研究工作内容,经济环境的分析和生活结构研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查与分析 区域零售业结构的市场调查与分析 商业发展规划和政策研究 消费者消费行为的调查与研究 未来商业地产的供应量分析 商圈的确定和研究 商业项目租售价格和条件的调查的研究 招商对象的调查和研究 交通环境的调查和研究,18,商业项目的整体策划工作具体内容 第一阶段：市场调研分析部分,商业项目策划 第一阶段：市场调研分析第一项市场调研1.1市场概况1.2经济发展状况1.3房地产及城市规划发展分析1.4未来经济展望 第二项商业市场-外部环境调查2.1商业市场现状2.
