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1、,三鼎 商丘项目商业部分定位及规划建议DESIGN PLAN,2020/8/5,项目理解,城市印象,项目定位,目录,1,2,3,4,商业经济测算,消费偏好,5,销售模式及运营建议,6,地处交通枢纽，四通八达的交通带动商业繁荣，2016年高铁的开通将大幅度提升商丘的城市竞争力； 城镇总人口达到353.6万人，600多亿元的社会消费品总额，意味着一个广阔的商业前景（2013年）； 商丘房地产市场增长迅猛； （房地产投资连续5年爆发增长，2013年同比增长35.1%） 遍地开花的传统商业，不论是应对电商冲击还是满足消费者体验式需求均无胜算； 商业总量超过400万平方米，传统商业严重过剩！,宏观经济环
2、境,一座迅速崛起的中原城市，商业地产飞速发展！,地块价值挖掘,地处商丘市中心商圈，地段价值较高 承接专业市场集中片区与中心广场商圈，具有先天的商业领袖气质 成熟的商业氛围，旺盛的人气，抢占先机至关重要 地处城市“西进南拓”发展轴线上，商业前景广阔,这是一块上好的璞玉，但“玉不琢，不成器”！,项目的时代属性,第一层 梁园区全生活中心 第二层 商丘市城市客厅、城市名片 第三层 商丘及周边旅游特色目的地,最大化拓展商业客群，满足项目运营要求,2020/8/5,项目理解,项目定位,目录,1,2,3,4,商业经济测算,消费偏好,5,销售模式及运营建议,6,城市印象,项目理解区位价值,项目地处商丘市中心商
3、圈，西至凯旋路，北靠常青路，南达宜兴路。北承各大专业市场商圈，西南接中心商圈，商业项目众多，传统商业配套齐全。 项目周边属于商丘商业成熟区域，人流、车流量大，商业氛围浓厚。,项目理解区域商业概况解析,凯旋路：是商丘市道北的的一条南北方向主干道，沿线商业分布密集； 商业建筑形式：以住宅底商为主，基本为一层沿街门面； 商业业态：以电动车专卖、餐饮、美容美发、广告图文等为主，零星分布有银行金融机构、五金、教育培训等业态； 教育资源：商丘实验中学； 商业租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面积计算） ； 商铺售价：一层商铺价格在11000元/平方米左右。,项目理解项目区域商业概况解析,主要
4、业态：以品牌酒类零售和土特产专卖为主，零星分布珠宝、通讯、图文、休闲娱乐、美发、超市等业态； 商业建筑形式：以住宅底商的沿街商业为主； 商业租金：2元/平方米/天（按照使用面积计算）； 商铺售价：一层售价9900元/左右。,项目理解区域商业概况解析,商业建筑形式：商铺为1+2形式 主要业态：以五金建材钢管零售及加工为主，有43家，同时配以小吃店、休闲娱乐、日用百货、美容美发等； 商业租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面积计算） ； 商业售价：5600元/平方米,项目理解经济指标,项目理解竞争市场,凯旋路,神火大道,归德路,民主路,文化路,南京路,北海路,华驰缤纷广场 城市综合体，
5、30万平方米，未开盘，价格未定,本案,丹尼斯百货 （商业3.5万，存量）,华坤凯旋名都 商业总建筑面积约2万平方米，全部自持（存量）,丹尼斯百货 （商业2万，存量）,火车站,火车站商圈,“商”字商圈,白云世贸商城 总建筑面积50万平方米，在售，商业7000-10000元/平方米,华联世贸 （商业3万，存量）,中豪硅谷国际广场 商业约10万，未开盘,旺角步行街（商业5万存量）,中环商城 （商业4.2万存量）,在建在售商业,存量商业,近百万平方米在建在售商业供应，未来竞争激烈！,项目理解竞争个案中豪硅谷国际广场,项目理解竞争个案华驰缤纷广场,项目SWOT分析,S,W,O,T,项目地处市中心商圈，商
