《{企业经营管理}开发经营新理念》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{企业经营管理}开发经营新理念（196页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发经营与管理,考前辅导,1,本科目特点及复习技巧,2,掌握 熟悉 了解,3,第一章 房地产投资与投资风险,4,第一章,第一节 投资与房地产投资 一、投资概述 概念： 分类 投资的特性,短期投资与长期投资 直接投资与间接投资 金融投资与实物投资 生产性投资与非生产性投资,是一种经济行为 时间性 目的是获取收益 风险性,以获得未来货币增值或收益为目的,5,二、房地产投资概述 （一）房地产投资的概念 （二）房地产投资的分类,政府投资 非盈利机构投资 企业投资 个人投资,土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资,居住物业投资 商用物业投资 工业物业投资 酒店和休闲娱乐设施投资 特殊物业投资,
2、按主体,按经济活动类型,按物业类型,特点,6,（三）房地产投资特性 区位选择异常重要 适于进行长期投资 需要适时的更新改造 易产生资本价值风险 变现性差 易受政策影响 依赖专业管理 存在效益外溢和转移 （四）房地产投资的作用 对社会 对投资者：收益、保值、增值、消费,7,第一章第二节 房地产投资的形式与利弊,一、房地产直接投资 参与有关管理工作 包括 二、房地产间接投资 不参与开发经营工作 包括,房地产开发投资 房地产置业投资,投资房地产企业股票或债券 投资房地产投资信托基金 购买住房抵押支持证券,8,三、房地产投资的利弊理解 利： 弊：,收益高 容易得到金融支持 抵消通货膨胀 提高资信等级,
3、投资额大 回收期长 需要专门的知识和经验,9,第一章第三节 房地产投资的风险,一、房地产投资风险的概念 定义：未获得预期收益可能性的大小 包括：变动： 可能性： 标准差越小，风险就越小 标准差与期望值之比越小，风险就越小教材P16例子 风险收益 风险损失投资者更重视 风险报酬=实际收益-预期收益,标准差=,期望值=,10,二、系统风险 包括P17-20 三、个别风险 包括P20-21,11,四、风险对房地产投资决策的影响 收益型房地产投资承受低风险的投资者 收益增值型房地产投资承受中等风险的投资者 尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业 机会型房地产投资承受高风险的投资者 房地产开发投资一般属于这
4、类,12,第一章第四节 风险与投资组合,一、投资组合理论 P25公式及例子：计算题 预期收益率=无风险收益率+风险系数平均收益率-无风险收益率 二、资本资产定价模型 P26公式 P27例子：折现率的计算题 也就是上面的预期收益率,13,T1-1：一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ） A风险较大 B收益率较高 C流动性较好 D投资回收期较长 答案：C T1-2：某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资 C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D易受政策影响 答案：
5、 A T1-3：投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性 B适时更新改造性 C相互影响性 D专业管理依赖性 答案：B,14,T1-4：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。A买地-建房-卖房 B买房-经营C买房-出租-转售 D买房-出租E买地-开发-转让 答案：BCD T1-5：买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性D.相互影响性 答案：C T1-6：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、
6、建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师 B结构工程师 C设备工程师D监理工程师 答案：A T1-7：决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。 A满足购买者使用要求B购买者支付能力 C物业预期收益D物业用途 答案：C,15,T1-8：下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。 A、能为投资者带来经营性的收入现金流 B、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式 C、适合于长期投资 D、需在机构投资者之间进行交易 E、位置对其有着特殊的重要性 答案：ACDE T1-9：商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。 答案： T1-10：从物理形态上划分，作为房地
7、产投资对象的房地产资产的类型主要有（ ）。A商住楼B土地C在建工程D写字楼E建成后的物业 答案：BCE T1-11：下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。 A在建工程 B车站 C购物中心D科技产业园区 答案：B,16,T1-12：同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ） A保值性 B增值性 C异质性 D弱流动性 答案：C T1-13：房地产投资的缺点是（ ）。A相对较高的收益水平 B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响 D投资回收期较长 答案：D T1-14：下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ） A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产
8、债券 D购买住房抵押支持证券 答案：B T1-15：房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发 答案：ABC,17,T1-16：房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。 A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入 答案：C T1-17：当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售B.抵押C.转让D.经营 答案：D T1-18：相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ） A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房
