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1、1,房地产成本管理,2009-03-11,房地产成本管理,2,内容要点,成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决,房地产成本管理,3,一、成本管理理念,本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想,房地产成本管理,5,2、房地产成本管理的行业特征,单件性、复杂性与多次性,不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制.现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制.图纸与定额，技术上的问题。 房地产项目的确定与控制产品与市场，经营上的问题 就是要知道
2、哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获得更大的收益。 目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异,房地产成本管理,6,房地产成本管理的认识过程,1、成本管理过程中的三个阶段 造价计算（概、预、结）定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟 、套价正确。 成本控制强调不能突破目标值。 提升价值强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价 值，创造效益。,房地产成本管理,7,2、成本管理的发展方向,技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实现价值管理
3、 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。,房地产成本管理,8,3、当前的指导思想及发展趋势,指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ，以技术管理为保障，以产品价值 的实现为目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值,房地产成本管理,9,房地产成本管理的六大要素： 5W1H,
4、本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）全成本 成本管理的出发点（WHERE）确定与控制 成本管理的阶段（WHEN）全过程 成本管理的责任人（WHO）全员 成本管理的方法（HOW）目标管理,房地产成本管理,10,1、成本管理的目的（WHY),房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益 提升价值。成本控制不等于省钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，避免价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的团队/机
5、构的目标。,房地产成本管理,11,提升价值的途径,根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、成本），通过调节F和C不同变化来实现价值的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策,房地产成本管理,1、成本管理的目的（WHY),12,2、房地产项目的成本构成（WHAT）,房地产成本管理,成本的构成 ： 完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费 工程成本=前期费用+建安成本,13,房地产成本管
6、理,14,两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标,3、成本管理的出发点（WHERE）,房地产成本管理,15,确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素，成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。,合理地确定成本管理目标,房地产成本管理,3、成本管理的出发点（WHERE）,16,控制是解决问题的有效手段之一，设
7、立合理的成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。,有效地控制以实现成本管理目标,房地产成本管理,3、成本管理的出发点（WHERE）,17,房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段： 方案：最经济合理方案，符合项目定位 初步：材料设备的合理选型 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证,4、成本管理的阶段（WHEN）全过程,房地产成本管理,18,发包阶段：通过市场手段找到合适的价格和合作方，完备的合同 施
8、工阶段：变更和签证管理，付款审核 竣工阶段：结算、索赔办理，项目后评估 维护阶段：项目经验教训积累,4、成本管理的阶段（WHEN）全过程,房地产成本管理,19,要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，其中的每一成员都要具备成本意识 成本意识：凡事考虑性价比，凡事考虑成本管理目标 控制主体：要从“谁花钱控制谁”转换到“谁花钱谁控制” 几个重要观点： 单纯编制预结算不是成本管理，全员、全过程地控制既定合理的成本管理目标才是根本。 算得准与画得好都是基本功，但画得好不等于设计的好，算得准不等于陈本控制的好。,5、成本管理的责任主体（WHO） 全员,房地产成本管理,20,甲方整合社会资源的
9、目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者。 管理措施：责任成本管理体系的建立 目的：令全员实施自觉的成本管理行为 要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人,5、成本管理的责任主体（WHO） 全员,房地产成本管理,21,1，目标管理的内容-目标的确定与控制两方面 2，目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握 3，实现目标动态监控的手段信息化 4，目标管理的过程PDCA 循环,6、成本管理的基本方法（HOW） 目标管理,房地产成本管理,22,6、成本管理的基本方法（HOW） 目标管理,房地产成本管理
10、,23,房地产成本管理当前的指导思想,房地产成本管理,结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作,24,房地产成本管理整体思路,房地产成本管理,成本管理的基本内容： -点、线、面 1，两个重点：招标及合约、预结算 2，一条主线：项目成本全过程动态控制 3，两个基本面：信息平台（数据与工具）、制度建设 成本部门的工作思路： 1，三个层次：基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究 2，三大主题：项目建设、业务建设、组织建设 3，两条管理原则：计划管理、目标管理 4，一个工作准则：靠数据说话，留下作业痕迹,25,
11、二、成本目标管理,房地产成本管理,本章内容要点： 成本目标管理原则 成本目标指定的过程 成本目标分解的方法 成本目标实现的方式,26,成本目标管理原则,房地产成本管理,1 目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 2 目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数“算了再做”而不是“做了再算” 3 目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全成本,27,成本目标的制定过程,房地产成本管理,目标制定的时间：几个阶段 目标制定的方法：正向与反向 目标制定的要求：成本产品 目标制定案例,28,制定的时间,房地产成本管理,目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考 虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济 测算数据要求不同，考虑风险因素； 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期 测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目 标控制后期目标（相互印证与关联） ； 实施方案（二分法）确定后，形成正式项目发展成本目标 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通 常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；,29,房地产成本管理,未 完,
