{酒类资料}啤酒厂商业策划提案

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1、泰安泰山啤酒厂商业策划提案香港环球商机 泰山啤酒项目组,前言,发展商的期望主要为 将旧有厂房改为商业用房，以盘活资产 围绕啤酒做定位，以商业地产的运作带动啤酒的销售和品牌效应，并最终形成固有模式，以利于推广 以旧厂房、仓库改做商业的LOFT商业，在国内的成功案例并不少见，但其开发理念和文化理念各不相同，通过对这些案例的分析，为本项目的开发提供有益的经验,2,前言,3,开发理念,自发形成,企业/政府开发,案例,杭州49,上海田子坊,广州信义会馆,深圳OCT,发展轨迹,创意企业/艺术家进驻,商业功能配合,旅游目的地,文化符号,杭派文化 创意城市,现代视觉艺术,商业功能开发,艺术氛围营造,旅游目的地

2、,岭南会馆风情的体现,移民与融合 先峰和时尚,结论 LOFT具有独特的商业文化体系 本地文化是最具生命力和吸引力的文化 旅游功能不是最初的目的，而是必然的结果,前言,我们需要重点解决： 发掘泰安特有的文化思念，为本项目注入文化基因，使之成为有生命力和影响力的“个体” 建立啤酒与泰安文化（中国文化）的沟通点，使啤酒具有鲜明的本地特色，并带动啤酒的销售和品牌效应 通过项目运营推广，不断建立并巩固消费群体,4,泰安分析 商业分析 项目分析 项目定位 服务收费,5,2020/8/5,泰安分析,泰安是一座历史文化名城 泰安市位于山东省中部，是古代齐鲁的中心地带。五岳独尊的泰山雄踞境内，是远古部落频繁活动

3、和古帝王祭拜天地及封建帝王争相举行封禅大典的地方，这使泰山周围地区成为中华原始民族之发源地和宗教、文化圣地。,6,齐鲁文化的浪漫与厚重 齐鲁大地是中华文明最早的发祥地之一。 齐：重商、注重革新，在文化上表现为“浪漫” 鲁：重农、注重继承，在文化上表现为“厚重”,泰安分析,经济较发达 在济南都市群经济圈总体规划中，整体都市圈包括7个城市，其中济南、淄博属于经济比较发达的第一方阵；泰安、莱芜处于较发达的第二方阵；而德州、聊城、滨州属于经济欠发达的第三方阵 GDP 2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，比上年增长13.6%； 人口规模 2009年全市常住人口548.0万人，增长4.4

4、，其中城镇人口264.2万人 消费能力 2009年，市区居民人均可支配收入17672元，比上年增长9.8%；人均消费性支出12319元，增长5.0%,7,泰安分析,8,宜居城市 自然条件优越，发展成其他城市居民的第二居住地,交通发达 高带公路、高等公路纵横交织,城市互动 积极与淄博、莱芜、德州等5市加强合作,旅游名城 山水圣人旅游线路的中心 世界的泰山,泰安发展的五大优势,承接产业 重汽制造、钢铁及纺织产业与济南对接,2020/8/5,泰安分析,泰安是具有深厚文化底蕴的文化名城，其传统的齐鲁文化具有兼容并蓄、胸襟博大，富于人文关怀和人道精神等鲜明的精神特质 泰安是拥有城区内约50万人口的大型城

5、市，经济水平较为发达，使城市具有一定数量的追求精神生活、勇于尝鲜的个性化群体，具备发展个性化、独特性的商业项目的基础,9,2020/8/5,泰安分析 商业分析 项目分析 项目定位 服务收费,10,2020/8/5,市府广场商圈，市政府南市政广场，以金座地下步行街和易初莲花为主。,红门商圈，泰山登山入口处，以经营泰山石、字画为主，兼营部分当地土特产。,火车站银座商圈，位于东岳大街、龙潭路交汇处，以银座为中心，涵盖百货、家电、服装等。,青年路财源街商圈，泰安主要商业聚集地，以青年路和财源街的交汇处为中心，以百货和精品店为主。,11,2020/8/5,商业分析,老县衙旅游文化街分析,项目位置：岱庙正

