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1、万科住宅产业化战略与实践,毛大庆 博士 2010-10-28,三、万科工业化推进实践,一、万科对住宅工业化的认识,二、万科的住宅工业化战略,8,万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发企业，2009年公司完成竣工面积536万平方米，实现销售金额634亿元。,万科集团简介: 成立于1984年5月，总部位于深圳，股票代码SZ000002； 1988年涉足房地产业，连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科集团获得全球住宅类开发企业第一名； 至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的4
2、0个城市。,万科销售面积（万平米）,万科对住宅工业化的认识,万科对住宅工业化的认识,质量 稳定,节能环保,效率 提升,以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。,工业化平台,社会效应 绿色环保节能 低碳低能耗住宅 工厂集中生产，生产用水的循环利用 现场施工节能环保、安全。 降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染 全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音,产业升级 告别现场手工砌筑时代 产品的标准化模数化 十一五规划，产业化布局,万科对住宅工业化的认识,客户效应 房屋质量：改善结构精度、渗漏
3、、开裂等质量通病。,传统建造,工业化建造,万科对住宅工业化的认识,预制构件尺寸偏差 3MM以内 预制构件表面平整度偏差小于0.1% 外墙瓷片拉拔强度提高9倍 经淋水试验、冬雨季观察，常规渗水多的部位（如窗下口)无一渗水,客户效应 房屋质量：提高隔声、保温、防火等性能，便于系统维护、耐久性好。 外墙免维护保温体系 外墙防渗漏体系 建筑外窗安装 预制楼梯、阳台、空调板 VSI分离体系 全家居解决方案,万科对住宅工业化的认识,企业效应 精益化管理 万科差异化优势 效率提升 规模经营 企业公民、社会责任,销售制造向研发技术转型 通过预制生产和装配式生产方式可大幅度减少建造周期，减少现场施工及管理人员数
4、量,万科对住宅工业化的认识,劳务现状：2010年除长三角地区外，万科全国各地的总包单位均遇到劳务人员缺失的情况，初步统计目前北京万科的劳务缺失情况如下表；,劳务市场的三大变化趋势： 1、劳务人员数量变少； 2、劳务人员技能变差； 3、劳务人员年龄变大；,小结： 万科集团总部通过走访中建等总包单位，目前全国劳务缺口20%-30%； 北京万科统计数据基本与总承包单位数据相同；,万科对住宅工业化的认识,万科对住宅工业化的认识,企业效应,%,在国内市场全面推广后，深入分析 进军海外市场的可行性,。,中国2009年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标，决定到2020年单位国内生产总值二氧化
5、碳排放比2005年下降4045。国务院总理温家宝在25日主持召开的国务院常务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。 会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为：大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。 机遇已经来临，我们已做好准备。,万科对住宅工业化的认识,一、万科对住宅工业化的认识,二、万科的住宅工业化战略,三、万科工业化推进实践,万科的住宅工业化战略,中国房地产行业持续领跑者 卓越的绿色企业,回归客户价值，完成精益转
6、型,回归市场，理性土地储备，城市圈深耕,选择性突破城市综合体,选择性参与保障房模式创新,精益升级：标准 化+持续改进,绿色升级：前瞻性 的行业新标准,建立千亿级企业需要的组织、激励、人才和流程体系,工业化升级：标 准化的设计生产,2008年制定的万科中长期战略,万科的四大绿色定位,温室气体减排的行业领先者,2008年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。,绿色主题-战略与规划,全装修 工业化 绿色建筑,三部曲：全装修、住宅工业化、绿色建筑,三部曲交叉、同时奏响,万科的住宅工业化战略,绿色主题-战略与规划,绿色建筑,平台,产业化,工业化,手段,预制装配,全装修,部品集成
7、,万科绿色建筑产业化规划,标准化,新技术应用,14,万科的住宅工业化战略,绿色是核心，通过工业化的平台整合资源做绿色建筑; 加快工业化步伐，与绿色（LEED认证和绿色三星）相结合; 产品仅有一般的质量是不够的，要有高质量，要与绿色环保相结合，学习先進国家把质量视为生命的精神; 利用市场资源加大应用型工业化技术的研发及采用。,武汉万科茂园预制环境部品,万科的住宅工业化进程,万科的绿色战略与规划,加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。,加强技术研发，形成成熟稳定、成本可承受的技术体系,实施内部激励措施，促进各区域的工业化
8、项目稳步推进。 参与政府主导的工业化住宅项目建设,加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库 借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点,推广集团精装修体系，集团新开工的主流项目全部纳入精装修体系,万科的住宅工业化进程,万科的绿色战略与规划,一、万科对住宅工业化的认识,三、万科工业化推进实践,二、万科的住宅工业化进程,00,02,04,06,00,02,04,06,99,99,01,01,03,03,05,05,07,07,万科工厂化中心成立,万科一号实验楼落成,万科建筑研究中心成立,万科建筑研究中心研究大楼落成,万科PC技术研究开展,万科标准化项目启动,万科2、3号实验楼落成,万科部品战
9、略采购,万科产业化基地项目立项,上海新里程 20、21号楼,万科4号实验楼落成,万科获得国家住宅产业化基地称号,东丽湖万科城 五期阅湖苑,深圳第五园公寓,08,08,09,09,上海中林,上海 新里程北一期,北京假日风景三期B3、B4 落成,上海宝山 四季花城,上海地杰C1,上海 新里程北二期,万科5号 实验楼落成,万科的住宅工业化进程,为加快住宅工业化进程，万科于2006年开始建设建筑研发基地。 研发基地的合作技术单位是中国建筑设计研究院。,万科的住宅工业化实践,主要绿色技术应用： 零碳技术 水循环利用体系 可再生材料体系 绿色交通体系,建筑研发基地,在万科研究工业化的过程中，与国内外诸多拥