6、业氛围浓厚； 项目紧邻商丘次主干道凯旋路，商业昭示性较好； 主城商业地块日渐稀缺，项目商业稀缺价值较高； 项目商业体量中等，有一定的规模优势； 周边市政、交通配套完善，项目可达性较好。,项目承接专业市场和中心商圈，具有形成地标商业的先天潜质； 项目地处实验中学学区，教育资源优势明显，教育消费将为项目提供有效的消费支撑； 区域乃至商丘市现有零售商业急需提档升级，主题性集中商业存在较大机会点，打造中原特色商业，使商丘消费尽量本地化。,项目周边目前多处于拆迁或即将拆迁，因此目前商业环境较显凌乱，对未来商业形象有一定的负面影响；,在建、在售的商丘其他商业项目，将对本案未来销售及招商等带来竞争威胁。,2
7、020/8/5,项目理解,项目定位,目录,1,2,3,4,商业经济测算,消费偏好,5,销售模式及运营建议,6,城市印象,调查的方式与方法： 为了保证报告结构的完整、数据的准确、结论的准确等，本次消费者调研使用了定性与定量相结合、比较分析、理论与实践相结合、图表分析等方法。 样本采集区域：商丘火车站商圈、“商”字商圈、项目周边 样本采集方式：街头拦截访问和深度访谈 资料收集与数据汇总： 资料包括原始资料和二手资料,消费偏好解析研究方法,了解消费者对商丘目前的零售商业的认识及看法； 了解消费者的潜在的商品需求和服务需求； 调查当地消费者对品牌及商品种类的需求和认知程度； 了解消费者对本项目的认同度
8、； 了解消费者对希望业态及商业形式的需求。,消费偏好解析研究目的,消费偏好解析,对商丘现有商业的看法，主要集中在以下三种观点：,一般，档次偏中下，还是以日常传统购物消费为主，体验式消费几乎没有,批发市场比较多，档次不高，集中吃、喝、玩、乐项目很少,比较普通，没有特色的商业项目，希望商丘以后能有以体验式消费为主的特色主题商业,商丘现有商业虽量大但质不高，难以满足消费者日益增长的多样化的消费需求，体验式的特色、主题商业将应需而生！,消费偏好解析,节假日旅游，最想去哪里旅游？,82%的受访者最想去旅游的城市是海滨城市！ 中原内陆区域的消费者对海洋充满了好奇和渴望，他们希望能去看海、体验海、感受海，这
9、种期许从小就在内陆消费者的心里埋下了种子！,把海洋与商业有效结合，为商丘消费者打造一处满足其所有海洋愿望的主题乐园！,消费偏好解析,如果商丘凯旋路附近建造一座海洋主题公园，里面有海洋馆、儿童游乐中心、五星影院等，您会经常去吗？,100%的受访者表示，如果商丘凯旋路建造一座海洋主题公园，她/他会经常去。,消费者对本案的认同度很高，这将为后期项目导入市场铺平道路！,2020/8/5,项目理解,项目定位,目录,1,2,3,4,商业经济测算,消费偏好,5,销售模式及运营建议,6,城市印象,23,Module und Variations_E,宏观经济,定位方向： 海洋主题商业,提供商业地产快速发展外部
10、环境,区域市场,商业市场,消费需求,结构性供需失衡，传统商业过剩，新入市项目需要寻求差异化！,渴望海洋主题的集游览、娱乐、购物、美食于一体的一站式购物公园,商业层级低，主题性商业存在空白,项目定位,概念定位,产品规划定位,业态定位,1,2,3,定位依据,商业形式单一，传统商业形式占据绝对主流，难以抵御电商冲击； 专业市场及小商品市场严重过剩，同质化水平严重，结构性供需失衡； 超过400万平方米的商业总量，过度透支消费者对于传统零售商业的需求； 消费者希望商丘有主题性、特色性的商业，能够满足消费者购物、休闲娱乐、亲子、餐饮等于一体的潜在需求； 消费者对海洋世界的渴望为本案提供了定位方向； 项目地
11、处市中心商圈，必须走差异化路线， 打造集体验型、时间型、家庭型消费于一体的新型主题商业，成就商丘城市客厅！ 那么，本案从圆梦海洋开始吧！,走海洋主题商业之路,总体概念定位,中原首席海洋体验全生活中心,以“海洋”文化为核心，集海洋世界观赏、海洋主题百货、星级影院、主题餐饮、休闲娱乐等于一体的一站式全生活中心,CENTRAL CHINA CHIEF OCEAN EXPERIENCE LIVING MALL,定位诠释,海洋世界观赏海底世界,海洋水族生物馆、极地馆、热带雨林馆、海洋标本博物馆馆、互动触摸体验馆、海洋欢乐表演剧场，海洋主题儿童4D电影放映厅等主力游览体验设施。,定位诠释,海洋主题百货把海