9、地产 B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C置业投资对象可以是市场上存量房地产 D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 答案：ACDE,18,T1-19：甲、乙两个物业2008年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2009年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50。预计乙物业2009年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断 答案：B T1-20：下列风险中属于系统风
10、险的是()。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险D.持有期风险答案：B T1-21：下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。 A变现风险B时间风险C或然损失风险 D通货膨胀风险 答案：B,19,T1-22：投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ ）。 A提高投资收益B降低系统风险 C降低个别风险D使投资毫无风险 答案：C T1-23：关于投资组合理论的说法，正确的是（ ） A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 答案
11、：D T1-24：投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。 答案：,20,T1-25：假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。A4.42B8.11C8.13D9.54 答案：B T1-26：如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为（）。 A、10.38% B、11.07% C、12.45% D、13.62% 答案：
12、T1-27：某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.59 答案：C,21,T1-28：假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收益率为10，市场整体的平均收益率为20，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。 A0.25 B0.50 C1.5D2.00 答案：B T1-29：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ） 答案： T1-30：购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）
13、 答案： T1-31：在进行风险分析时，期望收益的标准差越小，表明该项目风险越大。 （ ） 答案： T1-32：通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ） 答案：,22,T1-33：房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ） 答案： T1-34：系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。() 答案： T1-35：房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ） 答案： T1-36：某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ） 答案： T1-37：房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因此往往
14、成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 答案：,23,第二章 房地产市场与市场运行,24,第二章 第一节 房地产市场概述,一、房地产市场的含义 构成：交易当事人、交易对象、交易制度、交易机构 二、房地产市场的运行环境 P30-31表格：环境类型与影响因素对应 三、影响房地产市场转变的社会经济力量 四、房地产市场的参与者,25,第二章第二节 房地产市场结构与指标,一、房地产市场结构 房地产具有不可移动性、异质性，市场集中度低 房地产市场是垄断竞争市场,总量结构 区域结构 产品结构 供求结构 投资结构 租买结构,二、房地产市场细分 5种标准,26,三、房地产市场指标 概念要点和计算,27,第
15、二章第三节 房地产市场的特性与功能,一、特性 供给垄断性 需求广泛性、多样性 交易复杂性 价格区位相关性 广泛的外部性 市场信息不对称性 二、功能 5个方面,28,第二章第四节 房地产市场的运行规律,一、房地产空间市场与资产市场 均衡状态：,租金和价格都不变 价格与重置成本相同 新增量和灭失量相等 房地产资产存量保持不变,29,二、房地产市场的周期循环 定义：重复发生的波动 原因：供需因素、信息不充分、心理、政策、制度、季节性 自然周期理解P50图 五个节点的含义： 每一阶段的特征 投资周期 与自然周期的关系,A点空置率最高 B、D点长期平均空置率 C点理想均衡点、拐点 E点等于A点,自然周期
16、第一阶段，很少有资金投向存量房地产 自然周期第二阶段后半段，资本流量显著增加 自然周期第三阶段，流动性很高 自然周期第四阶段，投资者减少投资,30,三、房地产泡沫与过热 泡沫的成因： 泡沫不同于过度开发,土地稀缺是基础 投机需求膨胀是诱因 金融机构过度放贷是助燃剂,31,第二章第五节 房地产市场的政府干预,一、政府干预的必要性 二、政府干预房地产市场的手段 三、政府规范房地产市场行为的措施,32,T2-1：下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步 答案：A T2-2：下列关于房地产市场特性的表述中，不正确的是（ ）。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性 D交易复杂
