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1、美力三采商业管理执行机构 2007.5,巢湖市人民路项目市场研究及定位报告,第一部分 调查设计与组织实施 第二部分 巢湖人民路项目市场调研 第三部分 巢湖人民路项目市场定位,报告内容,第一部分 调查设计与组织实施,一、调查设计 二、市场调研阶段工作设计 三、调查组织与实施,一、调查设计,二、市场调研阶段工作设计,（一）调研活动,二、市场调研阶段工作设计,二、市场调研阶段工作设计,（二）调查内容,二、市场调研阶段工作设计,（三）调查方法,二、市场调研阶段工作设计,（三）调查方法,三、调查组织与实施,第二部分 巢湖人民路项目市场调研,第一章、巢湖市宏观市场调研 第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研
2、 第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢 第四章、湖市宾馆业专项调研 第五章、巢湖市商业市场研究 第六章、项目立地条件研究,第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）,1、政治环境分析,巢湖市十一规划明确表明，巢湖市正在大力调整调整经济结构和转变增长方式，着力促进社会发展和解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，市政府确定振奋人心和切实有效的中心任务，对巢湖市整体经济发展是个重要的保证，对于作为巢湖市2004-2020年商业规划中最重要的人民路商业改造项目而言是极为有利的发展基础。 国家在开始对新一轮的住宅物业的宏观调控后，商业地产也将被抛到宏观调控的“风口浪头，商铺的投资处于一个相对有利的时期
3、，但也存在着不确定的政策风险。,第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）,2、经济环境分析,巢湖市地处安徽省中部，经济发展处于上升期，2006年巢湖全市实现地区生产总值344.37亿元，同比增长12.2%； 巢湖市产业结构由2000年的30.1:32.8:37.1变化为2005年的24.9:37.1:38.0； 2006年巢湖市城区居民人均可支配收入达到了9464元，比上年增长18.8%，恩格尔系数为48%； 2006年巢湖全年实现社会消费品零售总额103.7亿元，增长14.4%，消费品市场明显升温，高度的涨幅说明了巢湖市消费市场需求的旺盛； 巢湖市居民收入稳步提高，收入来源多样化，巢湖消费
4、者的消费观念日益成熟，食品等基本保障支出总量增加，但其比例在下降，而用于休闲购物、娱乐花费的比例呈现上升趋势；,第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）,3、社会环境分析,物质文明的显著提高； 城市化进程稳中趋快； 人口结构向城市化、城镇化发展的步伐加快； 居民生活性消费比重降低，休闲性消费比重攀升；,第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）,4、规划环境分析,巢湖市城市总体定位是皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休闲疗养为特色的滨湖城市； 总体规划突出“扩大城市，强化中心”的发展思路，采取“组团发展，突出重点”的方针，充分依托旧城改造建设商业中心，完善建设市区西部、南部和东部各个组团。对本
5、项目而言正是规划中的最重要的商业改造项目。,第二部分 巢湖人民路项目市场调研,第一章、巢湖市宏观市场调研 第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 第三章、巢湖市商铺市场专项分析 第四章、巢湖市宾馆业专项调研 第五章、巢湖市商业市场研究 第六章、项目立地条件研究,第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研,从城市功能布局划分，巢湖市分为三个功能区：居巢区为巢湖市市区，按城市区域分为政务区（经济技术开发区）、老城区和滨湖区。其中以老城区的商业最为发达。 老城区是传统商贸聚集区。人民路、健康路、团结路、东风路构成了巢湖市传统核心商圈，汇集了巢湖市区70%以上的商业业态。北门长江东路一线和南门金码头城一线分布
6、有特色商业街区。其他地区的商业分布比较零散，不成规模，档次较低。,第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研,专业意义上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、团结路、健康路、东风路、巢湖中路组成的核心区域。项目组对人民路商圈内街区的业种业态进行了调查，具体调查数据请参见提交的报告文本。,第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研,小结 此次商圈业态调查，我们走访了5条主要商业街，总计609个店家，所涉及到的行业包括服饰、餐饮、日用百货、超市、休闲娱乐、家电、家具、美容健身、婚纱摄影等约10个大类，50余小类店家。人民路业态分析中，服饰占到的比例超过了50%；团结路与健康路大约都是20%的商家属于餐饮
7、类；东风路由于其周边老城区，人口密度大，数量多等历史原因，日用百货类占到该区域商业形式的近30%，而巢湖中路则是机电类专业店为主，占到该条道路商铺市场份额的65%。,第二部分 巢湖人民路项目市场调研,第一章、巢湖市宏观市场调研 第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 第三章、巢湖市商铺市场专项分析 第四章、巢湖市宾馆业专项调研 第五章、巢湖市商业市场研究 第六章、项目立地条件研究,第四章、巢湖市商铺市场专项分析,一、商铺现状分析 二、商铺消费市场调研 三、小结,一、商铺现状分析,1、商铺供应市场分析,分布情况,巢湖市商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大多数商铺都分布在以人民路为中心，向四周腹地
8、辐射区域延伸的街区，如健康路、巢湖中路、团结路、东风路与金码头城等城市中心城区范围内。 随着城市发展，道路交通的改善，新兴居民社区的逐步建设，次级商业中心、片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已呈现出逐步向中心外围扩散的趋势。贾塘圩、东塘圩、城北片区逐步成为多功能商业热点区域。,一、商铺现状分析,供应量,巢湖商业用房供应量呈缓慢增长的态势，但近年来明显加快，我们调查的商铺总供应量已达36.6万平方米。,一、商铺现状分析,2、租售价格水平,所调查项目底层商铺总体售价水平为 15718 元/M2，总体租赁价格为 46.7 元/M2月，调查中发现较多商铺采用整铺租赁定价方式。以下价