6、南，南依财源大街,东邻通天街、西邻青年路 建筑面积：约2万平方米 建筑风格：采用环廊相连的仿明清古建筑风格 景区特色：集观光、住宿、休闲、购物、餐饮于一体特色旅游文化景区 面临问题 业态缺少特色：目前引进的商家中缺少本地化、特色化、个性化的商家 整体规划较乱：购物、餐饮等业态规划较混乱，缺少统一、鲜明的主题 营销方式较少：项目缺少统一的运营管理机构，后期市场推广工作缺失,12,商业分析,泰安传统零售商圈是以火车站为发展核心，主要商场、步行街聚集于火车站周边；商业面积较小、周边环境较差、不利于商业的长期发展 随着城市建设和规划的发展，零售商业开始向城市周边区域发展，宝龙城市广场和名嘉广场的建设将

7、为城市带来新的商业思念 从老县衙旅游文化街的案例来看，泰安发展旅游地产应注意： 文化与旅游相结合中，既适合本地人消费又能吸引游客消费 以某一业态做大做强，带动整体定位的落实 业态的有序组合，协调项目整体发展，实现盈利 后期营运推广是长期的、科学的工作,13,2020/8/5,泰安分析 商业分析 项目分析 项目定位 服务收费,14,项目分析,项目概况 占地面积：74841.7 建筑面积：36870.12 可用建筑面积：30000 广场面积：约25400 项目位于外环路以南、龙潭路以西，属老城、新区的交汇地带； 外部交通相对便捷，人流车流主要通过龙潭路到达，公交线路数量偏少； 建筑体为厂房和仓库，

8、单层为主，部分为2-4层，层高较高,15,项目分析,项目可发展方向思考 项目的个性定位方向 项目消费者分析 啤酒元素在项目的运用,16,项目分析,项目的个性定位方向 本项目的建筑特征为旧厂房，约30栋，层高较高，楼龄为20-30年，可利用和改造的空间较大 本项目处于新老城区交汇处，交通较便利 本项目空地较多，停车较方便 利用现有条件发展具有差异化特色的LOFT商业区,17,项目分析,项目消费者分析 以本地城市白领、小资一族、浪漫情怀的常住民为核心消费群体 泰安城市区拥有约50万城镇居民，整体消费基数较大 泰安经济较为发达，商业商务交流频繁，餐饮、娱乐等行业具有较大的市场潜力 项目周边有山东科技

9、大学、山东农业大学、泰山医学院、泰山学院等高等教育机构，教师和学生等高素质群体是本项目主要消费群体之一，同时是本项目文化与创意产业链上的重要一环 立足于本地消费群体也易于培养本地文化特色，最终形成旅游氛围,18,项目消费者分析 以游客为重要的消费补充 泰山和方特乐园为泰安带来大量的游客，本项目的独特商业氛围将成为吸引游客的重要因素 有利于适当提高项目档次 有助于项目知名度和泰山啤酒美誉度的扩张,19,项目分析,啤酒元素在项目的运用,20,体现 经济收益,体现 文化品味,项目分析,啤酒元素,直接关联,餐饮、酒吧、KTV,利： 容易吸引人气 突出项目特点,21,选择补充业态 体现经济收益,主要特点

10、： 晚间经营 周末/假日生意旺,弊： 租金承受能力相对较低 商业氛围培养期长,重点发展,项目分析,啤酒元素,间接关联,延长项目整体经营时间,画廊,22,补充业态,实现较高的租金收益,与艺术、啤酒关联，能带动人气,选择标准,可选业态,电影院,书吧,健身房,宠物医院,项目分析,23,啤酒元素,业态组合,形象打造,形象打造,项目氛围营造,项目概念传导,品味生活的空间 朋友欢聚的场所 打发时间的地方,啤酒主题乐园 厂房、场地利用 机器、设备利用 啤酒包装利用,泰安分析 商业分析 项目分析 项目定位 服务收费,24,项目定位,整体定位,25,泰安商业新名片,全新的时间型消费空间 一种崭新的餐饮、娱乐方式

11、 一个活动的品牌营销方式,项目定位,主题定位 泰山啤酒嘉年华广场 嘉年华是起源于欧洲的一种民间狂欢活动，其特点为热烈、开放 泰安所处的齐鲁文化中，齐文化的特点浪漫、开放、兼容 啤酒作为泊来品，通过“浪漫与开放”的中西文化交融点，在泰安不断发展,26,项目定位,整体发展,27,Going Up,项目定位,档次定位,28,项目定位,业态组合与分布 项目特征：不规则步行街区 以主通道为轴心，项目按可展示性、人流引导性，可分为核心区、次级区和边缘区 设置三大主题 食神大道 艺术长廊 时光隧道,29,人流主动线 重要展示面,人流次动线 需要引导的路线,核心区,次级区,边缘区,项目定位,业态组合与分布,3

