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1、,移民澳洲,客户：深圳南山地产 服务：深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司,南山苏迪亚诺项目整合推广核心思路,南山地产公司： 承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司苏迪亚诺项目全程推广策划招标，我司正式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。特于今日郑重向贵司提交整合推广策划案，请查收。 我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！ 顺颂，商祺！ 深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司 总经理：张友林,尊敬的客户：,黑之蛛观点：,策划，只为解决问题存在。不能解决问
2、题的策划就不是策划。让黑之蛛带你直面问题、揭示问题、分析问题、最终，解决问题。,地产之外的思考 让我们远离传统地产的平庸，掀起一场苏迪亚诺的移民风暴,第一回 移民贴士：六大问题敲警钟 第二回 星城突围：寻找机会与支持 第三回 心灵触碰：产品和消费者的共鸣 第四回 移民澳洲：新生活大陆 第五回 苏迪亚诺100%：传播策略 第六回 Subi印象：视觉策略, Content ,直面问题,揭示问题,分析问题,解决问题,第一回 移民贴士： 六大问题敲警钟,省去不必要的恭维， 通观项目，我们提出六大问题：,TIPS 1 缺少资源？,别墅与其他业态相比，对资源的要求最为苛刻，依赖性也最强。这些资源，可以是稀
3、缺性的自然资源，也可以是人文资源。无论是何种，都必须具有不可替代的重要价值。 概括长沙市场，我们说“大盘云集，激战在即”。大盘垄断基本覆盖到长沙整个版图范围内，大多集聚在自然条件优越的河西、城北。大量外资和先进经验的引进，促使长沙消费者的居住理念和居住品质发生重大改变。这一系列的改变要求我们跳出地产，思考地产在居住外的第二价值。,提升项目附加价值,拆招,tips2,TIPS 2 作为第一居所的缺陷？,对别墅人群而言，基础配套之外，享受型配套直接定义了生活品质的优越与否。本案大部分的购买者属于终极置业者，从功能定义上说，苏迪亚诺，将会是他们的“第一居所”，也就是说属于享受型别墅之外的亚别墅。 “
4、第一居所”的物业对于配套的要求极其严苛。尤其本案，位于待开发的星城镇，交通不便、配套欠发达。,加强配套，特色化产品建设,拆招,TIPS 3 区域消化问题？,从区域性特征来说，本案属于望城县，片区消费力不足以消化全部的33万平米高档别墅和住宅，这就意味着我们需要开拓望城县外更大的空间。否则困陷在城北一隅极有可能。如何打破扩区域购买的心理障碍，这是项目面对的一个最大的问题。,吸引长沙其他片区居民购房，加大购买群范围。,拆招,TIPS 4 面子问题？,“关乎面子”，这是长沙人购买别墅的普遍心理。对长沙人而言，别墅就是身份的识别符号。而本案位于长沙市较为偏远的望城县，产品销售阻力更多的可能来源于心理因
5、素而非空间因素。面子问题如何破解？,流行时尚的居住选择，化解面子问题,拆招,TIPS 5 “钱”的问题？,我们顾虑价差，而事实上于别墅、尤其对于领袖别墅来说，价格将不是问题。价格只是个标签，但对于居住者来说，真正的价值是价格+心理价值+形象价值。只有做到让客户觉得“物有所值”，甚至“物超所值”，这样价差问题才能自然迎刃而解。,提升产品心理价格,拆招,TIPS 6 “风情”问题？,长沙市场上的别墅项目可谓百花齐放、风情万种。不论何种档次规模，很多项目都在炒作异域风情。银港水晶城的夏威夷风情、顺天黄金海岸的澳洲风情、山水英伦的苏格兰风情、金色比华利的美式风情、世嘉国际华城的欧洲主题等等。“风情”泛
