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1、价格培训,项目情况介绍,第一部分：洛阳房地产市场状况 第二部分：竞争楼盘项目概况 第三部分：市场分析 第四部分：价格制定依据 第五部分：价格明细,第一部分：洛阳房地产市场状况,1、洛阳城市经济发展概况 洛阳市是河南重要的工业城市，经济基础良好，人均GDP仅次于郑州，列河南省第二位。近年来，洛阳经济持续高速增长，2007年全市国民生产总值达到1595.7亿元，比上年净增262亿元，增长16.0%，超额完成省定目标，分别比全国、全省高4.6个和1.6个百分点，连续20个季度保持15%以上的高位增长。 GDP排名全国47位，已经超过了合肥、南昌、扬州、太原、南宁、昆明等重要城市。其中，第一产业增加值
2、154.0亿元，增长5.5%；第二产业增加值969.8亿元，增长19.1%；第三产业增加值471.7亿元，增长12.8%。全口径财政收入突破200亿元，达到223.4亿元，增长44.6%,2、房地产市场发展情况 2007年在国家整体上对房地产市场采取宏观调控政策的情况下，洛阳房地产市场强势不衰。根据洛阳市房地产市场管理处统计，全年洛阳市实现商品房备案销售437.9万平方米，交易金额达103亿元，商品房销售均价多层已达到2200元/平方米的水平，高层大部分已达到3000元以上。房地产开发商也增加到280多家。二手房也在这一年实现了飞速发展。,2006年洛阳批准预售的房地产项目有97个，总投放面积
3、为256.68万平方米，与2005年相比增加30.6，比2004年增加了79.2，2007年以来，一季度投放面积为65.79万平米，二季度为89.74万平米，上半年投放量基本等同于04年全年投放量。,3、房地产市场供应及销售情况 洛阳市场开发量逐年增大，据房管部门透露，2008年完成商品房投资72亿元以上，施工面积1000万平方米以上，竣工面积300万平方米以上；而2007年市场消化量为439.7万平方。今年的市场竞争环境可见激烈。 06、07年，洛阳市场整体预售量持续攀升，而消化量增幅较小，市场存量继续增大。 洛阳房地产市场平均价格有所上升，整体洛阳市场住宅销售均价仍在2500元左右徘徊,价
4、格导向仍是居民购房时的重要考虑因素。,第二部分：竞争楼盘项目概况,凯瑞国宝花园3期香泊湾,产品概况 凯瑞国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。 项目总规划建设用地面积51.88公顷，其中住宅用地面积25.4公顷，绿化用地面积12.41公顷，项目总建筑面积31.2平方米，住宅建筑面积25.8万平方米，是洛阳最高档次的低密度住宅区。,核心推广定位：别墅区中的花园洋房,产品类型： 花园洋房、高层。 楼层栋数： 4栋高层和6栋花园洋房。 花园洋房为4层、6层、8层带电梯， 高层为15层和18层， 共计600多户 开发商：洛阳凯瑞房地产置业有限公司 建筑规划：
5、北京三磊 景观设计：香港明瑞,价格政策: 价格：高层大概的价格在3700-3800左右，实现均价约在2750-2850元/平方左右。花园洋房4300-4500左右，实现均价约3500-3750元/平方。目前在和建专谈团购，团购价格2730元/平方。目前暂定5月中开始选房。 优惠政策：入会金5万元。高层可享受8折优惠，花园洋房可享受8.8折优惠，(开盘后一次性付款还可享受5%优惠)，现入会135个，入会的客户可以在10栋楼的所有房源进行选房，如后期不满意可退房。 产品配比： 37-40平方一房占8% 113平方左右占10% 143-149平方三房占50% 150-160四房占23% 220平方左
