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1、怡康五金机电广场 二期规划策略报告,2009年3月,本次市调及分析需要解答以下几个问题 二期的主要业态定位是什么？ 由此确定每个楼层的商业模式是什么？ 这样的商业模式需要多少面积？ 如何让二期能够快速销售？ 如何让二期商业得以长期繁荣？,为解答以上问题 我们调查了常州、无锡、上海三地火车站商圈的形态 从中洞察其发展规律 由此分析怡康机电广场二期的定位策略,第一篇 上海火车站商圈典型项目调查 第二篇 无锡火车站商圈典型案例调查 第三篇 常州火车站商圈商务类物业调查 第四篇 怡康二期规划建议,第1篇 上海火车站商圈典型项目调查,1、上海火车站办公楼总体调查,总体分布图,1、上海火车站办公楼总体调查
2、,各主要办公楼租赁价格及出租率统计,1、上海火车站办公楼总体调查,各主要办公楼租赁价格及出租统计,1、上海火车站办公楼总体调查,火车站商圈进驻行业状况统计,2、不夜城案例的形成及业态分析,不夜城办公楼项目总数及总面积统计,目前，不夜城地区写字楼项目14个，总建筑面积约40余万平米，分布在天目西路沿线。 其中，甲级写字楼三幢，嘉里不夜城、联通国际广场、闸北大厦。其余未非甲级写字楼。,2、不夜城案例的形成及业态分析,不夜城出租状况分析,新落成的小面积产权式办公楼在租赁市场无法与地区内一些成熟商务楼相比，无论是出租率和入住企业知名度。 纯租赁的写字楼仍是市场主体，且高品质的写字楼项目无出售项目。 短
3、期内100平米以下小户型将会成为市场主体。,2、不夜城案例的形成及业态分析,不夜城进驻客户面积需求统计,2、不夜城案例的形成及业态分析,不夜城进驻客户比例统计,2、不夜城案例的形成及业态分析,不夜城进驻客户比例统计,由865家写字楼租赁客户统计分析可以看出：从事加工、贸易、外地驻沪代表为比例最高的三个行业,3、南广场商圈调查分析,大型商业分布图,3、南广场商圈调查分析,大型商业分布状况,不夜城地区商业项目多分布在新客运站南广场及天目西路沿线 在新客运站南广场：名品商厦、心族商厦、环龙商厦等大型综合商厦 天目西路沿线：太平洋百货、吉盛伟邦、手机通讯市场、羊毛衫批发市场、茶叶批发市场、三叶眼镜城等
4、,3、南广场商圈调查分析,大型商业统计,3、南广场商圈调查分析,名品商厦,3、南广场商圈调查分析,太平洋百货,3、南广场商圈调查分析,吉盛伟邦,友谊服饰,3、南广场商圈调查分析,上海三叶眼镜批发市场,上海大统路茶叶批发市场,3、南广场商圈调查分析,专业市场总体经营状况,3、南广场商圈调查分析,专业市场总体经营状况,3、南广场商圈调查分析,商业市场出租率统计,3、南广场商圈调查分析,专业市场总体经营状况,百货市场艰难 专业市场情况良好,特色专业市场既可吸引本地批发商和零售商，又可吸引来自外省的相关客户 中低档的专业市场存在，影响百货市场发展,火车站办公楼项目的出路在于 整体定位高档 引领整个板块
5、成为地标性项目,Point 1,火车站办公楼定位启示,火车站商业市场项目的出路在于 用专业市场，借助铁路网络辐射更广的区域 不宜盲目求大，适当控制整体规模 商铺分割合理，不宜过分细分,Point 2,火车站商业市场定位启示,第3篇 无锡火车站商圈典型案例调查,1、无锡火车站商圈的总体分布,酒店总数统计,1、无锡火车站商圈的总体分布,商圈及酒店分布图,站前古运河酒店集中区 及酒吧一条街,解放环路CBD中心,1、无锡火车站商圈的总体分布,中山路CBD中心商业业态分布图,1、无锡火车站商圈的总体分布,中山路CBD中心崇安寺步行街,1、无锡火车站商圈的总体分布,三阳百盛广场,无锡商业大厦,1、无锡火车
6、站商圈的总体分布,无锡新世界百货,一百商厦,2、火车站机电专业市场业态分析,机电市场分布图,无锡市机电五金市场,二百机电五金城,汇利机电五金市场,2、火车站机电专业市场业态分析,机电市场营业状况,2、火车站机电专业市场业态分析,机电市场营业状况,2、火车站机电专业市场业态分析,机电市场营业状况,酒店业在火车站得到集中发展 借助火车站的天然优势，酒店业得到了较大程度的发展 由于城市区位地价的关系，酒店多定位中高档,Point 1,无锡火车站商圈业态定位启示,专业市场发展存在明显瓶颈 借助火车站的区位优势，专业市场得到一定尺度的发展 但必须控制规模，以免陷入过于膨胀供过于求的尴尬,Point 2,