9、格以沿街底层商铺为基准测算。,一、商铺现状分析,巢湖大市场各楼层租售价格,恒生阳光城各楼层租售价格,注：以上调查数据截止至2007年4月20日,二、商铺消费市场调研,1、被访问商户/消费者,分析市场前景，我们从商户与消费者两个层面进行调研。直接访谈商户分布在人民路、东风路、团结路、健康路、世纪新都、巢湖大市场等地，总计114个，经营业态主要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮、茶社等，其中自有物业者26家。,调查区域分类,二、商铺消费市场调研,参与调研的消费者共计324名，其中近年有商铺经营/投资意向的消费者占到被访消费者总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓烈的兴趣。我们
10、将该部分人群作为商户现有及潜在客户进行分析。,租买客户类型分类,二、商铺消费市场调研,有意向投资者行业分类,二、商铺消费市场调研,2、物业选择关键要素,商家对目前经营地点满意程度的调研 经营者们对目前的经营地点满意度为77%，反映了在所调研的人民路及周边地段的商业价值已经长期的市场考验并为商家所认可。,二、商铺消费市场调研,选择目前经营地点的原因 被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而选择在此经营； 消费者调研显示，商户选择经营地点主要考虑的因素是地段环境、价格和发展前景，交通等其他因素排后； 从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发商铺奠定了良
11、好的基础。,二、商铺消费市场调研,二、商铺消费市场调研,选择商铺时考虑的因素 地段和发展前景是目前商户选择经营地点的主要考虑因素，尤其是地段。 目前商户选择经营地点的时候考虑的主要因素地段，本项目完全符合条件，但是商户对价格和周边环境期盼，本项目还需要一定的建设期。,二、商铺消费市场调研,商铺类型选择 不同类型商铺选择特征,二、商铺消费市场调研,其中，愿意选择商场内铺的经营者中有60%选择底层临街商铺，而底层内铺与二层商铺仍然有40%的经营者表示意向。,二、商铺消费市场调研,商铺类型选择 不同类型商铺租购倾向,注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。
12、,二、商铺消费市场调研,二、商铺消费市场调研,3、投资需求 受访地区经营者在今后3-5年内愿意再次投资商铺的占43.33%，不愿意再次投资商铺的占56.67%，明确表示愿意的商家与不愿意再次投资的商家相差不大。根据以往相关经验，在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺建筑逐一落成，愿意投资的商家比率会逐渐升高。,注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。,二、商铺消费市场调研,4、面积需求 经营者面积需求 经营者对3-5年后（即改造全面完成，区域范围内经济全面发展后）经营面积的预期将作为今后商业饱和度测算的一个重要依据，同时也为开发规模提供一手资料。,注：
13、以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。,二、商铺消费市场调研,投资者面积需求,二、商铺消费市场调研,5、价格需求特征 租售价格需求,注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。,二、商铺消费市场调研,二、商铺消费市场调研,租金特征 ：对本项目商铺有租赁意愿的商户对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。 售价特征：对本项目有购买意愿的商户或投资者对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。,二、商铺消费市场调研,预期承受总价调查,二、商铺消费市场调研,预期承受年租金调查,二、商铺消费市
14、场调研,6、租买意愿比例 租买意愿：对本项目有租买意愿的达到28%，其中以考虑租的居多； 行业租买意愿：考虑买的以小型餐饮、小型特色店（婴幼儿用品、特色饰品等）与个人投资居多；考虑租的以服饰、化妆、日用百货、餐饮、KTV等休闲娱乐店家居多。,注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。,二、商铺消费市场调研,7、租金投资回报 对人民路商铺租金投资回报调查,注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。,二、商铺消费市场调研,8、人民路改造需求调查 被访者认为人民路目前需要改进方面调研,注：以上调查数据为目前市场实际反
15、馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。,二、商铺消费市场调研,功能需求,二、商铺消费市场调研,功能需求,二、商铺消费市场调研,最具吸引力方面,二、商铺消费市场调研,发展限制,三、小结,巢湖居民一铺养三代的传统观念较强。在中高档住宅小区、写字楼的随机抽样调查中，有9.7%的被访者表示3-5年有投资/经营商铺的计划，28.7%的消费者表示在资金配备的前提下将投资商铺。 经营者对巢湖预期商业市场比较看好。绝大多数经营者看好人民路拆迁改造并愿意在改造后人民路经营； 经营者与消费者对商铺最关注的是地段，但有投资意向的消费者对商铺前景相对注重； 2/3的选择沿街底层商铺的被访者选择的价格区间
16、集中在18000-25000之间；分别有86%、90%的选择二楼商铺、商业街内铺的被访者选择的价格区间为10000元以下；,三、小结,有一半的经营者选择经营面积在80平方米以上，七成的投资者选择商铺面积在80平方米以下，40平方米以下的商铺更获得投资者的青睐，有47%的投资者选择该面积区间，近80%的被访者由于资金等方面的限制而选择的商铺总价在50万以下； 商铺价格在25000元/平方米为分水岭，投资者接受度急剧递减，只有4%的投资者考虑购买，近80%的被访者明确表示暂不考虑，持观望态度； 超过一半的有意愿经营者认为本项目商铺合理租金范围在80-120元/月/平方米，70%的承租户可以承受的租金总价集中在5万元/年以下； 人民路改造问题中，消费者最关注的问题是人民路休闲娱乐场所的建设与街区环境老化问题。美食城、大型百货、大型超市成为居