6、右顶复占8%,泉舜财富中心,产品概况 泉舜财富中心位于洛阳新区市政府正南方，正对开阳湖音乐喷泉，总规划建筑面积118万平方米， 将商业、办公、酒店、居住等丰富的业态组合在一起，划分为财富国际住区、财富时代广场、财富商务中心、财富国际酒店、财富国际公寓五大片区；,产品类型：高层。 楼层栋数： 2栋33层，分为2梯2户和2梯3户，共计510户 开发商：泉舜集团洛阳置业有限公司,核心推广定位：118万平米国际都会中心,价格政策 价格：起价3500元/平方，均价4000元/平方 优惠政策：五月一日之前排号前100名每平方优惠200元。5.1日正式排号：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠30
7、0元。 产品配比： 108平方两房占20% 150-160平方三房占60% 200平方四房占10% 310平方楼中楼占10 %,中泰世纪花城4期/畔山花涧,产品概况 中泰世纪花城位于丽春西路西端，西南有周山和国家周山森林园，东临社区1000米滨河水景长廊。 项目分为四期开发。总建筑面积18万平方米，由15栋高层、小高层组成。户型从93平方到162平方的两室，三室和四室的平层和错层。 双泳池社区，室外阳光泳池，室内休闲泳池。暖气，煤气，热水俱全，地下车库；外墙外保温技术及双层玻璃。,目前在售四期畔山花涧 总占地60881平方米，规划总建筑面积18万平方米 15栋高层、小高层。 98164平方米十
8、余种平层、错层户型。,产品类型：高层、小高层。 楼层栋数：15栋（7栋11层、8栋16层，均为2梯3户 典式楼）共计1066套 开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司 景观设计：贝尔高林（香港）国际有限公司 核心推广定位：花城间 山水畔 乐活人生,价格政策 价格：均价3500元/平方 优惠政策：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠50元，最高优惠达到1.45万 产品配比 98平方两房占30% 119-140平方三房占50 % 160平方四房占20%,阳光双溪布洛,产品概况 阳光.双溪布洛项目是阳光控股集团下属的美基（洛阳）置业有限公司开发建设。 该项目位于洛阳新区滨河公园分区，项目占地8
9、0余亩，总建筑面积15万平方米。规划小高层与高层住宅、酒店式公寓、商业、会所 整个项目分三期建设，一期工程将建设4栋（1栋18层，1栋25层，2栋28层）高层住宅楼，建筑面积6万平方米，整个项目计划2010年开发完成。,目前在售二期: 99到140平米小高层，160到254平米华宅，189到200庭院式错层。,产品类型： 高层、小高层、酒店式公寓、会所、商业。 楼层栋数： 6栋（3栋为28层的高层，1栋为18层的高层，2栋为11层的小高层） 共计360套 开发商：美基（洛阳）置业有限公司 投资商：阳光控股 推广主题： 在领略了上一次巅峰喜悦之后， 这一次，是什么又让你如此动容？ 从8大园林到3
10、重庭院， 新加坡是永恒不变的情怀 庭院友居生活， 汇聚自然与人文的上层空间 庭院新加坡，看得见的阶层归家礼仪 当庭院遇见新加坡 内庭外院的新加坡 核心推广定位：庭院里的新加坡,价格政策： 价格：公开认购价均价为3600元/平方 优惠政策：前100名1万抵3万，100号以后1万抵2万，200号以后1万抵1.5万（开盘后一次性优惠2%、按揭优惠1%） 实现均价：31003200元 产品配比： 103平方两房占15% 127-159平方三房占65% 195平方四房占15% 252-300平方复式占5%,东方今典,产品概况 东方今典占地面积815亩，建筑面积130万平方米，位于洛阳市西苑桥南向西50米
11、，紧邻洛河，2500米沿河风景。 项目北瞰2500米洛河水岸，东靠高端居住区，南依大学城，西临瀛洲大桥。,产品类型：高层、洋房 楼层栋数：洋房为14栋，高层3栋（1829层） 价格：高层为3400-3600 /平方，洋房4600元/平方 开发商：河南东方置地有限公司 投资商：河南东方今典房地产集团有限公司 核心推广定位：洛河 就是东方今典 / 洛水之上 百万城邦,中泰华庭,项目概况： 中泰华庭项目总占地面积为77496平方米，规划总建筑面积达20万平方米; 由上海同济大学规划设计研究院担纲整体规划设计，项目由15栋高层组成;贝尔高林规划“三级立体亲水园林景观”； 开发商：洛阳中泰房地产置业有限