7、无锡火车站商业市场定位启示,第4篇 常州火车站商圈商务类物业调查,火车站附近办公楼及酒店分布,1、商圈分布及出租状况,办公楼出租情况,除了太阳城在新北区外，其它的办公楼都在市区。,1、商圈分布及出租状况,酒店分布图,2、商务酒店分布及营业状况,酒店房间总数统计1,2、商务酒店分布及营业状况,酒店房间总数统计2,2、商务酒店分布及营业状况,酒店房间总数统计3及平均房间数统计,2、商务酒店分布及营业状况,各酒店价格区间统计1,2、商务酒店分布及营业状况,各酒店价格区间统计2,2、商务酒店分布及营业状况,各酒店价格区间统计3,2、商务酒店分布及营业状况,该区域酒店各价格区间拥有房间数比例,2、商务酒
8、店分布及营业状况,办公楼市场还不成熟: 常州的办公楼需要目前还处于供过于求阶段 地标商务中心更能赢得实力企业的长期进驻 此点与上海情况类似，要做就必须上档次,Point 1,办公楼市场洞察,酒店市场存在两级分化现象: 通过对怡康机电市场附近酒店的统计 其平均客房数量为178间，而怡康二期规划每层房间数量仅仅为28间 同时，火车站周边目前各档次房间供应处于饱和状态,Point 2,酒店市场洞察,第5篇 怡康二期规划建议,Question 1,延续五金机电市场?,整体规模,行业发展,价值回报,五金机电市场可行性,Question 1,延续五金机电市场?,整体规模分析,Question 1,延续五金
9、机电市场?,整体规模分析,Question 1,延续五金机电市场?,行业发展分析,Question 1,延续五金机电市场?,行业发展分析,Question 1,延续五金机电市场?,行业发展分析,虽然机电市场仍在发展，但现在常州机电市场趋于饱和，市场竞争激烈。 新的机电市场（武进机电城）在郊区在建，龙城五金机电租价低廉，租金上怡康不占优势。金桥市场三四层都空置。,Question 3,延续五金机电市场?,价值回报,怡康机电市场整体出售率,2、3、4、5号楼已出售商铺576个，达总铺位65%左右 ；并由市场公司出租商铺为224个。,Question 3,延续五金机电市场?,价值回报,3、怡康机电市
10、场整体出租率,从总体的出租情况来看，达90%以上；一楼基本接近于满铺，只有二楼有少量空铺。,1、北广场规划格局分析,现代化交通促进地区之间信息共享，促进常州城市的发展，这将逐渐缩小常州与其他城市的差距。 便利的交通、大量的人流为未来加速南广场商圈发展和北广场商圈形成提供了基础条件。 政府将加大对南、北广场商圈的基础设施的规划与投入。 火车站交通将更加便利，人们出行、购物、旅游等更加方便。,2、商圈发展趋势分析,经验表明，由于人流及交通的优势，南广场商圈有望加速形成，北广场即将形成新的商圈。,吸引外地及本地批发商、零售商客户，促成新的购物中心、专业市场在此落地发展。 成为未来新的办公、酒店商务积
11、聚地。 房产商业物业投资及经营价值，在未来有很大升值空间。,第7篇 怡康二期规划建议,项目本身调查,1、项目交通分析,怡康机电五金城,2、怡康机电市场整体出售率,项目本身调查,3、怡康机电市场整体出租率,从总体的出租情况来看，达90%以上；一楼基本接近于满铺，只有二楼有少量空铺。,项目本身调查,4、怡康机电市场开业情况,项目本身调查,怡康二期规划建议,思考： 怡康二期做什么业态？,怡康二期规划建议,集购物、餐饮、酒店与休闲 娱乐于一体的时尚购物中心！ 为什么？,怡康二期规划建议,虽然机电市场仍在发展，但现在常州机电市场趋于饱和，市场竞争激烈。 新的机电市场（武进机电城）在郊区在建，龙城五金机电
12、租价低廉，租金上怡康不占优势。金桥市场三四层都空置。 怡康一期经营现状，主要是租金低，不和售价成比例，回报率也低。 常州火车站商圈办公楼现状及未来怡康有办公项目规划。,机电专业市场及办公方面原因,怡康二期规划建议,经验表明，火车站商圈形成是历史的必然！ 怡康项目区位优势，可以吸引南、北广场及外地客户。 常州南、北广场商圈的形成，促进购物中心形成。 怡康二期项目周边有大量居住社区，有很强的消费潜力。 市场空白：火车站附近除了大洋百货，没有其他大型购物中心。,火车站商圈及购物中心市场方面原因,怡康二期规划建议,做什么样的购物中心，怎么在激烈的竞争中脱颖而出？,需要有准确的市场、消费者定位,怡康做什
13、么样的购物中心呢？,怡康二期规划建议,团 购！,同件商品多够，不同商品一起购，区别与批发、打折的一种大宗购物形式。,制定团购套餐，网络申请与卖场同步进行，吸引具有同类需求的客户、家庭为主的客户过来消费.,怡康二期规划建议,一层：农贸市场、餐饮、便利店 二层：时尚服装、服饰 三层：鞋帽、箱包、生活用品 四层：书店、文化用品 五层以上：酒店及休闲娱乐设施,项目案名：怡康团购广场/常州团购广场,怡康团购广场业态分布：,怡康二期规划建议,.,怡康团购广场,怡康团购广场近距离辐射范围,以上是斯盖对本项目营销战略的思考和规划 由于项目资料不完整等原因 部分策划内容尚需后期深化 再次强调：我们永远拒绝平庸,谢谢大家！,