10、有技术实力和愿意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的工业化事业当中来，都表示了极大的兴趣。,万科的住宅工业化实践,住宅产业化企业联盟,北京市住宅产业化企业联盟成立,2007年，万科集团被授予住宅产业联盟型“国家住宅产业化基地”。,万科的住宅工业化实践,国家住宅产业化基地,2007年上海万科新里程20#、21#工业化住宅楼开工，成为全国第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于2008年6月底入住。,20#PC楼北立面,自2007年5月正式装配以来，现场施工质量大为提高，施工工期缩短近三分之一，并且现场建筑垃圾明显减少，符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑
11、，是我国商品住宅建造方式上的一次突破性尝试，为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。,万科的住宅工业化实践,21#PC楼南立面,上海万科新里程,万科首个零碳排放实验性住宅位于深圳万科城项目，于2009年内开放。,在夏天使用的制冷能耗中，这栋楼的建筑能耗将下降80%以上。碳排放量从每年40千克/平降低到10千克/平。剩下的每年10千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源注销，基本可以实现零碳排放的目标。,万科的住宅工业化实践,深圳零碳实验住宅,继万科零碳住宅探索后，万科将绿色环保技术应用于上海世博会万科馆的建设。,万科的住宅工业化实践,自然材料：秸秆板将秸杆中含有的CO2固化。 自然采光：圆筒及中
12、庭顶部留有采光天窗。 自然降温：建筑周边的水池不仅是景观需要，水的蒸发可降低进入室内空气的温度。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在室外等候区和中庭，则设置了人工造雾降温设施。 自然通风：应用了风压、热压两套自然通风系统，在大多数筒状建筑屋面安装了数量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器），靠自然风无动力运行抽出室内空气。,上海世博会-万科馆 2049,计划于2014年，万科集团全面推进工业化住宅,上海区域：8.9万,（2007年）,上海区域：12.6万,（2008年）,深圳区域：1万,北京区域：2.7万,上海区域：14.3万,（2009年）,深圳区域：31万,北京区域：9.7万,（2007年8.
13、9万）,（2008年16万）,（2009年55万）,VSI - C型,技术特点：,工业化率：10%,现浇结构，局部构件 构件,（2004年-2005年）,VSI - B型,技术特点：,工业化率：20%,主体现浇，外墙预制,（2005年-2006年）,VSI - A型,技术特点：,工业化率：35%,水平受力构件预制， 竖向受力构件现浇,（2007年）,VSI - S型,技术特点：,工业化率：60%,全预制,（2007年、2008年）,万科绿色产业化之路,绿色规划-工业化,VSI,实践,上海区域：32.7万,（2010年）,北京区域：18万,（2010年97万）,深圳区域：46.6万,万科住宅工业
14、化推进实践,专利技术,标准化设计,结构设计,施工工艺,实验验证,行业认可,规范及标准,工业化、标准化专利 （获得专利证书 71 项）,绿色规划-工业化,VSI,成果,万科住宅工业化推进实践,外保温体系采用夹芯保温系统。 预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是5公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。,复合保温连接件,技术优势免维护外墙保温体系,万科住宅工业化推进实践,由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，方便现场安装。传统工法下
15、的外窗渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。,防腐木砖,技术优势外窗安装工艺,万科住宅工业化推进实践,外墙材料防水节点,外墙水平缝反槛构造防水,外墙用防水材料,防渗体系包括结构自防水、构造防水，材料防水三部分。 竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑，使之浑然一体。 水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内； 外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下： 具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性； 能柔和的适应预制墙板的运动； 不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化 。,企口,技术优势防渗漏体系,万科住宅工
16、业化推进实践,技术优势全面家居解决方案,万科住宅工业化推进实践,传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。 精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。,假设整个行业也推行PC建造方式：,建设部部长姜伟新参观万科 北京工业化样板间,建设部部长姜伟新、北京市副市长陈刚 参观万科北京工业化展厅,建设部和北京市领导参观工业化展厅和样板间,实施成效社会认可,万科住宅工业化推进实践,关于推进本市住宅产业化的指导意见,关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法,北京市住宅产业化相关政策及奖励面积试行办法出台,政府支持鼓励政策出台,万科住宅工业化实践,持续推进以工业化的建造方式，积极代建保障性住房 2010年7月28日，北京市委书记刘淇、市长郭金龙、副市长陈刚等重要领导，出席了由万科承建的北京市公安局半步桥工业化公租房项目开工