12、公司 核心推广定位：洛河畔20万平方米水主题园林社区 在售二期水岸映像 已近尾盘,价格政策： 价格：公开销售价均价为3500元/平方 优惠政策：送价值3万元的全套家电（一次性优惠2%、按揭优惠1%） 实现均价：3300元,第三部分、市场分析,土地资源丰富,区域规划较好，地产名企进驻和大盘板块逐步形成，价格竞争激烈。 消费者购房的主要因素还是价格，所以如何降低成本，控制容积率，提高性价比将是08高层市场的重点方向 新区商品房将成为开工和销售最活跃区域之一，同时随着洛南新区的逐渐成熟，消费者已开始逐步认同 各个项目的产品性价比不断提高，主要体现在产品质量优异度及使用功能多样化 新区的高层体量预计在
13、08将会达到洛阳市高层总体量的60%左右，区域内竞争激烈。 后市竞争将体现在产品的差异性、附加值和整体品质上。 新区受洛阳大市场及宏观政策的影响，价格未来两年增幅较小。,第四部分：价格制定依据,1、项目开发大纲 项目基本情况,项目开发经营主要指标要求,项目销售回款要求,建业住宅集团洛阳公司美茵湖项目二期投资预算,美茵湖二期四栋楼价格制定依据 美茵湖二期销售工作即将展开，现根据项目实际情况对26、27、28、29号楼的价格进行考量，此次价格将以价格系数的形式进行制定。 价格的制定分为两部分： 首先根据每栋楼所在的位置，取不同的参考值确定每栋楼的均价； 参考景观、朝向、面积、房型等影响价格各种因素
14、，结合楼栋均价制定出每套房的价格系数。, 楼栋均价 根据各楼座的对比，分为1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七级，得出各楼座均价调整系数。,根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均价。此均价因为考虑到每栋楼的面积差异，因此在后面计算整体均价时，误差较小，亦避免了反复测算。, 价格系数 影响价格各种因素有景观、朝向、面积、房型、层差、风俗习惯等，考虑到影响价格的程度变化较大，因此将每种因素以0.001分级，以求其精确性。,26号楼 景观系数 思路 鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。 系数标准,朝向系数
15、思路 针对办公楼客户对朝向要求不高一说更多的体现在租借方面，在办公楼销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。 系数标准,面积系数 思路 面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。 系数标准,垂直系数 思路 垂直系数主要指不同的楼层的系数标准。考虑到高层销售中如按常规楼层差调整的话，高楼层区域在今后的销售难度较大，且价格上涨空间较小，因此尽量缩小底楼层区域和高楼层区域的楼层差。如此，促进高楼层区域房源的销售，也利于今后此楼层区域房源价格的涨幅及加快销售速度。 系数标准,房型系数 思路 房型的优劣决定去化的速度，
16、针对不同的房型对销售的不同影响来制定相应的系数。 系数标准,微调系数 思路 考虑到低区部分户型、部分漏洞紧临主干道或街区小街道的情况，对部分影响销售去化的因素设定相关系数进行价格调整。部分房型的劣势也影响客户的购买决定，故而也进行系数设定。 系数标准,27号楼 景观系数 思路 鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。 系数标准,朝向系数 思路 针对销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。 系数标准,面积系数 思路 面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。 系数标准,垂直系数 系数标准,房型系数 系数标准,微调系数 系数标准,28号楼 景观系数 系数标准,朝向系数 系数标准,面积