6、滥！苏迪亚诺如何突围?如何打造项目影响力？ 我们说影响力来源于产品某一方面的市场异常表现，比如创造了一个新概念、实现了一种新技术，销售价格或者速度不同寻常，等等。在资源缺乏的情况下与对手硬拼硬件显然是不切实际的。突破口只能是产品的文化附加值。,观念创新，借助开发商品牌效应提高关注度和美誉度。,拆招,1 环境资源匮乏 2 配套问题 3 区域消化问题 4 面子问题 5 价差问题 6 “风情”问题,第二回 星城突围： 寻找机会与支持,开发商 长沙南山房地产开发有限公司 位 置 河西望城县星城镇，金星大道和星城大道交叉口。 配 套 缺乏。本案自设幼儿园、集中商业（5906平方米）。 交 通 一般。至市
7、政府8公里、市中心区18公里、望城8公里，距湘江2公里。,项目写真,规模 占地500余亩，334612平方米。总建筑面积32万平方米。容积率1.02。 建筑风格 澳洲风情。以别墅、洋房、小高层、酒店公寓、社区商业组成。 规划理念 组团空间丰富、强调社区邻里交往。营造环境优雅、适宜居住的高档住宅小区。 规划布局 设置绿荫环抱的入口，同时设置两个上千坪人工湖。围绕两条景观带不知底密度别墅区。,项目写真,W S T O,SWOT分析,产品,市场,有利,不利,深度挖掘项目的机会点我们认为： 产品层面 鲜明的主题定义 良好的人造景观：人工湖、临谷和临水两条观景动线 情趣盎然的建筑景观 风情街区满足生活配
8、套、构成独立的卖点 开发商层面 强大实力 品牌基础,物质可以复制，文化不可复制 产品到文化的提升 是本案的机会点所在,产品硬件 + 产品文化价值 + 产品信誉支持,第三回 心灵触碰： 产品和消费者,消费者分析,我们寻找 特征描述,生理年龄：3550 心理年龄：年轻活力 性别：男性 学历：大专及以上 职业：教师、医生、公务员、成功的商人 现居住地：岳麓区为主、其次是长沙市其它片区,家庭状况：已婚 置业次数：二次及以上 置业特点：理想性+理智型,他们拥有较高的经济实力，处于事业上升期或事业有成，懂得投资更懂消费。,在外，他们受人尊敬、善于交际、懂得生活、懂得享受；在家，善于投资，是家庭事务决策者。
9、 他们重视家庭、热爱家人，生活上向往西化，优雅时尚，走在潮流最前沿。,休闲娱乐对他们而言是生活中很重要的一部分。同时，其品质和档次也是不可忽视的。晚饭后，一场高雅的音乐会或者一场优雅的斯洛克都会是他们的选择。,对生活热情、乐观，喜欢户外运动，喜欢到处走走，接触各种不同的新事物。从不拒绝钓鱼、登山、自驾游。只要有空，他们一定闲不住！,时髦的女主人也一样，热情好客，不放过生活的每一个细节。每一件摆设，酒架、杯盏、大大的躺椅，不一定是最贵的、但一定是有品位的。,他们喜欢和朋友交流，随和但有主见。朋友堆里他们总是乐于表达，也善于倾听的。把朋友邀到家里、既 是炫耀、也是分享。,对于生活，他们会说,生活，
10、不说话生存 工作更不是粗暴对待生活的借口 只有懂得生活的人， 才懂得工作。 真正的生活， 没有复杂的关系 和沉重的历史枷锁。 轻松自在， 还原生活应该有的原色。,这样的一群人， 他们渴望着有这样一个地方 轻松、自由 同时也能符合自己的身份、气质。 这里的生活可以享受 也可以引以为傲 比如 移居澳大利亚 感受自然自在的风！,体验澳大利亚 体验SUBIACO,GO TO A NEW WORD,神奇的天堂,美丽富饶,激情时尚,活力四射,苏迪亚诺 西澳大利亚首府佩斯市内的阳光小镇，精巧雅致，风景宜人天鹅河使美丽的黑天鹅在此中逗留。在这里，生活宁静快乐，与碧水阳光作伴，生活是无忧无虑，户外运动是人们理想
11、生活中最重要的一环。青春仿佛在这里永驻。,西澳风情 阳光普照，迷人的沙滩、美丽的海岸，大片的花朵绽放在碧绿的草地上，呈现出艳丽的色彩，这就是黑天鹅的故乡西澳大利亚。那里民风活泼热情，人们心情放松，愉悦地工作生活。下午3点，一杯现酿的纯麦啤酒、一碟精致甜美的点心，露天咖啡厅里的人群总是最闲适的。,VS,本案,黑天鹅之乡 苏迪亚诺,相似的区域位置,本案 距市政府18分钟车程。,与西澳小镇的类比，拉升项目整体感觉。,苏迪亚诺 西澳首府佩斯市内，距市中心仅5公里。,新兴的象征,苏迪亚诺 二十世纪晚期乘区域优势，获得经济发展的良机，从而开始复兴。 本案 处于一个复兴的片区，预示着城市的新兴。,苏迪亚诺，