12、0,沿人流主动线作为主要展示面，突显主题定位和特色 规划要点 控制体量 创造双边铺 业态组合 餐饮、餐吧、酒吧、KTV,主题：食神大道,项目定位,食神大道意向展示,31,部分商家为餐吧式经营，白天经营餐饮，晚间经营酒吧,项目定位,食神大道意向展示,32,部分商家为餐吧式经营，白天经营餐饮，晚间经营酒吧,项目定位,业态组合与分布,33,靠近主出入口的位置作为特色零售区 规划要点 利用公共空间 创造双边铺 业态组合 外贸服装、画廊、书吧、奇石展示、古董,主题：艺术长廊,项目定位,艺术长廊意向展示,34,外贸服装,画廊,书吧,古董,充分利用室内空间，设置外摆区域，营造氛围，减少空旷感,项目定位,业态

13、组合与分布,35,项目边角区域需要以目的性消费的业态/主力店来充实 通过主力店的带动作用，使得项目各区域的人流达到一定的均衡性，为各个商户创造商机 主题：时光隧道 业态组合 电影院、健身房、快捷酒店、工业展示中心、项目营销中心,项目定位,业态组合与分布,36,招商中心 营销中心,保安服务点,宠物医院,工业展示中心,电影院,运动集中营,快捷酒店,项目定位,时光隧道意向展示,37,快捷酒店,宠物医院,电影院,运动集中营,项目定位,时光隧道意向展示工业展示中心,38,废弃机器展示,整体设备微缩展示 部分环节可手动操作,可现场品味 啤酒销售中心,项目定位,形象打造 以啤酒为核心展示，通过声、光、电、色

14、等多种手段营造啤酒主题乐园 通过细部塑造，开发“时间型消费”空间 通过整体氛围的营造，突出泰山啤酒的个性特征,39,项目定位,外观形象打造 基本保持物业现有形象 对新增部分应“做旧如旧”，保持统一性,40,厂区大门 塑造项目主体形象,整体色彩或装饰风格偏向厚重黑啤意向化,整体色彩或装饰风格偏向轻盈原浆意向化,41,主通道轴线北部,主通道轴线南部,食神大道意向展示,项目定位,主展示面打造 打造“三点一线”，保障主展示面的视线通透性 通过设置点节，缓解道路过长造成的疲惫感，引导人流进入项目内部 设置三大广场 啤酒喷泉广场 啤酒风情广场 啤酒假日广场,42,1,2,3,4,项目定位,主展示面打造 具

15、体建议 1号位置现为旗杆，建议拆除，以保持主动线的视线通透性 2号位置现在空地，建议作为次广场。利用工厂里的废弃管道、机器零件改造成装饰品，打造小型喷泉广场，广场旁安排项目总平图,43,1,2,3,4,啤酒喷泉广场,项目定位,主展示面打造 具体建议 3号位置现为大棚区，建议改为主广场啤酒风情广场 风情广场建筑风格建议以现代简洁方式结合山东民居风格，整体形象与周边旧厂区统一 平时做为公共空间，放置小型快餐座，节假日作为表演广场,44,1,2,3,4,啤酒风情广场,项目定位,主展示面打造 具体建议 4号位置现为空地，建议改为啤酒假日广场 假日广场是衔接主通道之北南的交汇点，是人流的汇集区和发散区

16、广场上设置标志性物体,45,1,2,3,4,项目定位,细节处理 导视系统 厂区内有大量的管道，建议将管道做为指引，沿人流动线的设置方式重新规划 拆除的管道可做为景观小品的主材料，或商铺装饰的材料 项目内所有指示牌、标志均用与啤酒相关的物件进行设计，如酒瓶、瓶盖,46,项目定位,细节处理 烟管 作为本项目的主要形象展示，重新包装,47,加镭射效果,包装效果一,加条幅装饰,包装效果二,项目定位,细节处理 墙体 墙体整体保持现有的形象 啤酒风情广场和假日广场旁边的墙体，设置顾客/游客留言区，加强互动效果 部分墙体作为广告出租给其它商家，如汽车经销商、房地产商 绿化 发展“园林式厂区”的良好基础，利用现有的野生绿色植物，丰富项目景观,48,泰安分析 商业分析 项目分析 项目定位 服务收费,49,2020/8/5,服务内容,本项目操作的两大难点为 招商资源 后期运营 从目前短期考察的情况来看，泰安本地符合本项目需求的商业资源较少，需要由济南、青岛等异地引进