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1、 连云港日月花园二期策略宝典 ,审 视,城市土地放量较大、城市项目众多、物业竟争明显 周边项目林立、（园首、一品苑、城中城、万润怡景苑、温哥华国际花园） 项目内环境不足、现场堡垒简陋、部分户型采光不好。 项目市场认知度低、反应冷清,在城市中找寻属于我的舞台,改 变,变脸小要精细、大要好 变法梳理入微 手术正确入药,变脸,变法,手术,外立面整 改-内环境整改-现场环境整改,项目重新梳理定位-耳目一新的媒体形象,对目标客户群准确猎杀、有效撒网、重点培养,城市中心,阳光式外立面,风情街区,家门口郁州公园,环境景观,卖点环境:,浮出水面,城市中心 家门口郁州公园,本案的必由之路,核心要素,中央花园,向
2、后无限升值潜力,向左尽享都市繁华,向右享受公园氧吧,向前彰显生活品质,连城观点,中央花园主题,关键词：城市中心 亲近自然 健康向上,繁华之上、呼吸自然,生活向上,中央花园是什么,备用：金色风景 金色家园 城市主义 港城春天,原则：追求生活品质、追求生活健康、渴望幸福的人们,工作的繁忙，心灵的疲备，我在城市的上空找寻，怀念儿时的记忆，坐在家门口的老丫树下，倾听鸟儿的在树上歌唱，时尔躺在林间感受自然花香，时尔跑到家门口池塘边玩耍，看鱼儿在水中游动，暖暖的阳光撒满在脸上，挽着我的小伙伴一起跳舞、一起捉迷藏。向往曾经的那一天，向往能拥有一个洋溢着春天符号，一个可以聆听自然花香的家。,包装策略,5点成一
3、线地产整合推广,现场包装引导进入+工地的感染力 卖场包装售楼处的亲和力 样板间包装样板间的熟悉力 媒介推广信息和概念的传递 外卖场把销售信息在次向外传递，人流最大的地方,一、现场包装-说明,实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场 第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是3米围杀线 第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀,现场包装-主要内容,外路牌 导示牌 立柱挂旗 工地路牌 围板 售楼处导示牌 售楼处标牌 停车场标牌,欢迎标牌 看楼专车 取出彩旗或吊旗设计楼体招示布（项目名称、销售信息、促销概念等等） 楼层进度牌,二、卖场包装-说明,售楼处包装。买家一般到售楼处是一种
4、敌对行为，提防和抗拒心理非常重，我们的目标就是把这种心理弱化，让买家与销售人员进行沟通 分宣传品、展示、VI三个部分,楼梯氛围布置 楼梯间欢迎牌 户型标牌 展示空间功能标牌（ 主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等） 特别卖点,三、样板间包装-内容,推广策略,6点心法5种刀法,自尊/自我实现需求,归属需求,独树一帜的项目文化,思路绝定出路,差异性,推广,每个项目都有卖点，每个项目都有其市场的位置，或规模有代表性、或产品有个性、或规划有特点、或户型有不同，或位置不同、或概念不同，最后一招可能是价格,心法的6个要诀,心法一 做为项目的立基点，运用智慧心法进行市场点穴。 大城者、
5、成大器 重点阐述地段，城市中心的便捷生活,心法二 幸福在家里、快乐在路上 重点阐述街区景观，营造生活幸福感、荣誉感,心法三 聆听自然花香郁州后花园 重点阐述休闲生活中郁州公园，以后花园的形式诉求家人健康情趣就在公园里。,心法四 好看的房子才是好房子 重点阐述项目外力面的色彩，借见大洋彼岸的加州风情文化，带来全新的建筑美学感观体验。,心法五 赢大家、大赢家 重点阐述项目物有所值，物所超值，诉求项目的区域未来升值潜力。,心法六 细节人生、品质又何在弹指间 重点阐述项目的工程细节，入户处、对讲可视系统等。,三刀剃骨,四刀碎骨,一刀刀点,二刀庖丁,五刀封刀,连城地产 碎骨刀法,蓄势刀点,媒体策略：以报
6、纸以及户外看板大幅广告为主 辅助媒体：电台、短信、DM,认知期：项目的形象入市，本阶段的形像定位准确程度，对未来的市场口碑形象有着非常重要的作用。,推广要点：高调、强势 自然景仰、思想者的家园,2008.2.1,执行： 1、通过媒体主要是报纸硬性形象广告（1-3款，整版）或召开新闻发布会 的形式，公告销售。 2、现场封杀：现场导示牌 导示旗 区域功能指示牌,要求：醒目、清晰、色彩以暖色调为主,开盘庖丁,媒体策略：报纸大幅形象广告为主 辅助媒体：户外看板、电台、短信,入市期：入市的第一刀，此刀力度、速 度、强度对市场的第一轮冲击；正确树立形象价值、对消费者思想、心里进行产品渗入,推广要点：地域、
7、都市生活 张驰有度、城东风向标,正式开盘,现场气氛的营造,原则：营造热闹的气氛，吸引过路的人群驻足进入,方法： 1、拱门的设置：红色+标题“热烈庆祝中央花园正式开盘” 2、广场外的大型气球带横幅，横幅上有庆贺的标语 3、周边放置绿色植树，并在上面安装彩灯、饰物 4、案场内以彩灯、彩旗、彩球装点，尽量使场面繁华热闹,现场活动,原则： 1、配合销售举办能聚集人气，提升知名度的活动。 2、邀请一些受大众喜爱的知名人士到现场参与剪彩仪式。 3、邀请主流媒体记者到现场跟踪报道，将信息扩散。,热销剃骨,媒体策略：以报纸以及户外看板大幅广告为主 辅助媒体：电台、短信、DM,热销期：提高知名度、不断渗透市场，
8、充分发挥项目优势及团队的力量,推广要点：郁州公园 每位业主都拥有一个20000平方的后花园,媒体执行,销售工作已过展到一定程度，中央花园渐被市场认可，关注度加大,前提,1、每周一款硬性广告，主诉求：项目的地段价值。次诉求：项目的优势，增强投资者的信心。 2、其它媒介的跟进：电台、DM,公关活动,1、组织群众性参与度较高的活动，引导市场消费。 2、活动内容：幸福家庭、现场购物抽奖等具有 鼓动性的活动。,持续碎骨,媒体策略：以体验销售为主，结合报纸 辅助媒体：电台、短信、DM,热销期：本阶段项目几乎已成现房，整体形完全展现，商品进行旺销阶段,推广要点：轻松入住、快乐体验 配合SP、及相关活动,整合
9、市场软硬兼施，配合各种活动策划强化市场份额。 随着样板房的开发，在体验营销中对消费者做最后的围攻,阶段要点,1、准现房，即买即住 2、扩大发展商的品牌知名度 3、对小区知名业主进行采访报道，引发羊群效应。 4、整合市场软硬兼施，配合各种活动策划强化市场份额。,执行,清盘封刀,媒体策略：主要通过报纸，以及部资源的整 合，做最后的冲刺。 辅助媒体：电台、短信、DM,尾期：充分挖掘，对不好销售的产品进一步研究，最终完成销售，为项目画上完美的句号。,推广要点：全面报道 对整盘做全面整合，把卖点，及入住的景象做全面报道,优惠促销,结合市场需求进一步整 理，点对点的服务,挖掘剩余产品的亮点，做好每一篇广告.,抗性较大的产品样板房销售,The end 谢 谢,