12、有历史更有未来。 以发展性为项目推广建立高度 。,活跃的元素,苏迪亚诺 典型的澳大利亚城市。拥有一群爱好运动的人民。 本案 典型的长沙人群，爱好娱乐、注重休闲娱乐。,以苏迪亚诺的风，点燃长沙人的热情。,品位的、文化的,苏迪亚诺 自成一派的文化，优雅的生活方式，时尚奢侈聚集 本案 固有的人文环境，形成了文化居住氛围,以苏迪亚诺的优雅风度，赋予项目内涵,第四回 移民澳洲： 新生活大陆,如何打造“醇正”澳洲风情小镇呢？ 黑之蛛认为， “醇正”是本案区别于其他别墅项目的最大特征，醇正小镇的打造应该从硬件和软件同时着手 硬件：产品精加工 软件：社区文化再造,规划建议,TIPS 1,产品精加工,TIPS
13、4,苏迪亚诺基是居住地也是观光地。由于交通较为不便，因此建议物业管理服务项目中提供小镇巴士。小镇巴士服务定位为旅游巴士，同时接待观光客。,TIPS 5,商业街以苏迪亚诺小镇风格构建。包括铭牌制作、喷泉节点等。商铺引入侧重性的引进风格独特的多民族商品。,TIPS 6,TIPS 1,TIPS 2,TIPS 3,文化再造,TIPS 4,结合苏迪亚诺小镇特色，在推广中举办春麦啤酒节、摄影展、户外音乐会等手段，体现浓烈的文化特色。,TIPS 5,伯斯是著名的造币中心，建议楼盘发行具有极大收藏价值的限量版纪念币，作为项目一大特色进行炒作。,TIPS 6,形象定位核心策略思路,形象定位核心策略思路,苏迪亚诺
14、,需要一种异域风情的优雅体验,提供一个纯正的体验空间,尊贵的,美丽的,快乐的,优雅的,纯正的,品牌写真：,如果【苏迪亚诺】是一个人，那一定是 一个典型的澳大利亚男子， 懂得欣赏生活之美， 懂得风情，懂得品味生活， 有着黑天鹅一般的优雅， 他对生活的定义就是快乐 从不拒绝新事物 永远保持心态的年轻 吃羊排也好、喝纯麦啤酒也好， 重要的是 ,内涵，不仅属于思想的深度； 不一样的魅力，动静之中，令你深深打动,定位思考：一个观念的问题,澳 洲 小 镇,定位释意： 澳洲风格定义。表明项目建筑特色、规划特色。 小镇规模定义。小镇生活方式，自如自在的悠闲、写意放松的感动。,醇正澳洲风情小镇,定位释意： 醇正
15、风格定义，区别于市场上的同类项目，突出特色。“醇”更具享受、酝酿的含义。 风情人文联想。,这似乎只是关于修饰词的取舍问题。但却令我们的创作组产省了分歧。,澳 洲 小 镇,醇正澳洲风情小镇,Vs,“醇正”是对正统性的强调，源于对项目的不自信。“风情”，十足的刻意打造的味道。随着思考的深入，我们越来越清晰了“苏迪亚诺”是什么。,澳洲小镇 不是复制、这里就是澳大利亚,项目定位,1-居住价值 2-观光价值 3-休闲娱乐价值 4-文化价值 5-地段价值 ,价值解构,项目卖点提升,N0.1 社区功能价值（规模、配套等）,自成体系的 “一站式生活城中城”,N0.2 景观价值（园林/建筑风格） 澳洲花园,N0
16、.3 地段价值 升值的城，希望之城,N0.4 人居价值（居住方式） 国际化健康生态社区,N0.5 文化价值 从 “居住的舒适”到“生活的艺术”,N0.6 体验价值（生活方式） 澳洲的完美生活： 自由、优雅、写意,项目密码,高雅的,品位的,浪漫的,自在的,生态的,美的地方 放松身体、释放心灵 还原生活应有的轻松与自在 这里是苏迪亚诺 这里是澳大利亚的自由写意空气,主传播概念： 大美之地， 原味生活,辅推主传播概念： 美的西澳风,说不尽、道不完的西澳 美 不只在于它的自然 更在于它的人文 酒香浓烈、花香醉人 处处散发迷人气息 露天咖啡馆的卡布齐诺 让人不禁想要竖起拇指 说一句 Subiaco,on ya! （” 苏迪亚诺，棒极了！ ” 澳大利亚俚语）,辅推广告语： Subiaco,on ya! （” 苏迪亚诺，棒极了！ ” 澳大利亚俚语） 印象澳洲，原味生活。 原味生活 自由家。 私享小镇，自
