第一章房地产课件

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1、房地产理论与实务,陈淑云 华师 经济管理学院 Email:,本课程结构,第一章 房地产概论 第二章 我国房地产基本制度 第三章 房地产金融 第四章 房地产市场 第五章 住房改革与住房政策 第六章 物业管理,第一章 房地产概论,1 房地产基本概念与特征 一、房地产的基本概念 1、房地产的定义 房地产称为real estate or real property，在中国香港地区，通常使用“物业”这个词。在台湾通常称之为“不动产”，是指土地、房屋及其附属物，以及它们内含的各种财产权益。 在我国称为房地产，包括单纯的土地和房地合一的形式。 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使

2、用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 。,1 房地产概论,2、土地的定义 土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。 土地可分为农用地、建设用地、未利用土地。 3、建筑物 （1）定义 是指人工建造而成，由建筑材料、构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。,1 房地产概论,（2）建筑物的分类 按建筑物的使用性质分类 居住建筑 公共建筑 工业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 木结构 钢与砼组合结构 砖混结构 钢结构 钢筋砼结构,1 房地产概论,4、不动产 不

3、动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的 物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的 土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。,土地、房地产、不动产间的关系,不动产,地产,土地 与土地相关的财产权利,房产,住宅房屋建筑及其财产权利 非住宅房屋建筑及其财产权利,与土地尚未分离的农作物、林木等,构筑物,房 地 产,船舶、飞机等（物权法）,1 房地产概论,二、房地产的基本特性 （1）不可移动性； （2） 独一无二性； （3）寿命长久性； （4） 数量有限性； （5）途多样性； （6）相互影响性； （7）易受限制性； （8）价值高大性； （9）难以变现性； （10） 保值增值性。,2

4、房地产的基本认识,一、对土地的具体认识 1、房地产中的土地定义 是指地球的表面及上下一定范围内的空间。 2、土地利用所受的限制 土地权利的设置及行使的限制 房地产相邻关系的限制 土地使用管制的限制 容积率=总建筑面积规划建设用地面积 建筑密度=基底总面积规划建设用地面积,2 房地产的基本认识,2、对一宗土地的基本认识 对一宗土地的基本认识主要包括：实物、权益 实物方面 坐落 面积、形状、地势、四至 利用现状、周围环境 地质和水文状况 基础设施和土地平整程度,2 房地产的基本认识,二、对房屋的基本认识 实物方面 （1）坐落 （2）面积 （3）层数和高度 13层为低层，46层为多层，712层为小高

5、 层，1330层为高层，30层以上的为超高层。 （4）结构 （5）设备,2 房地产的基本认识,（6）公共配套设施 （7）利用现状和完损程度 （8）其他 权益方面 房屋的所有权形式：独有、共有、区分所有 房屋的产权状况：完全产权、部分产权 房屋是否设有他项权利。,2 房地产的基本认识,三、如何认识房地产 1、房地产的存在形态 土地 房屋 房地合一 2、房地产的类型 （1）按用途分类 居住房地产 商业房地产,2 房地产的基本认识,办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 特殊用途房地产 综合房地产,2 房地产的基本认识,2、按开发程度分类 生地 是指不具有城市基础设施的土地

6、，如农地。 毛地 是指具有一定的基础设施，但需拆迁房屋的 土地。 熟地 是指具有完善的城市基础设施的土地。 在建工程 是指地上建筑物已开始建设但尚未建成 的房地产。 现房,2 房地产的基本认识,3、如何认识房地产？ 房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响 是不同的。 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位 和距离上的关系。 区位对价值的决定作用是房地产所独有的。 “location,location,location”是西方学者认为房地 产最重要的要素。,3 房地产业,一、房地产业的概念及构成 1、涵义 是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服

7、务的行业。 2、房地产业的构成 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业 房地产服务业又分为咨询、价格评估、房地产经纪 和物业管理等。其中，房地产咨询、价格评估和经 纪归为房地产中介服务业。,3 房地产业,房地产投资开发 是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产咨询 是指为有关房地产活动当事人提供 法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产价格评估 是指专业的房地产估价人员根 据特定的估价时点，对房地产在特定时点的价值进 行测算和判定的活动。 房地产经纪 是指以收取佣金为目的，为促成他人 房地产交易而从事居间、代理等经营活动。,3 房地产业,

8、物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业，并按物业管合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、房地产业的特点 1、具有周期性 2、产业的关联性 3、具有地域性 4、对产业政策的敏感性,3 房地产业,三、房地产业的地位和作用 1、房地产业是国民经济的基础性产业 房地产业是社会生产和社会生活必不可少的物质条件 房地产业发展能为国民经济发展积累资金。 2、房地产业是国民经济支柱性产业 房地产业对国民经济的贡献度大 房地产业关联度高。房地产业的发展对相关产业的拉动系数为1：1.72.2,3 房地产业,3、健康发展的房地产业具有社会“稳定器”的