12、洋元素融入百货商场，如在商场公共空间摆放海洋生物的雕塑、艺术饰品；儿童购物区域设置沙滩池、海洋球等,Dimension 1,环境主题,Key Word,以“海洋”为主题，打造一个室内的海洋购物馆,生态,设计,海洋,打造以“海洋”为主题的shoppingmall，重点用水系的流淌搭建出海洋的场景，甚至在部分区域有人造沙滩，人们在这里不但看到海洋的景色，听到大海的声音，甚至呼吸到海洋的味道,定位诠释,海洋主题百货,海洋主题百货,定位诠释,定位诠释,休闲娱乐引入星级影院、KTV、电玩、足浴按摩、美容美发等，让这里成为商丘朋友聚会、商务休闲、家庭小聚的首选之地，成为越夜越美丽地方！,功能定位,本案建筑
13、体简洁，没有过多的建筑语言，却像我们对魔方的直观印象，外形简单，变化无穷。,建筑体 ,本案定位为海洋体验生活中心，产品可以包罗万象，种类繁多，如动漫、玩具、食品、服装、书籍、影院,内涵丰富,项目案名建议: 海洋魔方,35,集游赏、消费、生活、娱乐于一体的全业态“购物公园”,五种元素，五感体验，创新消费新体验,悦动的文化气息 欢欣的社交氛围 新潮的体验环境 让所有人都乐在其中欢享时光,是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园,项目定位,概念定位,产品规划定位,业态定位,1,2,3,德盈虹悦城,南京德盈虹悦城地处应天大街619号，距离新街口市中心仅4.5公里，紧临地铁一号线中华门站，地处主城、奥
14、体新城与南部新城交汇的核心地带。项目总建筑面积约35万平米，其中近11万平米的综合商业中心虹悦城，集国际大型超市、时尚百货、餐饮美食、五星级影城、旱冰溜冰场、儿童主题商业等多种业态组合于一体，打造南京最具魅力商业休闲体验之都。,日均客流量最多的时候高达7.5万，平常的客流量也在3万左右，根据对联营百货的监测，每天的营业额可达两三百万。,成功案例借鉴德盈虹悦城,成功案例借鉴,关于天梯的规划设计,通过人流动线设计，并灵活应用香港又一城使用的横跨5个楼面的天梯，使之成为一个景观，也可以更快的将人流导入到更高楼层。这样操作，也可以将每一层的租金平均化，使之达到相对平衡。,成功案例借鉴德盈虹悦城,通过设
15、计室内喷泉和中心舞台，与大中庭结合，吸引人气、延长消费者驻留时间，增加消费。,关于室内喷泉水景的应用,成功案例借鉴德盈虹悦城,建议：借鉴南京虹悦城在规划设计上的成功经验，在本案中设置直达首层电梯、喷泉、中心舞台等，增加聚客能力，同时均匀各层客流，提高高层商业价值。,成功案例借鉴德盈虹悦城,产品规划及布局定位原则,1,在商业定位实现、可经营的基础上，尽可能最大化商业未来增值空间,2,商业作为项目对外形象的重要组成部分，需体现出良好的产品品质与完善的配套服务,3,满足不同商业业态对于建筑及设施配套的不同需求，提高消费便利性，提升整体商业经营价值,4,注重灵活性、通用性。注意到合理的人流动线可以促使
16、商业价值最大化,5,原地返还商业集中在商业价值最大的一层，必须通过商业街来平衡资金,产品规划及布局定位,A区,B区,C区,D区,商业内街,总建筑面积38.1万平方米，其中地上建筑面积33.6万平方米，地下建筑面积为4.47万平方米 地上部分： 商业：10.08万平方米（商业裙楼6万平方米，商业街2.44万平方米，办公1.64万平方米） 酒店式公寓：10万平方米 电梯洋房：4.38万平方米 安置住宅：9.2万平方米 地下部分： 商业部分按照0.8配比立体车位，住宅及公寓部分按照0.5配置立体车位，同时预留5000平方米超市，总建筑面积为44708平方米。,产品规划及布局定位,产品规划及布局定位,商业裙楼中用于凯旋路和宜兴路商铺返还总面积为8900平方米，其中一层返还面积为7750平方米，二层用于返还的面积为1150平方米；东侧沿宜兴路上商业街用于原地返还商铺面积为3600平方米，合计返还商业面积为12500平