9、作用 4、房地产业是国家财富的重要组成和主要财源,第二章 我国房地产基本制度,第一节 我国土地制度 一、土地所有权制度 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有,第一节 我国土地制度,二、土地使用权制度 1、国有土地有偿有期限使用制度 （1）出让制 出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 出让年限： 居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年,第一节 我国土地制度,（2）年租制 2、国有土地划拨制度 是指有批准权的人

10、民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将土地交其使用；或将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 划拨土地使用权的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公用事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地。,第一节 我国土地制度,3、农村土地使用权制度 （1）土地承包制 农村土地家庭承包经营是我国农村经营体制的基础。农村土地家庭承包，是以家庭（即农户）为单位的，人人有份的土地承包。这是对农村集体经济组织成员的生存发展权利的确认，即具有社会保障和福利的性质。 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年,第一节

11、我国土地制度,（2）宅基地制度 农村村民一户只能拥有一处宅基地 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 三、我国土地管理制度 （1）国有土地有偿有期限使用制度 （2）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策,第一节 我国土地制度,（3）实行土地用途管制制度 （4）实行耕地保护制度 （5）实行土地登记制度 （6）集体土地征收征用制度 （7）城市土地储备制度,第二节 我国房屋所有权制度,一、建筑物区分所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

12、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,第二节 我国房屋所有权制度,1、专有权 是指建筑物区分所有权结构中单独所有权要素，区分产权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。 2、共有部分及共有权 共有部分主要包括三方面： 建筑物的基本构造部分； 全体区分共有人共有的部分，如消防设施、公共设施； 仅为部分区分所有人共有的部分,如楼梯、走廊等共有权既可以按份共有，也可以是共同共有。既可是全体共有权，也可是部分共有权。,第二节 我国房屋所有权制度,3、共有部分的专有使用

13、权 专有使用权的客体 主要包括：建筑物的共有部分，如地下停车场、外墙、屋顶平台；与某些区分所有人专有部分连在一起的共有分，如庭院；建筑物的公共部分，如将仓库设定为专用仓库。 专有使用权的设定 （1）根据区分所有人的合意而产生； （2）房地产开发商作为公寓大厦的原始让与人在出售时，保留了某一部分的所有权（如地下停车场）。,第二节 我国房屋所有权制度,4、区分共有权中的几个特别问题 屋顶平台的归属 有二种观点：一是认为应属顶楼住户所有权的范围； 二是应归区分所有人共有。 我认为，若没有特别规定，应归全体区分所有人共有。 地下停车场的所有权 地下停车场不同于一般的空间，它可以成为所有权的客体但地下停

14、车场在建筑物内已形式了一定的空间，且范围明确，可以作为特定物，而单独成为所有权的客体。它是归区分所有权人共有，还是归开发商所有？我认为，主要看其成本是否摊入到房屋的成本中。,第二节 我国房屋所有权制度,建筑物基地使用权 建筑物基地使用权是一种抽象的权利，但其权利行使 的前提是对土地的实际占有，所以基地使用权是建筑物 权利的一个重要组成部分，因而基地使用权应归全体区 分所有权人共有。,第二节 我国房屋所有权制度,一、房屋共有权 1、房屋共有权的含义及特点 共有是指二个或二个以上民事主体对于同一物共同享有 所有权。它有下列特征： 共有的主体是二个以上的民事主体，但多个主体对共 有物只享有一个完整的

15、所有权； 共有的客体是同一物； 共有人对共有物按份额或平等地享有权利、承担义务 共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。,第二节 我国房屋所有权制度,2、按份共有 也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有类型。 3、共同共有 （1）含义 它是基于共同关系而形成的共有，如夫妻关系、家庭成员关系等，在共同共有中，共有物并没有份额，各共有人的权利和义务都是平等的。,第二节 我国房屋所有权制度,（ 2）共同共有的类型 夫妻共有财产 家庭共有财产 家庭共有财产和家庭财产是不同的，所谓家庭财产是 指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和。家庭财

16、 产既包括家庭成员的共有财产，也包括家庭成员的个人 财产。 家庭共有财产和夫妻共有财产也是不同的。,第二节 我国房屋所有权制度,区分家庭共有财产与家庭成员个人财产的意义是： 一是在家庭成员分家析产时，只能对家庭共有财产而不能个人财产进行分割；二是因在对外经营活动中负有债务时，个人经营的以个人财产承担责任；家庭经营的，以家庭共有财产承担责任；三是家庭成员共同生活期间，为家庭的共同生活和生产需要所付出的开支，由家庭共有财产负担。,新婚姻法对夫妻住房是否共同财产的几种情况： 1.婚后,以夫妻双方的共同收入或者单方收入购房：包括一次性付款和分期付款的形式，无论房产证上是双方姓名还是单方姓名 -房产属于夫妻共同财产 2.婚前，以个人财产购房并付清全部款项的 A 房产证上只有购房者单方姓名-认定为个人财产 B 房产证是在婚后才办理下来的，单方姓名-认定为个人财产 C 房产证上有夫妻双方姓名-认定为夫妻共同财产 3. 婚前，一方支付房产首付，但是房产证只有首付方姓名的，婚后，双方共同偿还